Garantie Décennale & Assurance Dommage Ouvrage bij verbouwen van een woning

Wanneer je je huis laat verbouwen is het van belang dat sprake is van een Garantie Décennale, en van een Assurance Dommage Ouvrage (= ADO = een bouwverzekering), op grond van de artikelen L.241-1 en L242-1 van de Code des Assurances. Op die manier zijn gebreken gedekt. Mocht je dit achterwege laten, dan zul je bij verkoop door de notaris op de consequenties gewezen worden.

Immers, je blijft in zo’n geval tot tien jaar na de uitgevoerde werkzaamheden aansprakelijk voor de (eventuele) gebreken. Dit betekent dat in het geval de koper ontdekt dat sprake is van constructie-fouten, die binnen deze periode zijn ontstaan, hij of zij jou aansprakelijk kan stellen voor de kosten van het herstel. Je komt er niet mee weg door te stellen dat de koper een bouwkundige keuring had moeten laten uitvoeren.

Dit is het verhaal van Xander* en Janet*, twee vijftigers die sinds twee jaar in Frankrijk woonachtig zijn. Toen ze hun woning kochten, kwamen ze er enkele maanden later pas achter dat ze door de verkoper niet volledig waren geïnformeerd over de slechte staat van de woning. Zo was sprake van onzichtbare gebreken. Een verkoper is hiervoor aansprakelijk wanneer de gebreken hem bekend waren én de gebreken de bestemming aantasten.

Dat laatste is in de praktijk zeer lastig te bewijzen. Het lukte Xander en Janet dan ook niet om de verkoper aansprakelijk te stellen. Ze besloten de handen uit de mouwen te steken en de woning compleet te renoveren.

Binnen een jaar wilden ze een B&B met vijf kamers realiseren. Het harde werk eiste echter al snel zijn tol. Zo nam Xander te veel hooi op de vork – en viel hij van een ladder af – waardoor hij maanden aan bed gekluisterd was. In die maanden maakte Janet lange dagen door enerzijds de verbouwing voort te zetten en anderzijds als mantelzorger voor Xander op te treden.

Vrienden werden vanuit Nederland ingevlogen om te ondersteunen, maar zelfs met al die hulp kwam er maar geen einde aan het project. Hun droom, een B&B, viel in duigen.

Op een zomerse dag besloten ze om hun problemen even te laten voor wat ze waren en een tochtje in de buurt te maken. Daarbij viel hun oog op een ander pand, dat te koop stond, en belden ze een dag later met een bod naar de eigenaar.

Al gauw drong de realiteit tot hen door: ze zouden in no-time eigenaar worden van maar liefst twee Franse panden. Hoe nu verder? De renovatie van de eerste woning werd gestaakt en een verkoopmakelaar werd snel in de arm genomen. Die makelaar zag de werkzaamheden die Xander en Janet verricht hadden, maar repte met geen woord over de noodzaak van een ado-verzekering. Ook aan de koper werd hierover niets gemeld.

Maar toen brak het moment van de overdracht aan. De notaris in kwestie had de schone taak om de beide partijen op de Franse wet te wijzen. Hij stond erop dat de werkzaamheden van de afgelopen jaren beschreven werden, met de opmerking dat de verkoper voorlopig aansprakelijk zou zijn voor eventuele gebreken.

Xander en Janet schrokken hier danig van en gaven daarop met lood in de schoenen hun nieuwe adres aan de kopers door. l

*De namen in dit artikel zijn gefingeerd.

Renovatie van een woning zonder de vereiste bouwverzekering

WAT ZIJN DE HAKEN EN OGEN VOOR EEN KOPER?

Mr. Mireille Bosscher is kandidaatnotaris

binnen de Juridische Adviespraktijk Bosscher in Den Haag. Ze belicht juridische en

notariële praktijkvoorbeelden.

www.bosscher-advies.nl

Heeft u ook emigratieplannen of woont u al in het buitenland en waar krijgt u nog meer mee te maken ?

Ook interesse in emigratie naar Frankrijk en/of aankoop van een (tweede) huis in Frankrijk ?

Lees er alles over in de herziene editie van het

Handboek Wonen en kopen in Frankrijk 2024

Voor iedereen met emigratie- aankoop- of investeringsplannen in Frankrijk 

Met medewerking van juristen, advocaten, fiscalisten, financiers, makelaars, verhuisbedrijven en andere ervaringsdeskundigen.

Met de laatste juridische, fiscale en financiële updates

Al ruim 25 jaar de juridische, fiscale en financiële informatiebron voor Nederlanders en Belgen die zich al of niet permanent in Frankrijk willen vestigen en/of in Frankrijk een (tweede) huis willen kopen of reeds bezitten

380 pagina’s onmisbare informatie. Alles wat u wilt én moet weten. Ontdek de mogelijkheden en vermijd de valkuilen !

Het handboek Wonen en kopen in Frankrijk (herziene editie 2024) te bestellen via onderstaande link:

► https://www.eenhuisinhetbuitenland.nl/c-1839428/frankrijk/

De boeken over Frankrijk zijn ook te bestellen via de boekhandel of bol. com of managementboek