Garanties bij nieuwbouw

Nieuwbouw in Spanje

Als u voor de ‘lockdown’ in Spanje bent geweest dan is het u ongetwijfeld opgevallen dat er weer veel bouwkranen staan. Na jarenlange stagnatie vanwege de financiële crisis worden nu op veel plekken weer nieuwe woningen gebouwd, aan de costa’s en op de eilanden, veelal gericht op een internationaal publiek op zoek naar een (tweede) woning onder de Spaanse zon. Dit terwijl er ook nog veel onafgebouwde projecten te zien zijn. Gezien de huidige ontwikkelingen rondom het corona virus is het afwachten wat er gebeurd met deze nieuwe projecten; worden deze gewoon afgebouwd en opgeleverd, vinden er vertragingen plaats of worden projecten geheel aan hun lot overgelaten. De toekomst zal het uitwijzen maar eens te meer is het belangrijk gebleken om u goed te verdiepen in uw juridische positie waar het de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje betreft.

Het kopen van een nieuwbouwwoning heeft een aantal voordelen: zo worden de nieuwste bouwtechnieken- en materialen gebruikt en u heeft soms nog inspraak in hoe de woning er exact komt uit te zien.

Nieuwbouw heeft ook een aantal nadelen: vaak worden deze woningen verkocht met een premie van 10-20% boven vergelijkbare (qua locatie, grootte etc.) bestaande woningen. En indien de woning nog niet gereed is, kunt u o.a. de kwaliteit moeilijker bepalen en loopt u, zoals in de huidige situatie, een risico dat de woning niet afgebouwd zal worden (door faillissement van de projectontwikkelaar bijvoorbeeld). Aangezien veel (aspirant)kopers daar tijdens de vorige bouwhausse voor 2008 de dupe van zijn geworden, zijn de regels gelukkiger strenger geworden en worden (aspirant) kopers (in theorie!) beter beschermd. 

Wij zullen ons hier beperken tot de drie wettelijke garanties die (aspirant) kopers van nieuwbouwwoningen ter beschikking staan.

  1. Bouw gebreken: 1 jaar garantie. Dit zijn gebreken die met het blote oog te zien zijn (bij oplevering) zoals slecht schilderwerk, loszittende tegels, lekkende kranen etc. Zowel de projectontwikkelaar als de aannemer zijn aansprakelijk voor deze gebreken gedurende een periode van één jaar. Het is echter raadzaam om deze gebreken op een lijst op te nemen alvorens tot levering over te gaan en de project ontwikkelaar en/of aannemer te vragen deze gebreken te repareren voor (finale) levering. Een andere mogelijkheid is het bedingen van een retentiebedrag, welke ingehouden kan worden bij levering en welke pas betaald hoeft te worden indien alle gebreken verholpen zijn.
  2. Gebreken die bewoning praktisch onmogelijk maken: drie jaar garantie. Dit zijn vaak serieuze gebreken die bijvoorbeeld hygiënische en/of gezondheidsklachten kunnen opleveren. Te denken valt aan lekkende leidingen, storingen aan elektrische apparaten, vochtplekken etc.
  3. Structurele gebreken: 10 jaar garantie. Dit zijn serieuze structurele gebreken die een woning gevaarlijk en niet geschikt voor bewoning maken, zoals instortende daken (door zware regenval), instortende retentiemuren, onstabiele funderingen etc.. Deze garantie dient door de projectontwikkelaar/aannemer middels een verzekeringspolis afgedekt te worden en welke uiterlijk bij de formele beëindiging van de bouwwerkzaamheden aan de koper worden overhandigd (en welke de notaris aan zijn akte zal hechten).

Termijnen

  1. Ondanks de wettelijke garanties kan het toch misgaan indien een beroep wordt gedaan op één van de garanties. Eén reden is dat de termijn waarbinnen een beroep op een garantie gedaan kan worden al verlopen is. De termijn begint namelijk al te lopen op het moment dat de aannemer de woning aan de projectontwikkelaar overdraagt (bij beëindiging van zijn werkzaamheden). Er kan behoorlijk wat tijd over heen gaan tussen dit moment (waar u vaak geen weet van heeft) en het moment dat u daadwerkelijk de woning bij de notaris geleverd krijgt. De projectontwikkelaar dient namelijk nog de bewoningsvergunning te verkrijgen bij de gemeente alvorens de woning overgedragen kan worden. En u moet niet vreemd opkijken dat dit maanden tot soms een jaar (of meerdere jaren bij probleem projecten) kan duren. In de tussentijd kunnen één of meerdere garantietermijnen al verstreken zijn.
  2. Ervan uitgaande dat de termijnen om beroep te doen op de wettelijke garanties niet verlopen zijn, dient u er rekening mee te houden dat u een beroep op een garantie doet binnen twee jaar nadat de gebreken u bekend zijn geworden. Indien u bijvoorbeeld wacht met een beroep op de 10-jaarsgarantie tot 2 ½ jaar nadat het gebrek u bekend is geworden omdat u toch nog binnen de 10 jaarstermijn zit dan komt u bedrogen uit omdat u langer dan twee jaar hebt gewacht. Het is dus altijd aan te raden om onmiddellijk een beroep te doen op een garantie indien een gebrek zich openbaart.

Hoe kan Seydlitz Spanje u helpen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje? Als u nog helemaal aan het begin van het traject staat dan kunnen wij u helpen met het doen van onderzoek (zijn de juiste vergunningen afgegeven bijvoorbeeld) of het beoordelen van het koopcontract. In principe kunnen wij de hele begeleiding doen van de aankoop, tot en met het passeren van de notariële akte van overdracht en de registratie en fiscale afwikkeling.  

Bent u al wat verder in het proces en heeft u bijvoorbeeld al een advocaat in Spanje dan kunnen wij een volmacht opmaken zodat uw advocaat namens u kan handelen in Spanje met betrekking tot de aankoop van de woning. En zodoende wellicht ook de aanvraag van het fiscale nummer (NIE) die u nodig heeft alvorens u de woning kunt kopen, kan regelen.

Gezien de belangrijke investering die u doet als u een woning in Spanje koopt, is het meestal ook raadzaam om uw erfrechtelijke situatie nader te bekijken. Het Spaanse erfrecht werkt anders dan het Nederlandse. Wij kunnen voor u een testament opstellen welke het Nederlandse recht van toepassing verklaart, ook op uw Spaanse woning, zodat de afwikkeling gebeurd zoals u dat in Nederland gewend bent en fiscaal optimaliseert.

Indien u al een nieuwbouwwoning heeft gekocht maar het is nog niet opgeleverd en u wordt geconfronteerd met een project dat stil komt te liggen of volledig aan zijn lot wordt overgelaten dan is het raadzaam om snel actie te ondernemen. Of uw nieuwbouwwoning is recent opgeleverd maar de projectontwikkelaar dreigt failliet te gaan, hoe kunt u zich dan nog van bovenstaande garanties verzekeren? Ook in deze situaties kunnen wij u mogelijk van dienst zijn. 

Kortom neemt u vrijblijvend contact met ons op als u plannen heeft om een (nieuwbouw) woning te kopen of recent gekocht heeft in Spanje. Want als de huidige crisis over is, hopen we allen weer snel van de Spaanse zon en het Spaanse leven te kunnen gaan genieten.

Bron en voor meer informatie:

Seydlitz Notarissen in Breda                                                                                                   

Allerheiligenweg 1                                                                                                                         

4834 TM Breda

Postbus 4919                                                                                                                                    

4803 EX Breda

T: 076 – 560 7800                                                                                                                              

F: 076 – 560 7801

E: info@seydlitz.nl                                                                                                                                        

W. www.seydlitz.nl

Seydlitz Notarissen in Roosendaal                                                                                                     

Laan van Brabant 60                                                                                                                

4701BL Roosendaal

Postbus 181                                                                                                                                      

4700 AD Roosendaal

T:  0165 – 393 028                                                                                                                             

F:  0165 – 392 895                                                                                                                            

E:  info@seydlitz.nl                                                                                                                       

W. www.seydlitz.nl

Gastenboek

  • 03-02-2019 - Graag wil ik de uitgever bedanken voor de geweldige service....  lees meer
  • 28-01-2019 - Ik heb een recruteringsbureau voor artsen in Frankrijk. En nu...  lees meer
  • 30-04-2017 - ik wil belasting aangifte vullen maar het luk me niet...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2020 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel