Garantietermijn bij constructiegebreken

Garantietermijn voor onroerende goederen bestemd voor lange termijn 

Dikwijls wordt me gevraagd naar de garantietermijn voor onroerende goederen bestemd voor lange duur, en naar de concrete verantwoordelijkheid van de aannemer/verkoper in geval van gebreken. Ik moet beklemtonen dat elk geval zijn eigen specificaties heeft, maar dat in het algemeen de regeling voor de garantie op onroerende goederen, vastgelegd in het artikel 1225º van het Portugees Burgerlijk Wetboek, toegepast wordt.

De garantietermijn voor constructiegebreken

De garantietermijn voor een “nieuwe woning” is vijf jaar, te tellen vanaf de datum van de verkoopakte. Het is duidelijk dat de depreciatie van het onroerend goed die resulteert uit een slecht gebruik of gebrek aan onderhoud hier niet onder valt. Gedurende deze periode is de koper volstrekt bevoegd om te claimen bij de aannemer/verkoper en indien noodzakelijk bij de bevoegde instanties.

Voor de situaties waarin de koper in zijn nieuwe woning het bestaan ontdekt van gebreken aan het onroerend goed, zoals bv. barsten in de muren, gebarsten tegels, waterinfiltratie, schade door vochtigheid of toestellen die niet volkomen functioneel zijn, en die niet ontdekt konden worden tijdens de bezoeken aan het onroerend goed, moet de garantie van de onroerende goederen van 5 jaar, te tellen vanaf de datum van aankoop, in werking gezet worden.

Wanneer de verkoop van het onroerend goed plaatsvindt door de aannemer, hetzij, wanneer de verkoper van het onroerend goed diegene is die het gebouwd, gerenoveerd of hersteld heeft, worden de bepalingen in het aannemerscontract toegepast, in overeenkomst met het nr. 4 van het artikel 1225.º van het Burgerlijk Wetboek. Volgens de bepaling in het nr. 1 van het artikel 1225º van het Burgerlijk Wetboek, zijn de bouwopdrachten, opdrachten tot renovatie of herstel van gebouwen (of andere onroerende goederen) bestemd voor lange duur, onderworpen aan een garantietermijn van 5 jaar, onder voorbehoud van een langere termijn die resulteert uit een overeenkomst tussen de partijen.

De verantwoordelijkheid van de aannemer geldt voor diegene die het onroerend goed koopt, onafhankelijk van het aantal verkopen van het defect onroerend goed, waarbij de aannemer verantwoordelijk blijft tegenover de laatste koper, binnen de termijn van 5 jaar na de overgave van het goed aan zijn eerste eigenaar, aangezien de termijn niet hernieuwd wordt na elke eigendomsoverdracht. Toch heeft de derde koper enkel recht op verwijdering van de gebreken, de verwezenlijking van nieuwe werken en een schadevergoeding.

Hoe de garantie in werking zetten

Vanaf het moment dat de koper kennis heeft van het defect, heeft hij een termijn van een jaar om het mee te delen aan de verkoper, binnen de termijn van de vijf jaren garantie. De mededeling moet schriftelijk gebeuren, d.m.v. een aangetekend schrijven met ontvangstbewijs, opdat de koper kan bewijzen dat hij het defect heeft aangegeven.

Na mededeling van het defect, en indien de verkoper niet overgaat tot de reparatie binnen een termijn van zes maanden, kan de benadeelde eigenaar een gerechtelijke procedure opstarten met het verzoek om de gebreken te verwijderen en/of om een schadevergoeding voor de geleden materiële en immateriële schade, binnen de maximumtermijn van een jaar na de datum van de aangifte van de gebreken, op straffe van het verval van het recht (nr. 2 en 3 van het art. 1225 van het Burgerlijke Wetboek). Indien hij de termijn laat verlopen, is de verkoper vrij van om het even welke verplichting om de gebreken aan het onroerend goed te herstellen.

