Een huis met meerdere terreinen aankopen en contrat de commodat

Als koper kun je heel blij worden van de aankoop van een Franse woning. Zo mogelijk met veel percelen, leuk om er schapen of paarden op te houden. Wees dan wel kritisch. Is zo’n perceel in de afgelopen periode in gebruik geweest bij een boer? Zo ja, was daarbij sprake van een vriendendienst, of gaat het om een pachtovereenkomst die gesloten is? De scheidslijn daartussen is niet altijd even duidelijk.

Dit is het verhaal van Senna* en Nienke*, twee zussen die samen een B&B gaan starten in de Charente. Om extra verdiensten in het laatje te brengen, zullen ze workshops yoga aan groepen Nederlanders geven. Hun drukke leven in Rotterdam laten ze hiermee achter zich.

In de zoektocht naar een geschikt pand valt een en ander af; ofwel te klein, dan weer te weinig voorzieningen in de
naast omgeving, of simpelweg te duur.

Via een aankoopmakelaar stuiten ze op een verbouwde boerderij, met een aantal bijgebouwen, ideaal voor het uitvoeren van hun plannen. De vraagprijs valt mooi binnen het budget, alle meubels (en dat zijn er nogal wat) zijn inbegrepen. Ze komen bij mij voor juridisch advies.

Rechten van de boer

‘De koopakte hebben we zelf al grotendeels doorgenomen, met ons schoolfrans en ChatGPT kwamen we heel ver.’ Lange leve AI, maar het inzetten ervan voor grensoverschrijdende kwesties biedt helaas niet altijd de juiste adviezen.
‘Er stonden een paar onduidelijkheden in, onder andere over het recht van overpad, maar dat heeft de notaris al
uitgelegd.’ So far so good.

‘Bovendien staan er opschortende voorwaarden in, deze dienen binnen twee maanden vervuld te zijn. Eén betreft onze financiering en de andere gaat over de vereiste toezegging door de boer om zijn rechten op een
perceel op te geven.’ Op dit laatste sla ik aan.

Commodat

Allereerst is van belang om in kaart te brengen wat de rechten van de boer in kwestie zijn. Indien sprake is van
‘gebruik om niet’, een zogenaamd contrat de commodat, staat tegenover het gebruik niet een vergoeding die de boer aan de eigenaar van het terrein dient te voldoen.
Het is veelal een vriendendienst waarbij het mes aan twee kanten snijdt: voor de eigenaar is het voordeel dat het
land begraasd en/of gemaaid wordt, de boer kan op zijn beurt het vee erop laten lopen.

Het is ook mogelijk dat sprake is van een pachtcontract, (artikel L411-1 en verder van de Franse Code Rural). Veelal
geschiedt dit middels een schriftelijke overeenkomst, maar dit is niet verplicht. Het wordt echter wel aangeraden om zo de geldigheid van de overeenkomst in geval van een geschil gemakkelijker aan te kunnen tonen.

Opschortende voorwaarde

In dit geval is het niet meer dan een vriendendienst, waarbij geen geld of anderszins over tafel gaat. Ook een betaling in natura kan trouwens als vergoeding worden gezien.

Het is voor de kopers echter zaak dat de boer in kwestie voorafgaand aan de verkoop afstand zal doen van zijn rechten in deze.

Op die manier voorkom je dat er in de loop van het proces onenigheid over ontstaat.
Wanneer je het als opschortende voorwaarde opneemt, zou je maximaal twee maanden in onzekerheid kunnen
leven totdat de opschortende voorwaarde is vervuld. In verband met de aankomende emigratie, zou dat alleen maar stress opleveren.

De boer is zonder meer bereid om de door mij opgestelde brief te ondertekenen, waarna de rust bij de
zussen wederkeert.

*De namen in dit artikel zijn gefingeerd.

Mr. Mireille Bosscher is kandidaat-notaris en eigenaar van Juridische Adviespraktijk Bosscher in Den Haag.

In deze rubriek belicht zij juridische en notariële praktijkvoorbeelden waar u niet direct bij stilstaat.

Bosscher Advies

info@bosscher-advies.nl

www.bosscher-advies.nl

Meer weten over emigreren en/of (ver)koop, (ver)huur, (ver)bouw van onroerend goed in Frankrijk ?

Lees er alles over in de Frankrijk handboeken, publicaties en dossiers van uitgeverij Guide Lines

■ Handboek Wonen en kopen in Frankrijk

■ Verhuren van een Gites of Chambre d'Hotes in Frankrijk

■ Dossier uw tweede huis in Frankrijk en de Nederlandse belastingheffing in box 3

■ Franse zaken nemen geen keer

■ Handboek Succesvol Emigreren naar Frankrijk

■ Financiering van een huis in Frankrijk

■ Verkoop van een huis in Frankrijk

■ Vakwoordenboek Frans onroerend goed

■ Handboek Franse nalatenschappen

Bekijk de inhoudsopgaven van de boeken en bestel de handboeken

https://www.eenhuisinhetbuitenland.nl/c-1839428/frankrijk/

Een huis met meerdere terreinen aankopen en contrat de commodat

Nieuwsbrief

eenhuisinhetbuitenland