Een huis in Frankrijk kopen: de charme zit in de woning, de zekerheid in de voorbereiding

Een karakteristieke mas in de Provence, een appartement in de Franse Alpen, een villa aan de Côte d’Azur of een authentieke woning tussen de wijngaarden. Voor veel Nederlanders blijft het bezit van een woning in Frankrijk een langgekoesterde droom. En terecht: Frankrijk kent een enorme diversiteit aan landschappen, woningtypen en prijsklassen.

Maar wie daadwerkelijk een woning in Frankrijk koopt, ontdekt al snel dat het aankoopproces op verschillende punten afwijkt van wat we in Nederland gewend zijn. Naast de ligging, uitstraling en koopprijs verdienen ook de juridische situatie, technische staat, gebruiksmogelijkheden en terugkerende lasten aandacht.

Bij Dop Makelaars begeleiden wij Nederlandse kopers en verkopers op de Franse vastgoedmarkt. Daarbij merken wij regelmatig dat juist een goede voorbereiding veel vragen en verrassingen achteraf kan voorkomen.

Kijk verder dan de woning alleen

Een woning kan tijdens een bezichtiging perfect aanvoelen, maar vóór het uitbrengen van een bod is het verstandig om verder te kijken.

Is de huidige bebouwing juridisch correct vastgelegd? Zijn een zwembad, aanbouw, garage of andere bijgebouwen volgens de geldende regels gerealiseerd? Zijn er erfdienstbaarheden? Valt het object binnen een copropriété? En wanneer een woning interessant is vanwege verhuurmogelijkheden: is toeristische verhuur op deze locatie daadwerkelijk toegestaan?

Ook bij woningen op het Franse platteland is de afvoer van afvalwater een belangrijk aandachtspunt. Niet iedere woning is aangesloten op het openbare riool. Bij woningen met een individuele installatie, zoals een fosse septique, is bij verkoop een controle verplicht. Het daarbij behorende rapport moet bij de verkoop voldoende actueel zijn.

Blijkt een dergelijke installatie niet aan de geldende voorschriften te voldoen, dan kunnen na aankoop werkzaamheden noodzakelijk zijn. Wat tijdens een bezichtiging een technisch detail lijkt, kan daarmee ineens een belangrijk financieel aandachtspunt worden.

Het compromis de vente is geen vrijblijvende reservering

Een belangrijk moment in het Franse aankoopproces is de ondertekening van het compromis de vente of een andere vorm van voorovereenkomst.

Nederlandse kopers beschouwen dit soms als een soort reservering van de woning, maar juridisch gaat het aanzienlijk verder. In het compromis worden onder andere de koopprijs, voorwaarden, termijnen en eventuele ontbindende voorwaarden vastgelegd.

Voor een particuliere koper van woonruimte geldt in beginsel een wettelijke bedenktijd van tien dagen. Daarnaast kunnen in de overeenkomst zogenoemde conditions suspensives worden opgenomen: voorwaarden waaronder de koop alsnog geen doorgang hoeft te vinden.

Denk bijvoorbeeld aan een financieringsvoorbehoud, maar afhankelijk van het object kunnen ook vergunningen, bestemmingsmogelijkheden of andere specifieke omstandigheden van belang zijn.

Juist daarom adviseren wij kopers belangrijke vragen bij voorkeur vóór ondertekening van het compromis te beantwoorden.

Technische onderzoeken verdienen aandacht

De verkoper moet bij een Franse woning verschillende technische onderzoeken beschikbaar stellen in het zogenoemde dossier de diagnostic technique.

Welke onderzoeken noodzakelijk zijn, hangt onder meer af van de leeftijd, ligging en technische voorzieningen van het object. Denk bijvoorbeeld aan het Franse energielabel, het DPE – Diagnostic de Performance Énergétique, en afhankelijk van de woning aan onderzoeken naar elektriciteit, gas, asbest, lood, termieten, natuurlijke risico’s en riolering.

Sinds 1 januari 2026 is bovendien de berekeningsmethode van het DPE aangepast voor elektriciteit. Dat kan met name gevolgen hebben voor woningen die elektrisch worden verwarmd.

Bij bepaalde woningen met een minder gunstige energieprestatie kan daarnaast bij verkoop een uitgebreider audit énergétique verplicht zijn.

Het energielabel is daarmee steeds minder een formaliteit en steeds meer een onderwerp dat invloed kan hebben op gebruikskosten, toekomstige investeringen en verhuurbaarheid.

Verhuren? Controleer eerst wat daadwerkelijk is toegestaan

Veel Nederlanders kopen een Franse woning met het idee deze gedurende een deel van het jaar zelf te gebruiken en in de overige perioden als vakantiewoning te verhuren.

Dat kan een interessante combinatie zijn, maar de Franse regelgeving rondom meublés de tourisme is de afgelopen jaren aangescherpt. Sinds mei 2026 geldt een landelijke registratieverplichting voor toeristisch gemeubileerde verhuur. Daarnaast kunnen gemeenten aanvullende regels en beperkingen hanteren.

Een woning die op papier een interessant verhuurrendement laat zien, hoeft in de praktijk dus niet automatisch onbeperkt verhuurd te mogen worden.

Daarom is de vraag “Wat kan deze woning opleveren?” eigenlijk pas de tweede vraag.

De eerste zou moeten zijn:

“Mag deze woning worden verhuurd op de manier waarop ik dat voor ogen heb?”

Zeker in populaire toeristische gebieden kan dat onderscheid van grote invloed zijn op een investeringsbeslissing.

Houd rekening met meer dan alleen de koopsom

Naast de overeengekomen koopprijs betaalt een koper in Frankrijk de zogenoemde frais d’acquisition, vaak in de volksmond frais de notaire genoemd.

Die benaming is enigszins misleidend, omdat een belangrijk deel van deze kosten uit belastingen en heffingen bestaat en niet uitsluitend uit de vergoeding voor de notaris. Bij bestaand vastgoed bedragen de totale aankoopkosten doorgaans ongeveer 7 à 8% van de koopprijs. Bij bepaalde nieuwbouwwoningen kunnen deze kosten aanzienlijk lager liggen.

De exacte kosten zijn afhankelijk van het type woning, de koopprijs en de locatie.

Na aankoop zijn er eveneens terugkerende lasten. Zo krijgt een eigenaar doorgaans te maken met de taxe foncière. Voor een tweede woning kan daarnaast onder bepaalde omstandigheden taxe d’habitation sur les résidences secondaires verschuldigd zijn.

Tel daarbij verzekeringen, onderhoud, eventuele kosten van een copropriété, energieverbruik en lokale lasten op en het wordt duidelijk waarom het verstandig is niet alleen naar de vraagprijs te kijken, maar naar de totale investering en jaarlijkse eigendomslasten.

Denk vooraf na over de eigendomsstructuur

Nog vóór de definitieve aankoop is het verstandig om aandacht te besteden aan de juridische wijze waarop de woning wordt verkregen.

Koopt u alleen, samen met uw partner of bijvoorbeeld met familieleden? Hoe wordt de eigendomsverhouding vastgelegd? En wat betekent die keuze voor een eventuele toekomstige verkoop of nalatenschap?

In Frankrijk bestaan verschillende mogelijkheden om vastgoed aan te kopen en de meest passende oplossing hangt af van de persoonlijke, familiale en fiscale situatie. Bij een internationale aankoop kunnen bovendien zowel Nederlandse als Franse regels een rol spelen.

Dit is daarom een onderwerp om vóór de definitieve aankoop te bespreken met de Franse notaris en, wanneer de situatie daarom vraagt, een juridisch of fiscaal specialist.

Koper en verkoper kunnen ieder een eigen notaris kiezen

Wat Nederlandse kopers niet altijd weten, is dat koper en verkoper in Frankrijk ieder een eigen notaris kunnen aanwijzen.

Dat betekent niet automatisch dat de reguliere notariskosten worden verdubbeld. De betrokken notarissen werken gezamenlijk aan de transactie en verdelen de voor de akte geldende gereguleerde vergoeding.

Voor een Nederlandse koper kan het prettig zijn een eigen notaris te betrekken, zeker wanneer er specifieke vragen bestaan over de aankoopconstructie, voorwaarden of persoonlijke situatie.

Nederlandse begeleiding, kennis van de Franse vastgoedmarkt

Een woning in Frankrijk kopen moet uiteindelijk vooral leuk zijn. Met een goede voorbereiding hoeft het verschil tussen het Nederlandse en Franse systeem geen obstakel te vormen.

Dop Makelaars is sinds 1998 actief in vastgoed en begeleidt vanuit Nederland en Frankrijk klanten bij de aankoop en verkoop van Frans vastgoed. Van een eerste oriëntatie en bezichtiging tot onderhandelingen, documentatie en de uiteindelijke overdracht: ons uitgangspunt is dat een koper of verkoper begrijpt wat er gebeurt en welke keuzes worden gemaakt.

Met vestigingen in Lelystad, Amsterdam en Frankrijk combineren wij Nederlandse communicatie en persoonlijke begeleiding met kennis en ervaring op de Franse vastgoedmarkt.

Want uiteindelijk begint genieten van een woning in Frankrijk niet pas wanneer de sleutel wordt overhandigd.

Het begint met de zekerheid dat de aankoop goed is voorbereid.

Meer weten over de aankoop of verkoop van een woning in Frankrijk?

Dop Makelaars begeleidt Nederlandse kopers en verkopers bij Frans vastgoed en helpt u graag bij de aankoop, verkoop en waardering van uw woning.

Dop Makelaars Lelystad
Parlaan 2
8241 BG Lelystad

Dop Makelaars Amsterdam
Ferdinand Bolstraat 436
1072 MG Amsterdam

Dop Makelaars Frankrijk
250 Rue Victor Hugo
07150 Vallon-Pont-d’Arc
Frankrijk

E-mail: info@dop.nl
Website: www.dop.nl

Dit artikel bevat algemene informatie. De juridische, fiscale en financiële gevolgen van de aankoop, verkoop, eigendom of verhuur van Frans vastgoed zijn afhankelijk van de persoonlijke situatie en het betreffende object. Laat u bij specifieke vraagstukken adviseren door de daarvoor bevoegde juridische en/of fiscale deskundige.

Meer weten over emigreren en/of (ver)koop, (ver)huur, (ver)bouw van onroerend goed in Frankrijk ?

Lees er alles over in de Frankrijk handboeken, publicaties en dossiers van uitgeverij Guide Lines