01-03-2016 Tien Gouden Regels om problemen te voorkomen bij aankoop van o/g in Spanje

TIEN GOUDEN REGELS OM PROBLEMEN TE VOORKOMEN BIJ DE KOOP VAN ONROEREND GOED IN SPANJE

De aankoop van een woning in Spanje impliceert het opstarten van een, in zekere zin ingewikkeld, proces waarin de toekomstige koper geconfronteerd zal worden met diverse obstakels, zoals een verschillend wettelijk systeem, andere gebruiken en een andere taal.

Om risico’s te voorkomen bij kooptransacties zullen wij in het hierna volgende enkele basisprincipes bespreken die in acht moeten worden genomen. In de praktijk doen zich namelijk vaak problemen voor vanwege het ontbreken van deze essentiële aspecten.

  1. Aanvaarden en erkennen dat de koop van een woning in Spanje een verschillend proces is dan in andere landen. Veelvuldig worden wij geconfronteerd met situaties waarin de koper denkt dat de functie van de notaris en de makelaar in Spanje vergelijkbaar is aan die van de notaris en de makelaar in Nederland. Dit kan risicovolle situaties met zich meebrengen.
  2. Het zich laten bijstaan en adviseren door gekwalificeerde juridische en fiscale professionals. Indien u alleen een kooptransactie wil verrichten is het bijna onmogelijk om dit te doen zonder risico’s te aanvaarden. Uw adviseur zal een bestudering van het onroerend goed moeten verrichten, zowel vanuit een civielrechtelijk oogpunt voor wat betreft de eigendom en lasten, alsmede vanuit bestuursrechtelijk oogpunt voor wat betreft de vergunningen en licenties. Daarnaast dienen ook de fiscale kwesties te worden bestudeerd. Het komt vaak voor dat het bestuursrechtelijk aspect niet in acht wordt genomen vanwege de complexiteit hiervan, hetgeen in extreme gevallen kan leiden tot de aankoop van een woning zonder dat deze beschikt over de benodigde bouwvergunningen. Het is belangrijk om duidelijk met uw adviseur af te spreken dat er ook een diepgaand onderzoek wordt uitgevoerd naar de naleving van alle aspecten inzake de ruimtelijke ordening.
  3. Het zich niet onder druk laten zetten door de verkopende partij en bij elke handeling goed nadenken over de gevolgen daarvan. Geen documenten ondertekenen zonder voorafgaand onderzoek te doen naar de werkelijke omstandigheden van het onroerend goed. De makelaar die bemiddelt bij de aankoop zal meestal aangeven dat er reeds verschillende geïnteresseerde kopers van het onroerend goed zijn (hetgeen vaak niet juist zal zijn) om u te bewegen tot het snel ondertekenen van een bindende overeenkomst.
  4. Een juiste planning maken van de wijze waarop het onroerend goed zal worden gekocht, afhankelijk van de omstandigheden, en het op juiste wijze coördineren van de financiering. Koopt u als natuurlijke persoon of als rechtspersoon, hoe ziet uw huwelijksvermogensregime er uit, koopt u middels een Nederlandse (besloten) vennootschap of een Spaanse vennootschap, etc.? Wordt de financiering verricht middels een bancaire lening, of door middel van een lening via uw holding, etc.?
  5. Het uitvoeren van een werkelijke fysieke controle van het onroerend goed. Afhankelijk van het type onroerend goed is het raadzaam om de fysieke staat van de woning te controleren, metingen in en van het onroerend goed en het perceel uit te voeren, onderzoek te doen naar de installaties in de woning, etc. Deze werkzaamheden worden normaliter uitgevoerd door architecten, ingenieurs en topografen. Uiteraard, vereisen niet alle woningen dezelfde soort onderzoeken, een appartement is immers niet hetzelfde als een huis met een groot stuk grond. In Spanje komt het vaak voor dat er verschillen zijn tussen, enerzijds de werkelijke oppervlakte van het onroerend goed, en anderzijds de oppervlakte die wordt vermeld in de verschillende openbare registers. Ook komt het soms voor dat er mogelijke uitbreidingen zijn uitgevoerd in het onroerend goed zonder de benodigde (bouw)vergunningen en dat er hierdoor verschillen zijn.
  6. Het controleren van de te ondertekenen overeenkomst(en). In Spanje bestaat geen uniform model voor een (voorlopige) koopovereenkomst. Sterker nog, er bestaan verschillende juridische varianten zoals onder andere ‘arras, opción de compra,compraventa firme, etc. De bepalingen die in de overeenkomsten worden opgenomen zijn bij elke transactie verschillend, en de termijnen die in de overeenkomst(en) worden vastgesteld kunnen door de partijen vrijelijk worden bepaald. Als algemene regel geldt wel dat het belangrijk is om alle mogelijke controles van het onroerend goed uit te voeren voordat een overeenkomst wordt ondertekend. Er zijn echter aspecten bij voornoemde controle, zoals het onderzoek naar de naleving van alle aspecten inzake de ruimtelijke ordening, waarvoor aanzienlijk veel tijd vereist is. Daarom dient in de overeenkomst een ontbindende voorwaarde te worden opgenomen voor het geval er onregelmatigheden worden aangetroffen. Ook is het raadzaam om een ontbindende voorwaarde op te nemen voor het geval geen of onvoldoende financiering wordt verkregen. Het opnemen van deze laatste bepaling is niet gebruikelijk in Spanje, maar er zijn geen wettelijke belemmeringen om een dergelijke bepaling in de overeenkomst op te nemen.
  7. Het uitvoeren van onderzoek naar de fiscaliteit en de waarden van de transactie. De koper dient zich te realiseren dat een onjuiste fiscale planning gevolgen zal hebben die pas zichtbaar zullen zijn geruime tijd na de kooptransactie. Een mogelijke naheffing van de Spaanse Fiscus wordt soms jaren na de aankoop van het onroerend goed ontvangen. Bij elke kooptransactie is het belangrijk om met zekerheid vast te stellen weke belastingen van toepassing zijn – zoals bijvoorbeeld ‘IVA’ (BTW), ‘ITP’ (overdrachtsbelasting), ‘AJD’, etc. – , en wat het toepasselijk belastingtarief is hetgeen afhankelijk zal zijn van de regio (comunidad autónoma) waar het onroerend goed zich bevindt. Ook is het heel belangrijk om vast te stellen welke waarde het onroerend goed heeft vanuit fiscaal oogpunt. Eventuele verschillen tussen laatstgenoemde waarde en de werkelijk tussen partijen overeengekomen koopprijs, kunnen belangrijke fiscale gevolgen met zich meebrengen, en in sommige gevallen ook civielrechtelijke gevolgen (bijvoorbeeld met terugwerkende kracht in het geval van een faillissement van de verkopende partij).
  8. Het controleren van de betalingen. In Spanje heeft geen enkele professional, notaris, advocaat, etc., een derdengeldenrekening, ondanks het feit dat dit toch geregeld ten onrechte anders wordt voorgesteld. Op het moment van de ondertekening van een koopovereenkomst zal de verkoper meestal 10% van de koopprijs vragen, en dit bedrag zult u moeten overboeken aan de verkoper of aan een door de verkoper aan te wijzen derde. Het is belangrijk om het systeem van betalingen goed te plannen om onnodige risico’s te voorkomen.
  9. Het controleren van alle mogelijke lasten en schulden die het onroerend goed kunnen belasten. Er dient op uitputtende wijze te worden vastgesteld dat er geen openstaande rekeningen en/of schulden zijn die het onroerend goed kunnen belasten, zoals bijvoorbeeld: onroerende zaaksbelasting, bijdragen aan de vereniging van eigenaren, etc.
  10. Het uitvoeren van een eindcontrole van het dossier. Zodra de transactie is voltooid, oftewel na de inschrijving van de notariële akte van levering in het Kadaster (Registro de la Propiedad), is het raadzaam om een laatste controle uit te voeren van het gehele dossier. Ondanks het feit dat uw adviseur u heeft bijgestaan gedurende het koopproces, gebeurt het toch helaas vaak dat we geconfronteerd worden met gevallen waarin na de ondertekening van de notariële akte van levering, het moment waarop de belastingen dienen te worden betaald en de akte bij het Kadaster ter inschrijving moet worden aangeboden (in sommige gevallen kan het maanden duren voordat deze definitief is ingeschreven) de partijen minder alert worden, en de koper de eindafrekening tezamen met de originele documenten ontvangt zonder dat hij hier al teveel aandacht aan besteed. Het is van belang dat juist op dat moment alles opnieuw moet worden gecontroleerd en indien nodig om uitleg moet worden gevraagd. Het moet duidelijk komen vast te staan dat de koper op correcte wijze en op de overeengekomen wijze is ingeschreven in de registers, dat er geen lasten rusten op de eigendom (bijvoorbeeld voorgaande hypotheken, beslagen, etc.), dat de belastingen daadwerkelijk zijn betaald, dat de naamswijziging voor de nutsvoorzieningen is uitgevoerd, etc. Kortom, er dient een laatste controle te worden uitgevoerd van alle aspecten van de transactie voor het geval het benodigd zou zijn om enig aspect te herstellen.

Het bovenstaande is een praktische weergave van vele jaren ervaring met transacties en juridische procedures omtrent onroerend goed in Spanje. Het betreffen simpele voorzorgsmaatregelen die genomen kunnen worden inzake de aspecten waarin de meeste problemen zich voordoen gerelateerd aan de koop van onroerend goed in Spanje.

 

DE LA FUENTE & MARTÍN ALONSO ABOGADOS

Rotterdam – Málaga – Madrid

www.dlfma.es

Eliseo de la Fuente González

DE LA FUENTE & MARTÍN ALONSO ABOGADOS 

ROTTERDAM
Van Vollenhovenstraat 15 A
3016 BE  Rotterdam
The Netherlands
Tel.:  +31 10 225 08 11
Fax:  +31 10 436 38 90

www.dlfma.es

 

Gastenboek

  • 30-04-2017 - ik wil belasting aangifte vullen maar het luk me niet...  lees meer
  • 30-04-2017 - Spoed!!! Vraag voor aangifte IB/VB 2016 over woning in buitenland...  lees meer
  • 28-04-2017 - Geachte heer / mevrouw,

    Mijn broer en ik kunnen juridische hulp...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2017 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel