Vastgoed kopen in Frankrijk, het “avant-contrat” nader bekeken.

Wat is precies een zogenaamd “avant-contrat”?

Een “avant-contrat” kan het best vergeleken worden met de Nederlandse koopovereenkomst.
Bij een koop dient immer het verschil te worden gemaakt tussen de koop van het goed
en de levering ervan.

In Nederland geschiedt de levering van onroerend goed bij notariële akte en de inschrijving van die akte bij de openbare registers (art. 3:89 lid 1 BW).

Voor de levering in Frankrijk van een onroerend goed is voldoende dat koper en verkoper het eens zijn over het object en de prijs (art. 1583 Cc).

Vanzelfsprekend is het onwenselijk om de eigendom tussen partijen te doen overgaan zodra men het eens is geworden over de prijs en het object, als het gaat om onroerend goed.

Daarom hanteren wij in Frankrijk het “avant-contrat” om de voorwaarden van de eigendomsoverdracht vast te leggen.

Om het moment van de eigendomsoverdracht te markeren, wordt bepaald in het “avant-contrat” dat deze zal plaatsvinden bij ondertekening van de notariële “acte de vente”.

Alvorens wij aankomen bij de notaris zullen eerst alle (opschortende) voorwaarden, opgenomen in het “avant-contrat”, ingelost dienen te zijn.

Het “avant-contrat” kan twee vormen aannemen.

Zo kennen wij het zogenaamde “promesse unilatérale de vente” en het “promesse synallagmatique de vente” of ook wel “compromis de vente” genoemd.

In deze stukken dienen alle voorwaarden en voorbehouden te worden gemaakt die een koper zal willen maken alvorens de koop perfect is geworden en de eigendom overgaat.

Het “avant-contrat” is dus het traject naar de definitieve overdracht van het onroerend goed.

Zodra het “avant contrat” door alle partijen is getekend, ontrolt zich het koopproces. Zo zal de koper het door alle partijen getekende stuk toegezonden krijgen of indien het stuk bij een professional, zoals een notaris of advocaat wordt getekend, kan het hem ook ter hand worden gesteld, waarna de dag na ontvangst een periode van 10 dagen bedenktijd ingaat.

Deze periode eindigt op de 10 de dag, tenzij deze dag een zon- of feestdag is, want in dat geval wordt de periode verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zon- of feestdag is.

In deze periode kan een koper zonder opgaaf van reden de koop afblazen, zonder dat hij enige vergoeding verschuldigd is aan de verkoper.

Om van de koop af te komen, vanwege een te impulsieve aankoop, is het nodig dat de verkoper op de hoogte wordt gebracht van het beëindigen van de koop door de koper. De koper dient dan ook een aangetekende brief te sturen aan de (vertegenwoordiger van de) verkoper, met daarin de mededeling dat de koop van de baan is.

Als een koper zich niet terug wil trekken hoeft hij niets te doen, hij kan gewoon de 10 dagen bedenktijd laten verstrijken, waarmee die passage in het koopproces is genomen.

Na het verstrijken van de 10 dagen bedenktijd kan een koper alleen nog zonder schade het “avant-contrat” beëindigen als hij daarvoor wél een geldige reden heeft.

Zo is bijvoorbeeld een van de belangrijkste voorbehouden die een koper vaak maakt het verkrijgen van een financiering voor de aankoop.

Mocht de koper zijn financiering niet van de bank krijgen, kan hij de overeenkomst verlaten zonder dat hij een vergoeding aan de verkoper is verschuldigd.

Als een koper een financiering nodig heeft, zal de verkoper een drietal voorwaarden van deze financiering willen weten, zodat hij een afweging kan maken of de koper een serieuze kans maakt op het verkrijgen van zijn financiering of dat de koper de spreekwoordelijke deur naar de uitgang van het “avant-contrat” te wijd voor zichzelf openhoudt.

Een verkoper wil dan ook weten wat de hoogte van het te lenen bedrag zal zijn. Mocht de koper verlangen dat het te lenen bedrag bijvoorbeeld hoger is dan de koopsom, is de kans groot dat de bank hier niet in meegaat en is de kans klein dat het “avant-contrat’ de eindstreep haalt en de koop perfect wordt.

De kans dat een verkoper een dergelijk voorbehoud accepteert moet dan ook klein worden geacht.

Voorts zal een verkoper willen weten wat het maximale rentepercentage is dat een koper zal willen voldoen aan de bank.

Ook hiervoor geldt uiteraard dat indien een koper te scherp aan de wind zeilt en slechts een te laag rentepercentage wenst te accepteren ten opzichte van de courante rentetarieven, ook hier weer gevreesd dient te worden dat een verkoper dat niet aanvaardt, omdat ook hier weer geldt dat de kans dat een dergelijke voorwaarde de eindstreep haalt, als gering moet worden ingeschat.

Tot slot zal een verkoper willen weten wat de looptijd van de lening dient te zijn. Hiervoor geldt dat indien een koper inmiddels een bepaalde leeftijd boven de 70 jaar heeft bereikt en nog een lening wenst aan te gaan met een looptijd van 30 jaar, aangenomen moet worden dat de bank daar niet in mee zal gaan, hetgeen dan weer betekent dat ook die voorwaarde de eindstreep van het “avant-contrat” in de weg zal staan.

De tijd die een koper wordt gegund om zijn financiering rond te krijgen is ook opgenomen in het “avant-contrat”. Vaak is dit een periode van 2 maanden na ondertekening van het “avant-contrat”.
Mocht deze periode verstrijken, dient een koper aan te geven dat hij hetzij de lening heeft verkregen en dan kan het koopproces zich verder vervolgen, hetzij aan te geven dat hij de financiering niet heeft verkregen.

Daarvoor zal hij een of meerdere afzegging(en) van de bank moeten sturen aan de verkoper. In de afzegging van de bank zal dienen te staan dat de koper de lening niet heeft verkregen, omdat een van de gemelde drie voorwaarden of een combinatie van meerdere voorwaarden, niet zijn gehonoreerd.

Als een koper een dergelijke afzegging van de bank kan overleggen aan de verkoper, is hij weer met ere vrij en hoeft hij geen vergoeding te betalen aan de verkoper.

Buiten het financieringsvoorbehoud kunnen er uiteraard nog andere voorwaarden worden opgenomen, waardoor, als die voorwaarde zich voordoet, de koop niet perfect is geworden.

Zo kan een koper bedingen dat er een voorwaarde wordt opgenomen waarin staat dat hij de in het “avant-contrat omschreven (ver)bouwingswerkzaamheden goedgekeurd wil zien worden door de gemeente, alvorens de koop prefect wordt.

Ook hier geldt dan weer: goedkeuring niet verkregen van de gemeente, koper met ere vrij. Een vaak hele moeilijke voorwaarde die een verkoper wil accepteren is dat de koper eerst zijn eigen huis definitief verkocht moet hebben, alvorens zijn aankoop definitief wordt.

Dergelijke voorwaarden zijn te onzeker voor een verkoper, tenzij de koper kan aantonen dat hij inmiddels zelf ook een koopovereenkomst met een koper heeft getekend.

De reden dat een verkoper niet iedere opschortende voorwaarde wenst te aanvaarden ligt in het feit dat hij het onroerend goed, gedurende de looptijd van het “avant-contrat” niet aan een andere koper kan verkoper, die wellicht minder zwaarwegende voorwaarden bedingt.

Een verkoper zal vaak nog liever voor een lagere koopsom met een koper in zee gaan, als die niet of nauwelijks voorwaarden bedingt, dan wanneer hij met een koper contracteert die zodanige voorwaarden wenst op te nemen, waardoor gevreesd moet worden dat het “avant-contrat de eindstreep niet zal halen.

Concluderend kan worden gesteld, dat indien u door een verkoper als een serieuze kandidaat voor de koop wenst te worden beschouwd, het “avant-contrat” zodanig geredigeerd dient te worden dat voor u als koper het maximale is bereikt en de verkoper ook het gevoel heeft dat zijn belangen niet uit het oog zijn verloren.

Zodoende is zeer aan te bevelen dat u zich bij de redactie van het “avant-contrat” door een ter zake deskundige laat begeleiden. Bedenk daarbij dat het “avant-contrat het belangrijkste stuk is van de gehele Franse vastgoed transactie!

Sietze Jan Dijkstra
De Frankrijk Advocaat
info@frankrijkadvocaat.nl
www.fankrijkadvocaat.nl

Meer weten over emigreren en/of (ver)koop, (ver)huur, (ver)bouw van onroerend goed in Frankrijk ?

Lees er alles over in de Frankrijk handboeken, publicaties en dossiers van uitgeverij Guide Lines

■ Handboek Wonen en kopen in Frankrijk

■ Verhuren van een Gites of Chambre d'Hotes in Frankrijk

■ Dossier uw tweede huis in Frankrijk en de Nederlandse belastingheffing in box 3

■ Franse zaken nemen geen keer

■ Handboek Succesvol Emigreren naar Frankrijk

■ Financiering van een huis in Frankrijk

■ Verkoop van een huis in Frankrijk

■ Vakwoordenboek Frans onroerend goed

■ Tweede Huizen Pocket

■ Handboek Franse nalatenschappen

Bekijk de inhoudsopgaven van de boeken en bestel de handboeken

https://www.eenhuisinhetbuitenland.nl/c-1839428/frankrijk/

Vastgoed kopen in Frankrijk, het “avant-contrat” nader bekeken.

Nieuwsbrief

eenhuisinhetbuitenland