Hoe herken je een illegale Chambres d'hôtes?

Hoe herken je een illegale Chambres d'hôtes?

Ik bezocht een Franse Chambres d 'hôtes om dit goedlopende bedrijf te taxeren. De Nederlandse eigenaar verzorgde de rondleiding. Ik viel van de ene verbazing in de andere. En ik ben echt wel wat gewend.

Lees hier hoe ik onbevangen binnenkwam en een paar uur later de deur achter me dichtsloeg van wat een waardeloos bedrijf bleek te zijn.

Buitenkansje!

Een echtpaar uit de Randstad gaf mij opdracht om hen te begeleiden bij de aankoop van een fantastisch bedrijf in Frankrijk. Een Bed & Breakfast met restaurant en goedlopende camping. Het complex werd rechtstreeks te koop aangeboden door de Nederlandse eigenaar zelf, dus zonder makelaarskosten (rechtstreeks van particulier).

Het was een buitenkansje, een droom, en bovendien net flink afgeprijsd. Ze moesten snel beslissen want er waren meerdere geïnteresseerden. Dus ik ging snel aan de slag.

Duizend vragen

Ik begin altijd met het lezen van de verkoop-advertentie en alle door de eigenaar verstrekte informatie. Ik steek veel tijd in het samenstellen van een gedetailleerd dossier, doe onderzoek bij verschillende instanties, verzamel gegevens, kaarten, documenten en ga spitten in mijn eigen bronnen. Zo krijg ik al een aardig beeld.

Daarna neem ik contact op met de verkopende partij, want ik heb duizend vragen (soms iets minder) die ik beantwoord wil hebben. Vaak ga ik ook op bezoek, ontmoet de eigenaar, stel m'n vragen, bekijk de situatie. Ik kijk of aan een aantal inrichtings- en vergunningseisen is voldaan, hou de zaak tegen het licht en taxeer of de gevraagde prijs redelijk is.

Nieuwe uitdagingen? Of het schip verlaten voordat het zinkt?

Ik werd hartelijk ontvangen door een sympathiek Nederlands echtpaar dat het bedrijf 15 jaar geleden had opgestart. Ze waren toe aan "een andere uitdaging" dus hadden ze de zaak te koop gezet. Ik had inmiddels al ontdekt dat dat bijna 5 jaar geleden was, maar dat mocht de pret niet drukken. De prijs was nu immers met 35% verlaagd, dus het kon interessant zijn.

De koffie was heerlijk, de mensen waren oprecht aardig, dus om de gezelligheid erin te houden hield ik mijn duizend kritische vragen nog maar even voor me. Ik stelde voor om te beginnen met een bezoek aan het domein en alle gebouwen.

Een verrassend bedrijf

Tijdens de rondleiding probeerde ik mijn groeiende twijfels nog maar niet met het echtpaar te delen. Ik zette m’n mind op blanco en nam me voor om gewoon maar eens rustig te kijken, alles in me op te nemen en de indringende vragen te bewaren voor een later moment.

Ik kreeg een goedlopend toeristisch bedrijf te zien waar in 3 maanden tijd een omzet van meer dan 100.000 euro werd geïncasseerd. Voor een gewone chambres d'hotes in Frankrijk is dat best veel, dus mijn nieuwsgierigheid liep met me mee over het terrein.

Hoe konden ze die hoge omzet binnenhalen?

Vol trots toonde de eigenaar mij zijn succesvolle recept gebaseerd op 7 lukratieve omzetpeilers:

  1. Een fraai verbouwde woonboerderij met eigenaarswoning en 2 chambres d 'hôtes (gastenkamers)
  2. Een geheel gerenoveerde schuur (de  "bergerie ") met nog eens 4 gastenkamers.
  3. Een tweede schuur met 2 "tuinkamers". Bestemd voor gasten op doorreis.
  4. Een hooizolder met 3 originele 2-persoons slaappleken. Slapen in een hooiberg, wat wil je nog meer?
  5. Een leuke camping met 14 kampeerplaatsen voor tenten en caravans.
  6. Een  "table d 'hôtes" met compleet restaurant en buitenterras. Plaats voor meer dan 50 gasten, die kunnen kiezen uit een lekker gevarieerde menukaart. Natuurlijk was er  een complete professioneel ingerichte keuken met alle benodigde horeca-apparatuur
  7. Een bar op het terras, waar de hele dag allerlei dranken worden verkocht

Een geweldig bedrijf, maar niets waard...

Ik had genoeg gezien, nam afscheid van het eigenaarsechtpaar. Ik wist dat ze, ondanks de gezelligheid, niet blij van me zouden worden. En dat het mensen met twee gezichten waren. Het bedrijf deugde namelijk voor geen meter. Op ieder onderdeel was er wel sprake van een vorm van illegaliteit.

Mijn opdrachtgever was wèl blij met me, al was het even moeilijk voor ze. Het is lastig als je verliefd bent geworden op een plek en je droom valt in duigen doordat clandestiene praktijken worden ontdekt. Ze begrepen dat ik ze had behoed voor de ondergang, lieten een paar traantjes en veel wijzer geworden zochten ze verder.

Kort daarna hielp ik ze om elders een gezonde aankoop te doen.

Onwetende eigenaars. Of gewoon oplichters?

De eigenaars heb ik later netjes uitgelegd wat er niet klopte. Ik heb ze precies aangegeven wat ze moesten doen om de zaak alsnog in orde te brengen. Vanochtend echter zag ik dat het bedrijf nog steeds te koop staat. In ongewijzigde vorm. Misschien kom je het nog wel eens tegen.

De eigenaars weten exact waar de schoen wringt. Toch proberen ze willens en wetens een illegaal (en dus waardeloos) bedrijf te verkopen, voor teveel geld. Ik weet niet op wat voor koper ze wachten, maar als ik erbij ben dan gaat het hem niet worden.

Emigratie-ellende noem ik dat. Gelukkig is het te voorkomen.

Wat klopte er niet aan dit bedrijf ? 

Lastige erfenis

Ik ben echt wel wat gewend en zal heus niet zomaar een koop ontraden omdat er een prullebak te weinig is of een stempeltje ontbreekt. 9 van de 10 objecten die ik onderzoek hebben wel een mankementje, een zere plek, helemaal niet erg. Ik leg het probleem uit aan de eigenaar en vertel hoe het gerepareerd kan worden. Als hij daartoe bereid is kunnen we alsnog met elkaar door één deur, althans we kunnen het proberen.

Echter als een verkoper liever clandestiennetje willen blijven spelen dan is ie bij mij verkeerd verbonden. Ik haak af en met mij de mogelijke kopers. Want met een bedrijf dat niet deugt erf je een hoop ongewenste risico's en potentiële ellende. 

Een rottend klokhuis achter een glanzende schil. Verborgen gebreken

Maar waarom was deze goedlopende chambres d 'hôtes nou illegaal? Onthoud goed wat ik je hierna zal uitleggen. Het zijn stuk voor stuk mankementjes die vaker voorkomen. Zeldzaam is wel dat er zoveel pijnpunten tegelijkertijd op het hetzelfde adres komen bovendrijven. In dit geval was het een bolwerk van illegale zaken.  Of eigenlijk waren het gewoon verborgen gebreken, want de eigenaar was ervan op de hoogte.

Ik zal ze voor je samenvatten.

De zere plekken van dit goedlopende complex. Waarom het een waardeloos bedrijf bleek te zijn

De gastenkamers

Er worden in totaal 8 gastenkamers verhuurd als Bed & Breakfast. Echter het wettelijk vastgestelde maximum bedraagt 5 chambres d 'hotes, er zijn dus sowieso al 3 kamers in strijd met de wetgeving.

De "bergerie" is fraai verbouwd tot chambres d 'hôtes, maar de eigenaar heeft geen vergunning verkregen voor het wijzigen van de bestemming. Dat is een vereiste als je een schuur wilt omvormen tot woonruimte of gastenverblijf. Dus helaas, de gehele bergerie is in strijd met de regelgeving. Ook de beide tuinkamers in de andere schuur moest ik om deze reden als clandestien bestempelen.

Tussenstand: van de 8 gastenkamers zijn er 6 illegaal omdat ze zich bevinden in een ruimte die geen woonbestemming heeft. Resteren: de 2 gastenkamers in het woonhuis. Die zijn toegestaan, mits deze worden aangemeld bij de gemeente. Dat was niet gedaan, maar daar doe ik niet moeilijk over en reken erop dat de verkoper dat in orde zal maken. We tellen dus even 2 gastenkamers als exploitatiemogelijkheid.

De hooiberg: branderig gevoel in m'n maag

Slapen in de hooiberg: ik vind het een leuk concept. Warm, origineel, gezellig. Echter het ontbreken van brandblussers, nooduitgang of brandwerende materialen haalt grillige beelden in mijn gedachten naar boven waar m'n maag van draait. Ik kan me voorstellen dat deze slaapplaatsen niet aan de strenge Franse veiligheidsnormen voldoen. Of eigenlijk weet ik dat wel zeker. Dus helaas, slapen in het hooi kan niet door de beugel.

De camping

Er is een keurige camping met 14 ruime kampeerplaatsen, compleet met water en elektra. Wat is daar mis mee?

Ik zal het uitleggen. In Frankrijk bestaan 2 soorten campingvergunningen, de camping déclaré (tot 6 kampeerplaatsen) en de campings vanaf 7 plekken waarvoor een volledige bouwvergunning (een “permis d’aménager”) moet zijn verkregen. Tot 30 plaatsen kan dat een vereenvoudigde vorm zijn (de  "aire naturelle").

Voor deze camping met 14 kampeerplaatsen is echter geen enkele toestemming verkregen. Ik ontdekte later dat zelfs een simpele toestemming voor 6 plaatsen ooit door de gemeente was geweigerd.

Dus helaas, volledig illegaal en sluitingsdreiging ligt op de loer.

Sneeuw voor de zon. De tussenstand

Even de tussenstand: tot nu toe zijn 6 van de 8 gastenkamers naar het rijk van illegalen gestuurd, gevolgd door de 3 slaapplaatsen in de hooiberg. Zojuist heb ik je uitgelegd hoe ook de volledige camping zich hierbij heeft kunnen aansluiten. Overgebleven zijn 2 mooie chambres d 'hôtes (die nog niet zijn aangemeld).

Meer dan de helft van de omzetmogelijkheden is nu als sneeuw voor de Franse zon verdwenen.

En daarmee ook meer dan de helft van de waarde van het bedrijf.

Gelukkig is er nog wat overgebleven: het goedlopende restaurant

Bar, restaurant en terras met capaciteit voor meer dan 50 gasten werd geëxploiteerd onder de noemer van "Tables d 'hôtes " Daar zit wat wrijving in. Ik zal het uitleggen:

Een Table d 'hôtes moet volgens de Franse wetgeving aan een paar eisen voldoen:

  1. Uitsluitend toegankelijk voor gasten van een chambres d 'hotes (maximaal 5 chambres d 'hotes betekent maximaal 15 eters)
  2. De maaltijd wordt geserveerd aan de eettafel van de eigenaar zèlf, die zelf ook een vorkje meeprikt.
  3. Geen keuzemenu, geen kaart, maar voor iedereen dezelfde dagschotel.

Je begrijpt inmiddels dat aan géén van deze 3 voorschriften werd voldaan. Het restaurant is niet alleen open voor klanten van (teveel) gastenkamers, maar ook voor hooislapers en tientallen campinggasten. En nee, er wordt niet bij de eigenaar aan tafel gegeten en er is géén dagmenu maar een ruime keuze aan gerechten.

Dus helaas, hier is geen sprake van een "table d'hôtes", maar van een illegaal restaurant, dat niet is aangemeld bij de "Service vétérinaire" en daardoor riskeert niet te voldoen aan wettelijke eisen omtrent hygiène en voedselbereiding zoals die voor restaurants gelden.

Wat de drankjes betreft: als bij de maaltijd dranken worden geserveerd moet de eigenaar over een drankvergunning  "Licence restaurant " beschikken. Als er bovendien, zoals hier het geval, eveneens drank wordt verkocht vanuit een bar op het terras, dan dient daarvoor een aparte drankvergunning (Licence 3 of 4) aanwezig te zijn.

Je voelt de bui al hangen: geen van beide drankvergunningen zijn aanwezig.

Overigens behoort het schenken van drank zonder vergunning tot de zaken waarmee je in Frankrijk leuke gevangenisstraffen kunt scoren.

De eindstand

Na het ontzenuwen van de clandestiene elementen zijn van dit ogenschijnlijk zo mooie bedrijfsconcept slechts de 2 gastenkamers overgebleven. De omzet die behaald kan worden zonder strijd met de regelgeving is daarmee afgekalfd van de door de eigenaar gepresenteerde 100.000 euro naar -als je mazzel hebt- een paar duizend euro per jaar. Daar moet je dan nog kosten uit betalen.

Conclusie: het is misschien een leuke woonplek met een piepkleine bijverdienste, maar in vergelijking met wat door de verkoper werd voorgespiegeld is het een waardeloos bedrijf. 

Komt dit vaker voor? En hoe erg is dat?

Ja, ik kom het wekelijks tegen. Het is niet altijd even erg. De eigenaars zijn soms te goeder trouw, en soms ook niet. In ieder geval wordt er zelden een lijst met dit soort verborgen gebreken meegeleverd bij de advertenties. Vooral als particulieren zelf te koop aanbieden is er nogal eens een vlekje weg te werken.

Soms is er al een makelaar geweest die de problemen heeft gezien, maar daarom snel door de eigenaar de deur uit is gewerkt. “Ja, die Franse makelaars zijn zo slecht dat we het rechtstreeks verkopen” zegt de eigenaar dan later tegen argeloze kopers.

Wees op je hoede

Het is van enorm belang dat je dit soort grappen vroegtijdig in de kijkerd hebt. Dan kun je afhaken of bij een aankoop alle nodige eisen stellen over hoe je het wilt hebben. Je stelt je voorwaarden waar de eigenaar aan dient te voldoen en waar hij zich bij neer zal moeten leggen. Als ie tenminste wil verkopen.

Bron:

Interfrance 

Arno VOOGD

Expert Immobilier/Erkend taxateur

Expert en évaluation immobilière agrée SNPI

Membre du collège des Experts Évaluateurs

www.interfrance.nl

www.frankrijk-taxatie.nl

www.inter-france.com

www.sympa-immobilier.com

Blog: www.interfrance-blog.nl

 

Gastenboek

  • 03-02-2019 - Graag wil ik de uitgever bedanken voor de geweldige service....  lees meer
  • 28-01-2019 - Ik heb een recruteringsbureau voor artsen in Frankrijk. En nu...  lees meer
  • 30-04-2017 - ik wil belasting aangifte vullen maar het luk me niet...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2019 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel