Gesplitste aankoop (tussen ouders en kinderen)

Bij de aankoop van een tweede verblijf of van een appartement om te verhuren wordt wel eens geadviseerd om te werken met een gesplitste aankoop tussen ouders en kinderen. Wat betekent dat precies en waarom zou je dat overwegen?

Wat is het? Bij zo’n gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik van een onroerend goed en de kinderen de naakte eigendom. Zolang de ouders leven kunnen zij het pand bewonen, gebruiken en zelfs verhuren. Zij krijgen er ook de huurinkomsten van.

Meestal wordt overeengekomen dat als één van de ouders sterft de langstlevende onder hen het vruchtgebruik behoudt over het ganse goed. Bij het overlijden van de langstlevende ouder dooft het vruchtgebruik uiteindelijk uit en worden de kinderen volle eigenaar.

Wie betaalt? Bij de gesplitste aankoop betalen de ouders voor de aankoop van het vruchtgebruik en de kinderen voor de naakte eigendom. Wie precies hoeveel moet betalen kan gemakkelijk worden berekend op basis van de tabellen die jaarlijks in het Belgisch Staatsblad verschijnen. Een notaris kan de exacte berekening voor jou doen.

Vaak hebben de kinderen de noodzakelijke gelden niet om de naakte eigendom aan te kopen. Dit wordt opgelost doordat de ouders hen die gelden schenken.

Waarom doet men het? De belangrijkste reden om te kiezen voor zo’n gesplitste aankoop is fiscaal van aard. Men wil immers vermijden teveel successierechten te moeten betalen bij het overlijden van de ouders. De voorbije jaren is er evenwel heel wat discussie ontstaan over deze constructie. Men zag er zelfs een fiscaal misbruik in. De wetgever meende dat er bij het overlijden van de ouders toch successierechten verschuldigd waren door de erfgenamen en dit op basis van de waarde van het onroerend goed in volle eigendom.

Intussen werd dit opnieuw genuanceerd. Thans is het mogelijk om toch geen successierechten te moeten betalen als voldaan is aan één van de volgende voorwaarden.

  • Bij de voorafgaande schenking van gelden aan de kinderen werd een schenkingsrecht betaald. Ook een handgift komt daarbij in aanmerking als die maar werd geregistreerd en er schenkingsrechten op betaald werden.
  • Als kan worden aangetoond dat de ontvanger van de gelden vrij over de geschonken som kon beschikken. Dit is bv. zo als de schenking niet specifiek was bestemd voor de aankoop van de naakte eigendom.

Laat je om discussies naderhand te vermijden alleszins vooraf grondig adviseren over de werkwijze die je moet volgen. Doe je dat niet dan kan je wel eens bedrogen uitkomen en riskeer je uiteindelijk dat de doelstelling die je voor ogen had (minder successierechten betalen) niet wordt gerealiseerd.

Vergeet de nadelen niet. De constructie waarbij vruchtgebruik en naakte eigendom wordt opgesplitst heeft ook nadelen. Vooreerst kan het namelijk gebeuren dat je kind schulden maakt en zijn schuldeisers beslag leggen op de naakte eigendom en die eventueel zelfs laten verkopen. Je behoudt dan wel het vruchtgebruik maar wordt geconfronteerd met een andere naakte eigenaar.

Daarnaast raak je misschien zelf ooit in onmin met je kinderen. Op dat moment kan bv. discussie ontstaan over wie bepaalde kosten aan het onroerend goed draagt. Tevens zouden je kinderen de naakte eigendom kunnen verkopen.

Een probleem kan eventueel ook ontstaan als jij het appartement wil verkopen en de kinderen niet. In dat geval is een verkoop niet zomaar mogelijk. Hiertegen kan je je voor een deel beveiligen door een aankoopoptie en voorkooprecht met betrekking tot de naakte eigendom overeen te komen.

Bovendien riskeert men niet langer in aanmerking te komen voor de aftrek enige eigen woning.

Besluit : Je merkt dus dat je de eventuele fiscale voordelen van een gesplitste aankoop grondig moet afwegen tegen de mogelijke nadelige gevolgen. Ga dan ook niet over één nacht ijs voor je de beslissing neemt om een gesplitste aankoop te doen en laat je grondig adviseren. Overweeg tevens welk aspect (successierechten – eventuele nadelen) voor jou het meest doorslaggevend is.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

Gastenboek

  • 13-03-2017 - Beste medewerker,Wil meer weten over aftrek voorkoming dubbele belasting,ik woon...  lees meer
  • 23-02-2017 - Ik las op uw site een aantal vragen van mensen...  lees meer
  • 22-02-2017 - Wil u bellen,maar nummer klopt niet. Welke nummer bent u...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2017 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel