Box 3 effect jaagt Nederlandse huizenkoper de Spaanse vastgoedmarkt op

‘Box 3-effect’ jaagt Nederlandse huizenkoper Spaanse markt op

Richard Hogenkamp
In het kort
Nederlanders kopen dit jaar een record aantal huizen in Spanje, met name door belastingdruk in box 3.
De regio Alicante is populair doordat er veel Nederlandse voorzieningen zijn en vastgoedprijzen relatief laag liggen.
De Spaanse regering maakt zich zorgen over het grote woningtekort en overweegt een belasting op buitenlandse kopers.
Nog nooit kochten Nederlanders zoveel huizen in Spanje als dit jaar. Die oververtegenwoordiging komt niet alleen door de Spaanse zon. Ook de hogere belasting op inkomen uit sparen en beleggen in box 3 speelt een rol.

Deel artikel

Deel via X

Deel via Facebook

Deel via LinkedIn

Bewaar artikel in Mijn nieuws

Het centrum van Jávea. De plaats is mateloos populair onder Nederlandse huizenkopers. Foto: Michael Robinson Chávez voor het FD
Nederlanders kochten nog nooit zoveel huizen in Spanje als dit jaar. Aan het eind van het derde kwartaal stond de teller al bijna op hetzelfde aantal dat in 2024 in het hele jaar werd genoteerd. Als de lijn zich doorzet worden dit jaar 6000 Nederlanders eigenaar van een huis in Spanje. Dat zou betekenen dat Nederlanders voor het eerst de op twee na grootste buitenlandse kopersgroep zijn, na Britten en Duitsers.

De grootste hypotheekverstrekker van Spanje, Caixa Bank, zag het gebeuren in 2021. Toen de rust wat terugkeerde na de coronapandemie, kwam de woningmarkt voor buitenlandse kopers in Spanje in een niet eerder vertoonde stroomversnelling. ‘Die werd daarna nog eens verder aangewakkerd door meer hypotheekmogelijkheden, maar de eerste aanzet kwam van mensen die na de pandemie hun leven anders wilden inrichten’, aldus Caixa Bank-analist Pedro Alvarez Ondina.

Volgens gegevens over vastgoedtransacties van het Spaanse ministerie van volkshuisvesting werd in de eerste helft van 2025 18% van alle te koop staande huizen in het land gekocht door niet-Spanjaarden. Dat zijn niet allemaal mensen die een huis aan de Costa willen. Er zitten volgens Alvarez Ondina ook kapitaalkrachtige immigranten uit Venezuela, Colombia en Mexico bij die juist in de centra van grote steden willen wonen en voor Spanje kiezen omdat ze zich in de VS niet meer welkom voelen. Sinds kort groeit ook het aantal Amerikanen dat huizen koopt in Spanje.

Historisch moment
De groep Europeanen bestaat uit twee soorten kopers: zij die een woning kopen en er het grootste deel van het jaar wonen en zij die een huis in Spanje kopen als belegging en voor verhuur aan vakantiegangers. Die tweede groep is hard aan het groeien, zeer tegen de zin van veel Spanjaarden. In de jaren voor de pandemie kocht deze groep gemiddeld ongeveer 33.000 huizen per jaar. Nu zijn dat er jaarlijks bijna 50.000. Dat verschil lijkt misschien mee te vallen, maar nu het zich al vijf jaar achter elkaar voordoet, gaat het al om 85.000 extra woningen die niet meer permanent bewoond worden en waar door niemand rekening mee was gehouden.

Britten zijn nog de grootste kopersgroep, zoals ze dat al decennia waren, maar hun aandeel is flink aan het dalen. Volgens Alvarez Ondina komt dat door de effecten van de brexit en het zwakke pond. Er zijn ook Britten die eieren voor hun geld kozen toen de Spaanse regering aankondigde specifieke belastingmaatregelen te gaan nemen tegen niet EU-ingezetenen die huizen kopen in Spanje. Met flink tromgeroffel werd een plan gepresenteerd om op huizen die worden gekocht door onder meer Britten en Zwitsers 100% overdrachtsbelasting te heffen. Maar het plan verdween met stille trom in de papierversnipperaar: het bleek in strijd met de Spaanse grondwet en met EU-recht.

Tegenover een dalend aandeel van de Britse huizenkopers staat een opmerkelijk snelle stijging van het aandeel Nederlandse kopers. Alvarez Ondina: ‘Het aantal Duitsers en Nederlanders dat koopt gaat in percentages en in absolute aantallen zo snel omhoog dat ze de Britten binnenkort voorbij kunnen gaan. Dat zou een historisch moment zijn.’

In de provincie Alicante heeft dat ‘historische moment’ zich al voltrokken, weten ze bij de Notariële Orde van Valencia, de regio waar de provincie Alicante onder valt. ‘Alicante is van oudsher een geliefde bestemming voor buitenlandse huizenkopers’, zegt Gaspar Peral van de Notariële Orde. ‘Goed bereikbaar door de luchthavens bij Alicante en Valencia, nog relatief betaalbaar in vergelijking met de Balearen en de regio’s Malaga en Marbella.’

‘Dat er in de provincie Alicante al veel buitenlanders wonen, heeft een zichzelf versterkend effect. Er is al een uitgebreid netwerk van advocaten, makelaars en adviesbureaus die de eigen taal van de koper spreken. Dat heeft een aantrekkende werking op wie niet alles zelf opnieuw wil uitvinden.’

De Supermercado Diferente is gespecialiseerd in de plaats Pedreguer is gespecialiseerd in Nederlandse producten. Foto: Michael Robinson Chávez voor het FD
Prijsopdrijvend effect
Dé plek in de provincie Alicante waar de Nederlandse huizenkoper is te vinden, is Jávea of, op zijn Valenciaans, Xabia. Nu van de 30.131 inwoners er nog maar 16.123 Spaans zijn, hoor je die laatste naam steeds minder. In Jávea hebben 14.126 inwoners een andere nationaliteit dan de Spaanse. De gemeente bellen voor statistieken is niet eens nodig. Wie door het historische centrum, langs de haven of over de Arenal-boulevard langs het strand loopt, weet het meteen: Jávea is zeer Nederlands.

Nederlanders domineren de huizenmarkt, zegt ook Vicente Salamanca, directeur van Engel & Völkers Jávea, een van de weinige makelaars die al decennialang actief zijn in het dorp. Van de huizen die via zijn makelaardij te koop staan, gaat 70% naar een Nederlandse koper, gevolgd door Duitsers (20%).

70% is te veel, vinden zelfs veel van de Nederlanders die in Jávea wonen. ‘Het is nu wel genoeg’, is het eerste wat Marcel Vonk zegt als hij zich in het gebouw van de Nederlandse Club in Jávea even uit zijn concentratie laat halen tijdens het biljartspel waarmee hij bezig is. Zelf verhuisde hij in 2019.

‘Ik kwam net voor de pandemie. Na mij kwamen de veertigers die met een laptop overal kunnen werken en voor wie corona een reset van hun leven was. Weg uit drukke Nederlandse steden, werken in de zon, maar nog wel voor Nederlandse bedrijven.’

Vonk spreekt nu van een ‘box 3-effect’. Het fictieve rendement op vastgoed waarover deze belasting van 36% wordt geheven, gaat volgend jaar fors omhoog, naar 7,77%. Om dubbele belasting te voorkomen, is het tweede of derde huis in Spanje echter vrijgesteld. ‘Vooral ondernemers die in Nederland naast hun eigen huis nog ander onroerend goed hadden als pensioenvoorziening, zijn hierheen gekomen. Vrienden van me hebben het ook gedaan. Die zijn bang dat hun pensioen, dat ze in een tweede huis hadden zitten, door de Nederlandse belastingregels langzaam afkalft. Dus die verkopen hun tweede huis in Nederland en kopen er hier een.’

Het prijsopdrijvend effect is volgens Vonk groot. ‘Voor bestaande appartementen ben je hier nu snel 7 ton kwijt. Als je een huis wilt kopen dat nieuw gebouwd wordt, begint het bij een miljoen.’ Een wandeling langs de etalages van makelaarskantoren in Jávea leert dat hij nog aan de voorzichtige kant zit.

Ursaline Wittenberg (links) vindt dat het in Jávea wel erg Nederlands begint te worden. ‘Nog een nieuwe golf Nederlanders erbij, daarvoor is in Jávea niet genoeg plek.’ Foto: Michael Robinson Chávez voor het FD
Woningtekort
Jávea is populair omdat het een microklimaat heeft. Bij het dorp ligt de Montgó-berg, die Jávea scheidt van Denia. Die berg zorgt ervoor dat het weer in Jávea bijna altijd beter is dan in de rest van de regio Alicante. Beschut tegen gure wind in de winter, een gemiddelde temperatuur van 15° C in januari, en in augustus geen extreme temperaturen.

‘Klopt’, zegt Ursulina Wittenberg, die in 2020 naar Spanje verhuisde, ‘al zou ik liever niet willen dat het in de krant staat. Veel mensen, ikzelf ook, zijn hierheen verhuisd met het idee weg te zijn uit Nederland, maar alles begint hier Nederlands te worden. Fijn is dat er jongere mensen komen wonen. Dat geeft meer activiteit, kinderen gaan naar de internationale school, er wordt veel meer gesport, padel vooral. Maar nog een nieuwe golf Nederlanders erbij, daarvoor is in Jávea niet genoeg plek.’

Zo heeft in enkele jaren een derde groep Nederlanders de provincie Alicante ontdekt als plek buiten Nederland om te wonen, vakantie te houden of te investeren. Nederlandse pensionados zijn er in Alicante al decennia. Het zijn mensen die de overwaarde van hun huis in Nederland te gelde maakten en voor minder geld iets aan de Spaanse costa kochten. Sommige pensionado’s doen dat parttime, als overwinteraars. Het leverde een uitgebreid netwerk aan zorg op die op Nederlanders gericht is. Wie wil, vindt in de provincie Alicante altijd wel een Nederlands sprekende arts en thuiszorgmedewerker.

De tweede groep komt er ook al lang. Dat zijn de succesvolle ondernemers die een huis in Spanje kopen om te ontsnappen aan de hectiek op de zaak. Zij kiezen vooral wat meer afgelegen huizen omdat ze ruimte, rust en privacy belangrijk vinden. Aan vakantieverhuur doet deze groep bijna niet.

En nu is daar de 35- tot 55-jarige die kansen ziet. Voor sommigen is die kans wonen en werken op afstand in de Spaanse zon, voor anderen is het een investering voor de toekomst of een manier om nu al extra geld te verdienen via verhuur aan vakantiegangers. Hoewel de Spaanse regering de laatste drie jaar de ene na de andere maatregel afkondigde om particuliere vakantieverhuur in te perken en te beboeten, houden tot nu toe maar weinig van de bedachte maatregelen bij rechters stand.

Deze laatste groep, de investeerder en de vakantieverhuurder, is de Spaanse regering en veel Spanjaarden een doorn in het oog, zeker nu ze zelf ondervinden of elke dag op radio en tv horen hoe erg het woningtekort in Spanje is. Spanjes Centrale Bank heeft haar eerdere schatting van 500.000 woningen deze maand naar boven bijgesteld en spreekt nu van een tekort van 700.000 huizen.

Bocadillos Holandeses in Jávea is gespecialiseerd in Nederlandse snacks zoals bitterballen en frikandellen. Foto: Michael Robinson Chávez voor het FD
De Spaanse regering is een lobby in Brussel gestart voor onorthodoxe maatregelen, maar ze kunnen nog op weinig bijval rekenen. Spanje zou 21% btw willen heffen op appartementen die het grootste deel van het jaar verhuurd worden, en pleit ook voor een nieuwe staatsbelasting op de aankoop van woningen door buitenlanders die daar niet zelf ten minste zes maanden gaan wonen.

Wat de Spaanse regering niet helpt, is dat haar eigen centrale bank de grootste oorzaak van de wooncrisis ergens anders legt: een veel te traag bouwtempo in combinatie met de groei van de bevolking. De grootste groei komt door immigratie van Latijns-Amerikanen. De laatste jaren kwamen er ruim 700.000 naar Spanje, iets dat door de Spaanse regering juist zeer wordt toegejuicht. Volgens de centrale bank zouden er jaarlijks minstens 200.000 nieuwe woningen moeten worden gebouwd om de vraag bij te houden – eerst in de steden, dan pas aan de costa’s. Daar moet de Spaanse regering toch vooral zelf aan werken.

Chocoladeletters
Wie je over het toenemend aantal mensen dat in Jávea wil wonen niet zult horen klagen, zijn Nederlanders die ondernemer zijn geworden in hun nieuwe woonplaats. Monique Peter, eigenaar van Bocadillos Holandeses – Hollandse snacks – bij de haven is er zo een. Op het dak van haar snackbar een Nederlandse molen, Heineken-logo’s aan de gevel, twee stappen naar binnen en daar hangen de foto’s van de vroegere koningin Juliana. Op het menu van Bocadillos Holandeses staan Nederlandse bitterballen, frikandel speciaal, broodjes rosbief en filet américain. ‘Die filet maak ik zelf. In Spanje weet bijna niemand hoe je dat moet doen.’ In haar zaak is het elke dag druk, de geplande sluitingstijd van 20.00 uur – lekker Hollands vroeg – wordt vaak overschreden.

Ook de Hollandse supermarkt doet goede zaken. Die groeide flink uit de kluiten en is nu groter dan een gemiddelde binnenstad-supermarkt in Amsterdam of Utrecht. In deze tijd van het jaar doet hij ook qua assortiment niets onder voor een Albert Heijn of Jumbo in Nederland: speculaas, marsepein en chocoladeletters. Half november zijn de A en de P al uitverkocht. Ook onder de Spaanse zon kan een Hollander, hoe lang hij of zij ook al weg is uit Nederland, niet zonder Sinterklaas-snoepgoed.

Als tussendoortje dan. Want, weten ze bij makelaarskantoor Engel & Völkers, de nieuwe groep inwoners bestaat uit mensen die komen om te spenderen en te consumeren in goede restaurants en op de golfbaan. Directeur Vicente Salamanca: ‘Wat ze het meest waarderen, is de levensstijl, maar ook de zorg en veiligheid. Voorlopig kan Spanje hen dat beter bieden dan andere landen.’

Verder zijn de prijzen hier in de ogen van de nieuwe groep kopers niet exorbitant in vergelijking met die in hun thuisland. Nieuwbouwwoningen in sommige delen van de provincie gaan weg voor meer dan €3000 per m². Dat bedrag is in Nederlandse steden makkelijk het drievoudige. Zolang het verschil zo groot blijft, zal je een beweging deze kant op zien.’

Rond sinterklaastijd mogen ook de chocoladeletters in de Supermercado Diferente niet ontbreken. Foto: Michael Robinson Chávez voor het FD

Lees het volledige artikel: https://fd.nl/samenleving/1577975/box-3-effect-jaagt-nederlandse-huizenkoper-spaanse-markt-op

Box 3 effect jaagt Nederlandse huizenkoper de Spaanse vastgoedmarkt op

Nieuwsbrief

eenhuisinhetbuitenland