De koper heeft het recht om het herstel van de gebreken te eisen, of, indien dit niet mogelijk is, om om een nieuwe constructie te vragen, in overeenkomst met het artikel 1221 van het Burgerlijk Wetboek, en als de gebreken niet verwijderd worden of geen nieuw onroerend goed gebouwd wordt, heeft hij het recht om aan de verkoper de verlaging van de prijs of de beëindiging van het contract en de teruggave van het betaalde bedrag te eisen indien de gebreken het onroerend goed ongeschikt maken voor het doel waartoe het bestemd was.

De koper moet, op het moment van de verkoopakte, indien hij kennis heeft van een defect, dit schriftelijk meedelen, d.m.v. een aangetekend schrijven met ontvangstbewijs, en een termijn vastleggen voor de verkoper om over te gaan tot de reparatie. Op deze manier neemt hij het onroerend goed aan onder voorbehoud voor wat betreft het gevonden gebrek. Zo dat niet het geval is, indien de gebreken niet aan de verkoper meegedeeld werden, wordt geacht dat het onroerend goed aanvaard werd in de omstandigheden waarin het zich bevond bij de aankoop, en heeft de verkoper geen enkel wettelijke verplichting om het defect te herstellen.

Indien de ontdekte gebreken aangegeven werden, heeft de koper een termijn van 3 jaar voor de effectieve reparatie van de gebreken, daarna vervallen de rechten die hem bijstaan. Ik benadruk dat, indien de koper zijn toevlucht zoekt naar een buitengerechtelijke oplossing van het conflict, bijvoorbeeld bij de Diensten voor Consumentenbescherming, de vermelde termijn van 3 jaar automatisch opgeschort wordt.

Wat valt onder de garantie van 5 jaar

De garantietermijn van 5 jaar omvat het onroerend goed en zijn integrerende onderdelen, hetzij, de roerende zaken die materieel aan het onroerend goed verbonden zijn met een permanent karakter, op die manier dat de scheiding ervan niet mogelijk is zonder schade aan te brengen aan de roerende zaken op zich (muren, plafonds, pijpleidingen en andere structuurdelen van het onroerend goed). Voor de overige materialen en uitrustingen van het onroerend goed, zoals keukenaanrechten, badkamermeubelen, huishoudelijke toestellen of bijvoorbeeld rolluiken, stemt de garantietermijn overeen met die van de roerende goederen, waarbij de verkoper verplicht is de goede conditie en werking ervan te garanderen voor een minimumperiode van twee jaar.

Waar klacht indienen indien de aannemer/verkoper niet overgaat tot de reparatie

Het Instituto da Construção e do Imobiliário (InCI) biedt een online service voor het eenvoudig en snel indienen van klachten tegen bedrijven op de markten gereglementeerd door de INCI, IP. De klachten betreffende constructiegebreken of niet-naleving van wetgevingen, contractsbepalingen of regelgevingsnormen, die de kwaliteit van het werk ter discussie stellen, worden behandeld met een specifiek formulier (Site: http://www.inci.pt/Portugues/Queixas/Paginas/Queixa.aspx )

Deze informatie is van algemene aard. Indien u behoefte heeft aan juridisch advies over uw persoonlijke situatie, raad ik u aan om contact op te nemen met een advocaat.

Bron: Dit artikel werd verzorgd door Dr. Bruno Fermin Melo, advocaat in de Algarve, Portugal.

Bruno Fermin Melo, advocaat,
Rua dos Pescadores 131, Loja 5,
8400-512 Carvoeiro-Lagoa Algarve PT

E: brunoferminmelo-19115L@adv.oa.pt

T: +351 282 357 315

F: +351 282 357 355

M: +351 918 432 530

 

  maart 2017                                                                    

 

 

Gastenboek

  • 30-04-2017 - ik wil belasting aangifte vullen maar het luk me niet...  lees meer
  • 30-04-2017 - Spoed!!! Vraag voor aangifte IB/VB 2016 over woning in buitenland...  lees meer
  • 28-04-2017 - Geachte heer / mevrouw,

    Mijn broer en ik kunnen juridische hulp...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2017 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel