Belastingheffing bij verkoop van onroerend goed in Oostenrijk

November 2019

Belastingheffing bij verkoop van onroerend goed in Oostenrijk. Is het nu  0%, 4,2%, 30% of toch 50%?

Als je als Nederlander onroerend goed bezit in Oostenrijk is de belastingheffing over de inkomsten daaruit o.g.v. het Verdrag tussen Nederland en Oostenrijk voorbehouden aan de Oostenrijkse fiscus.

Dit betekent dat de Oostenrijkse wetgeving bepaalt of en zo ja hoe de inkomsten belast zijn. Dit geldt zowel voor inkomsten uit verhuur en inkomsten uit verkoop van onroerend goed.

Als het gaat om verhuur is de zogenaamde “Liebhaberei Verordnung” bepalend voor de vraag of de huuropbrengsten belastbaar zijn. In het kader van dit artikel wordt hier niet verder op in gegaan.

Als het gaat om verkoop dan komen we terecht op het gebied van de “ImmoEst”. Als deze belasting verschuldigd is dan geldt een percentage van 30%. Maar is deze 30% altijd verschuldigd?

1) Geen Inkomstenbelasting

Tot 31 maart 2012 was verkoop van privé-onroerend goed in Oostenrijk belastingvrij, tenzij er sprake was van speculatief vermogen (10-jaars termijn). Vanaf 1 april 2012 geldt echter als hoofdregel dat de verkoopwinst wordt belast. De regeling geldt voor zowel Oostenrijkers als ook buitenlands belastingplichtigen.

Als belangrijkste uitzondering geldt de verkoop van de eigen woning. Als een woning als “Hauptwohnsitz” kwalificeert dan is de hele winst belastingvrij. Deze vrijstelling komt voor buitenlands belastingplichtigen echter nooit aan de orde. Zolang het middelpunt van het sociale leven in Nederland ligt, is er namelijk geen sprake van een Hauptwohnsitz in Oostenrijk. Door dit middelpunt tijdig (in principe minimaal 5 jaar voor verkoop) te verplaatsen naar Oostenrijk kan deze vrijstelling echter alsnog binnen bereik komen.

Als gedeeltelijke vrijstelling geldt de “Herstellerbefreiung”. Deze vrijstelling kan van toepassing zijn als niet voldaan wordt aan de voorwaarden voor de “Hauptwohnsitzbefreiung” en de woning zelf is gebouwd. De waardestijging van het gebouw zelf (niet de grond!) is dan vrijgesteld. Feitelijk wordt hier eigen arbeid vrijgesteld. Toepassing is echter alleen mogelijk als in de laatste 10 jaar voor de verkoop geen inkomsten uit de woning (meestal huur) zijn verkregen. 1 maand verhuur gooit al roet in het eten. Ook als de verhuur niet tot belastheffing heeft geleid, maar als “Liebhaberei” kwalificeert is het Finanzamt van mening dat de vrijstelling niet kan worden toegepast.

2) Verkoop belast met 4,2%

Als er geen vrijstelling van toepassing is geldt in de regel voor zogenaamd “Altvermögen” (gekocht vóór 1 april 2002) een heffing van 4,2% over de verkoopprijs. Het is mogelijk om te kiezen voor de hoofdregel welke de echte verkoopwinst belast. Afhankelijk van de feitelijke situatie kan dit voordelig zijn en is dit dus een kwestie van rekenen.

3) Verkoop belast met 30%

Is er geen vrijstelling van toepassing en is het onroerend goed na 1 april 2002 gekocht of wordt gekozen voor toepassing van de hoofdregel, dan geldt als heffingspercentage 30% over de verkoopwinst. Voor alle na deze datum aangekochte onroerende zaken geldt dat 30% inkomstenbelasting verschuldigd is over de verkoopwinst. (Ver)bouwkosten verhogen de aanschafwaarde mits deze kosten kunnen worden aangetoond. Het is dus van groot belang dat alle bonnen en bankafschriften van investeringen worden bewaard.  Zonder bon betekent dit heel simpel dat je over je eigen geïnvesteerde geld 30% belasting betaalt. Bonnen worden door het Finanzamt opgevraagd!

Voor de afdracht van deze 30% is een nieuw soort belasting geïntroduceerd, genaamd “Immobiliënertragsteuer”, welke door de notaris moet worden ingehouden op de verkoopwinst en door hem wordt afgedragen aan het Finanzamt.

Als er belasting verschuldigd is kan er ook worden gekozen voor het normale progressieve belastingtarief i.p.v. het vaste tarief van 30%. Dit kan echter niet via de notaris. Je zult dan zelf aangifte inkomstenbelasting moeten doen en het teveel betaalde terugvragen. Bij een beperkte verkoopopbrengst of bij binnenlandse belastingplicht is dit vaak voordeliger.

4) Progressieve belastingheffing tegen max. 50%

De hiervoor omschreven regels gelden niet als er sprake is van handel in onroerend goed. In dat geval vindt belastingheffing altijd plaats tegen het progressieve belastingtarief van maximaal 50%. Dit hoeft echter niet altijd nadelig te zijn.

Maar wanneer is er nu sprake van handel in onroerend goed? Kort samengevat is hiervan sprake als de grens wordt overschreden tussen normaal beheer van vermogen en het uitoefenen van een onderneming. (Vergelijk Nederland: heffing in box 3 of heffing in box 1). Hiervan is in ieder geval sprake als het vanaf het begin doelstelling is om winst te behalen met de verkoop en de uitvoering hier ook op gericht is. Koopt iemand een objekt met als doelstelling dit te verbouwen en daarna te verkopen kan er volgens het hoogste Gerechtshof al bij een beperkt aantal objekten sprake zijn van een onderneming. Hoe sneller de verkoop plaatsvindt hoe eerder dit het geval zal zijn.

Maar ook als een paar woningen worden verkocht en in hetzelfde gebouw een paar andere woningen worden verhuurd kan afhankelijk van de situatie sprake zijn van een onderneming en dus handel in onroerend goed.

Een kleine verandering in de feiten kan leiden tot een grote verandering in de fiscale behandeling. Dit betekent echter ook dat door een wijziging in de feiten voorafgaand aan de uitvoering de fiscale behandeling soms gestuurd kan worden. En dan in de fiscaal meest voordelige richting. Denk hierbij aan wijziging van verkoop in verhuur, zelfbewoning of ter beschikking stellen aan kinderen en bijv. een gesplitste aankoop in privé en B.V.

Let wel, het zijn van ondernemer kan ook voordelig zijn indien b.v. de verwachte opbrengsten beperkt zijn en gespreid over 2-3 jaar worden ontvangen, een status als binnenlands belasting plichtige (= verhoogde vrijstelling) van toepassing is of met meerdere personen wordt aangekocht.

5. Conclusie

De uitspraak “verkoop van onroerend goed in Oostenrijk is belast met 30% inkomstenbelasting” is slechts ten dele waar. Naast de diverse vrijstellingen, de overgangsregeling en de keuzemogelijkheden kan er sprake zijn van kwalificatie als een ondernemingsactiviteit.

Aan elke optie kleven eigen voorwaarden en gevolgen, die daarnaast ook hun uitwerking kunnen hebben op de Nederlandse belastingheffing. Bij aankoop reeds rekening houden met latere verkoop is dan ook een niet te onderschatten punt bij het minimaliseren van de te zijner tijd te betalen belasting over de verkoopwinst.

Meer weten? Mail gerust naar nancy@rohen-steuerberatung.com of bel 0031-622840497

21 November 2019, Nancy Rohen

www.rohen-steuerberatung.com

 

Gastenboek

  • 03-02-2019 - Graag wil ik de uitgever bedanken voor de geweldige service....  lees meer
  • 28-01-2019 - Ik heb een recruteringsbureau voor artsen in Frankrijk. En nu...  lees meer
  • 30-04-2017 - ik wil belasting aangifte vullen maar het luk me niet...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2019 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel