Samen een huis kopen in Spanje

Met meerdere personen een huis kopen in Spanje

Vaak krijgen we de vraag of het mogelijk is om samen met een ander koppel een huis in Spanje te kopen.

We hebben dit voorgelegd aan een van onze adviseurs.

Voor de constructie maakt het aantal kopers in feite niet uit, of dat nu 2, 3 of 4 zijn. Iedereen is gewoon voor zijn percentage verantwoordelijk voor de kosten en heeft volgens die verhouding ook de opbrengsten als je het ooit weer verkoopt. 

Aankoop/verkoop

Als 1 van de 4 zijn deel wil verkopen, hangt het ervan af of de 3 andere in gelijke delen willen kopen, of dat 1 bestaand of nieuw persoon de volledige 25% wil kopen. Dat werkt dan als een gewone aankoop / verkoop. 

Koper: Hierbij betaalt de koper wederom ITP overdrachtbelasting (in Andalusie 7%). 

Verkoper: De verkoper betaalt landelijke winstbelasting over de nettowinst tussen de waarde van de aktes. En daarnaast betaalt hij ook lokale Plusvalia belasting over de toegenome waarde van de grond gedurende de jaren eigendom, weer enkel over zijn deel uiteraard.  

Aankoop/verkoop via een Extincion de Condominio (beëindiging gemeenschappelijk bezit)

Enkel als er maar 1 fiscale identiteit overblijft, dan heeft deze een fiscaal voordeel . Dit omdat je bij een ´extincion de condominio´ slechts 1,2% AJD belasting (zegelrecht) betaalt in plaats van de ITP overdrachtsbelasting. Met fiscale identiteit wordt dus 1 ´zelfstandig´ persoon bedoelt of een koppel getrouwd in gemeenschap van goederen. 

Erfbelasting/schenkingsbelasting

Ontvanger: Erfbelasting of schenkingsbelasting werken in Spanje in principe gelijk (afhankelijk van de relatie tot de ander). In Andalusie zijn deze overigens 0 als het om echtparen gaat. Als je fiscaal resident bent in Nederland of Belgie, dan moet je daar wel nog betalen.   

Schenker/nalater: In beide gevallen wordt er gemeentelijke Plusvalia in rekening gebracht (en in geval van schenking is die officieel voor rekening van de ontvanger). Het grote verschil is echter dat een schenker landelijke winstbelasting betaalt, maar dat deze belasting bij een erfenis vervalt. 

Kopen vanuit een bedrijf of stichting

Als je vanuit een bedrijf of non-profit organisatie koopt, dan heb je voor de aankoop zelf geen belastingvoordeel. Als je (veel) winst maakt vanuit verhuur, dan heb je wel aftrekposten, maar daar staat dan wel een boekhoudingsverplichting tegenover en dit wordt pas rendabel als je bijvoorbeeld meerdere huizen hebt en het in totaal om veel meer geld gaat. Het is dus allemaal erg omslachtig met een hoop administratie, verplichtingen, kosten van derden en we raden dergelijke constructies daarom niet aan. Daarnaast blijven eigenaren die fiscaal resident zijn in Nederland natuurlijk hun eigen belastingverplichtingen houden over hun eigendommen (ook al worden ze hier wellicht vrijgesteld). Hier kunnen we geen advies over geven want we zijn geen Nederlanse fiscalisten. En ook mag je in beginsel geen constructies oprichten enkel en alleen om belasting te vermijden. 

Hypotheek met meerdere eigenaren

In principe kunnen eigenaren onafhankelijk van de anderen hypotheek aanvragen voor hun eigen deel (hoewel de condities wellicht minder aantrekkelijk zullen zijn omdat een mede-eigendom minder gunstig is voor de bank). Alle eigenaren moeten zich er dan echter wel van bewust zijn, dan je in Spanje niet gedwongen kan worden om gezamelijk een eigendom te bezitten. Als dus 1 eigenaar wil verkopen, de anderen NIET zijn deel willen overkopen, dan kan de eerste altijd nog naar de rechter stappen om een verkoop via veiling af te dwingen (en deze waardes liggen vaak veel lager dan de markt). 

Un saludo, Ariane van Wijk 

C&D Solicitors Abogados

Ariane van Wijk

www.cdsolicitors.com

wijk@cdsolicitors.com

Opening hours: Monday, Tuesday, Thursday: 09:30 - 19:00, Wednesday, Friday: 09:30 - 15:00