Waardevastheid van de woning

24-06-2014

Waarde vakantiewoning is afhankelijk van juridische constructie.

Indien u een vakantiehuis in Oostenrijk koopt is de waardevastheid van de woning een belangrijk criterium om al dan niet tot de koop over te gaan.

Veel vakantiehuizen worden aangeboden in projecten waarbij een eigen gebruik mogelijk is en een op het oog aantrekkelijk (huur)rendement in combinatie met teruggave van BTW worden aangeboden. Deze factoren zijn voor de waardevastheid en ook de toekomstige verkoopbaarheid van de woning van essentieel belang.

Immers zakt het rendement, is er geen eigen gebruik mogelijk of moet de BTW worden terugbetaald dan beïnvloedt dit de waarde en toekomstige verkoopbaarheid natuurlijk negatief.

De mogelijkheid om de woning te gebruiken hangt af van de planologische bestemming van het perceel waarop de woning is gelegen en wordt vastgesteld door het betreffende Bundesland zoals bijvoorbeeld Salzburg, Tirol, Steiermark etc. 

Ook kan het soms zijn dat de betreffende gemeente waar het perceel zich bevindt aparte regels heeft uitgevaardigd. Al met al voor een toekomstige buitenlandse koper vaak erg ondoorzichtig.

Omdat een privégebruik als vakantiewoning, juist door deze regels, veelal beperkt is door de overheid zijn er allerlei constructies uitgedacht om toch aan wettelijke bepalingen te kunnen voldoen, of in ieder geval dit gebruik te kunnen beargumenteren of te versluieren.

Naast het feit dat deze constructies risicovol zijn en niet zeker is of de constructie bij toetsing door de overheid achteraf inderdaad correct worden bevonden, heeft de gekozen juridische constructie ook invloed op de waarde van het huis, de mogelijkheid BTW terug te vorderen en de toekomstige verkoopbaarheid van het huis.

Een in de praktijk veel voorkomende juridische constructie is de volgende.

Een vakantiehuis wordt aangeboden als vakantiehuis of appartement op een vakantiepark. Er wordt een huurrendement beloofd en de eigenaar mag zelf in het huis vakantie vieren. Omdat het huis wordt verhuurd kan de BTW teruggevraagd worden zodat de koopprijs daarmee wordt verminderd. Het huurrendement wordt behaald doordat het object door tussenkomst van een derde verhuurd gaat worden.

Als de juridische stukken dan onderzocht worden blijkt vaak dat de koper juridisch gezien niet een vakantiewoning heeft gekocht maar eigenlijk heeft geïnvesteerd in een hotelbedrijf.

De koper koopt niet een vakantiehuis maar juridisch gezien een mede-eigendom op het park waarbij dit perceel of appartement dan voor een aantal jaar verplicht wordt verpacht aan een derde partij, een hotelexploitant. In de praktijk hebben wij al vele variaties hiervan gezien, goede en helaas ook slechte.

De mede-eigendom betekent dat er niet alleen rechten maar ook plichten zijn. Het eigendom dient immers in goede staat te blijven en te worden onderhouden. De kosten dragen de eigenaren en moeten uit het huurrendement betaald worden. Loopt het hotelbedrijf niet zoals in de verkoopbrochure was voorgesteld en blijft het rendement dus achter bij de verwachtingen dan ontstaan de problemen. De BTW dient te worden terugbetaald, het huis wordt moeilijk of zelfs onverkoopbaar.

In de praktijk komen wij gevallen tegen waarbij eigenaren zelfs geconfronteerd worden met jaarlijkse bijbetalingen in plaats van de voorgespiegelde rendementen. Het park moet immers onderhouden blijven en het huis ook terwijl daar geen positieve inkomsten tegenover staan. Daarnaast kan het ook nog gebeuren dat, juist omdat rendementen teruglopen de betreffende gemeente de leegstand en verminderde activiteit constateert en vervolgens reageert door controle van het eigen gebruik van de woning, met alle gevolgen van dien.

De kern van het probleem ligt bij dit soort projecten in de kwaliteit van de exploitatie. Aan te raden is als u beoogt een dergelijk vakantiehuis te kopen, eerst te onderzoeken wat precies de juridische positie is en vervolgens de realiteit van het voorgespiegelde rendement te onderzoeken. Is dit wel realistisch? Waar is dit op gebaseerd? Wat zijn de jaarlijkse “ Nächtigungen” in het betreffende gebied?

Niet in de laatste plaats dient te worden onderzocht wie het park exploiteert. Daar valt en staat het rendement in ieder geval mee. Maar al te vaak wordt daar door kopers niet bij stilgestaan. Is het vakantiehuis eenmaal gekocht dan is er geen weg meer terug en is het probleem daar.

Het is belangrijk voor het afsluiten van de koop en nog voor het doen van een aanbod om te kopen dit alles door een objectieve adviseur, dus niet de plaatselijke bank of verkopende makelaar, te laten onderzoeken en pas dan te besluiten om uw gespaarde geld te investeren in uw vakantiehuis.

Wijnkamp Advocatuur/Advokatur GmbH

Sirapuit 7 - 6460 Imst (Österreich)

T.  0043 5412 64640

E.  office@wijnkamp-advocatuur.com

I.   www.wijnkamp-advocatuur.eu

 

 

Gastenboek

  • 13-03-2017 - Beste medewerker,Wil meer weten over aftrek voorkoming dubbele belasting,ik woon...  lees meer
  • 23-02-2017 - Ik las op uw site een aantal vragen van mensen...  lees meer
  • 22-02-2017 - Wil u bellen,maar nummer klopt niet. Welke nummer bent u...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2017 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel