Bent u verpachter (zonder het te weten)?

oktober 2023

Indien u een woning op het Franse platte land bezit, met enkele hectares grond, is het zeer wel denkbaar dat u deze hectares laat onderhouden door een bevriende buurman, die agrariër is.

Wat is de status van een dergelijke exploitatie?

In een zo’n geval kan er, zonder dat u het weet of wilt, een pachtsituatie zijn ontstaan.

Pacht is in Frankrijk geregeld in boek IV van de “Code rural et de la pêche maritime” en is van openbare orde.

Dit betekent dat er niet in een contract tussen partijen van de wet kan worden afgeweken.

De pacht kan tussen partijen (eigenaar en pachter) zowel mondeling als schriftelijk overeen worden gekomen.

Het houdt elk geval in dat er agrarische grond wordt gebruikt door de pachter, waarvoor hij een tegenprestatie levert.

Dit kan een bedrag in geld betreffen, maar het komt ook voor dat de pachter zijn tegenprestatie in natura levert.

Bij een tegenprestatie in natura ligt er vaak een gevaar op de loer.

Uw (aardige) buurman vraagt of hij zo vriendelijk zal zijn om uw percelen te maaien en daar waar mogelijk, ze te laten begrazen door zijn dieren, zodat het gras niet te lang groeit.

Op zichzelf nog niets aan de hand zou u denken.

Echter, het feit dat uw buurman aangeeft dat hij uw percelen onderhoudt/maait, maakt dat hij een tegenprestatie in natura levert die het ertoe kan brengen dat er sprake is van een pachtsituatie.

Uw buurman is plotseling uw pachter geworden, hetgeen inhoudt dat u voor zeer lange tijd aan hem “vastzit” en het voor u niet meer mogelijk is om de percelen vrij van pacht te verkopen.

Daarenboven, als u zou willen verkopen, heeft een pachter het recht om een en ander als eerste te mogen kopen.

U zult dus in een dergelijk geval uw eigendommen als eerste aan de pachter moeten aanbieden.

Mocht de pachter van mening zijn dat de prijs die u vraagt te hoog is, kan hij zelfs een rechtbank vragen om de vraagprijs te matigen.

De duur van een pacht is tenminste 9 jaar en wordt daarna stilzwijgend verlengd.

De eigenaar kan alleen de pacht beëindigen als hij zelf, zijn echtgenote of zijn (klein)kinderen de agrarische percelen willen gaan exploiteren.

Mocht dat het geval zijn, dan dient dit 18 maanden voorafgaand aan het einde van de pachtperiode te worden aangezegd middels een deurwaardersexploot.

Dit zijn de verplichtingen die de eigenaar heeft jegens de pachter :

• Het ter beschikking stellen van agrarische percelen en/of gebouwen, die vrij zijn van gebruik door iemand anders dan de pachter.
• Indien er onderhoud nodig is aan de opstallen die gepacht worden, kan de pachter de eigenaar aanspreken de noodzakelijke reparaties uit te voeren.
• De eigenaar dient de taxe foncière te voldoen.
• Voorts dient de eigenaar het genot van de zaak aan de pachter te laten, zonder enige vorm van obstructie van het gebruik, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een hek voor een toegangsweg.
• Vanzelfsprekend dient de eigenaar de in Frankrijk verplichte opstalverzekering hebben betreffende de verpachte opstallen (schuren etc.).
• Tot slot dient de eigenaar toe te staan om de pachter de gepachte percelen te laten bejagen.

Mocht u van bovenstaande schrikken, dan is dat begrijpelijk, want u dacht slechts de buurman een gunst te bewijzen opdat hij uw percelen voor zijn dieren mocht gebruiken, maar uw goedheid dreigt zich tegen u te keren.

Wat te doen?

Mocht u inmiddels in een situatie verkeren dat uw agrarische buurman in Frankrijk uw percelen gebruikt, is het belangrijk om per ommegaande het gesprek met uw buurman aan te gaan en te melden dat het nimmer uw bedoeling is dat hij het gebruik van uw percelen als een pacht opvat.

U zult tijdens dat gesprek een overeenkomst meebrengen, waarin wordt vastgelegd dat uw buurman weliswaar uw percelen mag gebruiken, maar dat hij dit nimmer als een pacht kan worden gezien.

Een dergelijke overeenkomst dient een gebruik om niet in te houden en dient ieder jaar opzegbaar te zijn, zonder dat er daarna nog aanspraken over een weer mogelijk zijn.

Zoals immer geldt ook hier weer dat een gewaarschuwd mens voor twee telt en dat er (meestal) oplossingen mogelijk zijn, mits u uiteraard op de juiste wijze wordt geïnformeerd!

Sietze Jan Dijkstra

De Frankrijk Advocaat

info@frankrijkadvocaat.nl

www.frankrijkadvocaat.nl