Verkoop van uw huis in Frankrijk; de laatste ontwikkelingen

20-11-2015

Korte inhoud van het artikel:

Ook het afscheid van het tweede huis in Frankrijk verdient de nodige aandacht.

Waarop moet men zoal letten en wat is er recentelijk veranderd?

Auteursnaam:

Hanno Wols, advocaat bij Hanno Wols Advocatuur in Den Haag (info@hannowols-advocatuur.nl)

Inleiding artikel:

U herinnert het zich vast nog wel. De Franse jeugdformatie Les Poppy’s had in 1972 internationaal een grote hit en zong: “non, non rien a changé, tout, tout a continué!”. Niets is echter minder waar; alles verandert immers voortdurend. Ook als het na hopelijk jaren van intens genieten tijd wordt om uw tweede woning in Frankrijk van de hand te doen. Met name als wij kijken naar de regels die bij verkoop bijzondere aandacht behoeven zijn er de nodige wijzigingen. In het navolgende schets ik nogmaals op hoofdlijnen het verkoopproces en sta ik graag met u stil bij een aantal punten die sinds mijn artikel van vorig jaar in dit blad zijn veranderd.

De verkoop van een huis in Frankrijk

Zoals u inmiddels weet vertoont het proces van (ver-)koop van een tweede woning in Frankrijk belangrijke verschillen met wat wij in Nederland gewend zijn. Zo stelt in Frankijk de meestal door de (makelaar van de) verkoper aangewezen notaris de koopovereenkomst (compromis de vente) op. En dit terwijl de koper uiteindelijk de kosten van die notaris moet dragen.

Om die reden zien wij in Frankrijk regelmatig dat ook de koper een “eigen” notaris aanwijst die speciaal aandacht besteedt aan de belangen van de koper. De beide notarissen delen dan de aan hun werkzaamheden verbonden kosten met elkaar, die voor de koper niet hoger uitvallen dan indien slechts één notaris zou optreden.

In Nederland zijn wij dat niet gewend; in Frankrijk vindt men dit volstrekt normaal.

Verlengde bedenktijd

Nadat de koopovereenkomst met alle bijbehorende stukken (onder andere het verplichte Dossier des Diagnostics Techniques) is ondertekend beschermt net als in Nederland de Franse wet de koper tegen impulsaankopen. In ons land heeft de koper een bedenktijd van drie dagen, waarbinnen hij alsnog zonder verdere consequenties van de koop kan afzien. In Frankrijk was die termijn eerst acht dagen maar is deze inmiddels door een wetswijziging verlengd naar tien dagen.

Van verkoop naar overdracht

Anders dan in Nederland gaat er in Frankrijk de nodige tijd overheen voordat de koopovereenkomst wordt gevolgd door de “acte de vente” ofwel de notariële akte waarin de juridische overdracht van het pand wordt vastgelegd. Dit komt doordat de Franse overheid (meestal de betrokken gemeente maar soms ook organisaties als de SAFER) vaak een wettelijk voorkeursrecht van koop (“droit de préemption”) heeft op de betrokken onroerende zaak.

Om die reden moet na het tot stand komen van de koopovereenkomst namens de verkoper een verklaring omtrent het voornemen om te gaan vervreemden (“Déclaration d’Intention d’Aliéner”, ofwel een DIA) bij de rechthebbenden worden ingediend. Vervolgens gaat een wettelijke termijn van twee maanden lopen waarbinnen de gerechtigde al dan niet van haar recht gebruik kan maken. Doet de rechthebbende (zoals gezegd; meestal de gemeente) dat binnen die termijn niet, dan vervalt het voorkeursrecht en kan de transactie tussen verkoper en koper verder ongehinderd worden voltooid.

Heeft de transactie haast en is het voor partijen lastig om zo lang te moeten wachten dan kan (meestal door de notaris) aan de rechthebbende worden gevraagd tussentijds te bevestigen dat zij van haar recht geen gebruik zal maken. Dat wil in de praktijk nog wel eens lukken, waarna de acte de vente door de notaris sneller kan worden gepasseerd.

Fiscale aspecten van de eigendomsoverdracht

Als de de Franse notaris de overdrachtsakte passeert komen daarbij ook de nodige fiscale aspecten om de hoek kijken.

Overdrachtsbelasting

De koper is overdrachtsbelasting verschuldigd (momenteel 5,79% van de koopsom), welke bij de overdracht via de notaris moet worden afgerekend met de Franse Belastingdienst.

Taxe foncière en taxe d’ habitation

Verkoper en koper zijn het in de koopovereenkomst en de overdrachtsakte meestal ook eens geworden over de pro rata verdeling van de

taxe foncière over het lopende jaar. Het gaat hier om wat wij in Nederland kennen als de WOZ-belasting. Deze bestaat in Frankrijk nog steeds uit het eigenaarsgedeelte (de taxe foncière) en het gebruikersgedeelte (de taxe d’ habitation).

In Frankrijk wordt voor deze beide taxes diegene aangeslagen die op 1 januari van het betreffende jaar kadastraal als eigenaar staat geregistreerd. De desbetreffende nota valt vervolgens meestal pas in de maand oktober of november van dat jaar op de deurmat van de betrokkene, dus óók als die inmiddels geen eigenaar meer is.

Verkopers en kopers plegen daarom over de taxe foncière af te spreken dat de koper het na de eigendomsoverdracht van het lopende jaar resterende (nog door de verkoper aan de Belastingdienst te betalen) gedeelte bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht pro rata aan de koper vergoedt.

Plus Value-belasting

Ook de verkoper komt fiscaal “aan de beurt”. In mijn vorige artikel ging ik in dit verband onder meer in op de Franse vermogensbelasting ISF (“Impôt de Solidarité sur la Fortune”) die moet worden aangegeven voor woningen met een waarde die hoger is dan 1,3 miljoen euro. Ik volsta hier graag met een verwijzing naar bedoeld artikel en bepaal mij in het navolgende verder tot de zogenaamde Plus Value-belasting (“taxes sur la Plus Value”). Op dit punt hebben zich sinds mijn vorige artikel immers belangrijke ontwikkelingen voorgedaan.

Al jarenlang heft de Franse overheid belasting over de verkoopwinst die door een verkoper van diens tweede woning in Frankrijk wordt gerealiseerd. Het gaat daarbij in grote lijnen om het (positieve) verschil tussen de aankoopprijs van destijds en de verkoopprijs van nu.

De heffing is fors. Naast een fiscale heffing van 19% over de gerealiseerde verkoopwinst werd op 16 augustus 2012 bovendien een extra heffing van 15,5% geïntroduceerd ten titel van sociale lasten (“prélèvements sociaux”). Hiermee steeg de belastingdruk over verkoopwinst naar een imposante 34,5%.

Met ingang van 1 januari 2013 kwam daar nog eens een extra belasting (“taxe additionnelle”) bij van 2% in de situatie dat de verkoopwinst (de “plus value”) groter is dan € 50.000,- trapsgewijs oplopend tot wel 6% als deze winst groter is dan € 250.000,-.

Strijd met Europees recht

Uiteraard zag de Franse tweede woningbezitter dit alles met lede ogen aan. Met name de heffing van de sociale lasten (“prélèvements sociaux”) was van aanvang af met name bij niet Frans-ingezetenen zéér omstreden. Deze heffing leidde immers tot een situatie, waarin de laatstgenoemde categorie personen in Frankrijk sociale lasten moesten afdragen zonder zelf ooit van het Franse sociale stelsel te kunnen profiteren. Bovendien waren deze personen in hun eigen land (in ons geval: Nederland) óók verplicht om sociale lasten te betalen.

Een en ander gaf dus aanleiding tot veel internationaal protest, in eerste instantie in de vorm van een tweetal “infraction”-procedures van de Europese Commissie tegen Frankrijk. De Commissie meende dat de Franse belastingregels Fransen en niet-Fransen ten opzichte van elkaar in een ongelijke positie brachten, hetgeen zich niet verdraagt met Europees verdragsrecht.

Aanvankelijk was dit protest in Frankrijk geheel aan dovemansoren gericht. De regering Hollande meende ongetwijfeld een mooie extra inkomstenbron te hebben aangeboord. Met de heffing van de omstreden sociale lasten alleen al was naar schatting 250 miljoen euro per jaar gemoeid!

De zaak De Ruyter

Vervolgens werd de druk op Frankrijk echter verder opgevoerd. De Nederlander De Ruyter (en later diens erven) procedeerden tot aan de hoogste Franse bestuursrechter, de Conseil d’État (de Franse pendant van onze Raad van State) over de juistheid van bij de heer De Ruyter in Frankrijk geheven sociale lasten terwijl hij gelijktijdig in Nederland ook sociale verzekeringen moest betalen. Hij stelde daarbij de strijdigheid van deze dubbele heffing met het Europese verdragsrecht uitdrukkelijk aan de orde.

De Conseil d’État realiseerde zich het enorme principiële belang van deze zaak en ging daarom bij de behandeling daarvan niet over één nacht ijs.

Zij stelde op het punt van de strijdigheid van de Franse belastingregels met het Europese verdragsrecht préjudiciële vragen aan het Europese Hof van Justitie in Luxemburg.

Het arrest van het Europese Hof van Justitie in Luxemburg…

Nadat Advocaat Generaal bij het Hof mr. Eleanor Sharpston eind 2014 al aan het Hof had geadviseerd in haar eindoordeel uit te gaan van laatstbedoelde strijdigheid nam het Hof dit advies in haar arrest van 26 februari 2015 integraal over. Op de préjudiciële vraag van de Franse Conseil d’État werd geantwoord dat de heffing van sociale lasten door Frankrijk bij de heer De Ruyter gelijktijdig met door laatstgenoemde ook in Nederland verplicht betaalde sociale lasten in strijd kwam met Europees verdragsrecht en om die reden onrechtmatig moest worden geoordeeld.

Vervolgens was natuurlijk de vraag wat Frankrijk met dit oordeel zou gaan doen. De Franse Belastingdiensten, bij wie zich inmiddels duizenden bezwaarschriften hadden opgestapeld, wezen deze immers ook na de uitspraak van het Europese Hof nog steeds niet toe. Zij wachtten op het eindoordeel van de Conseil d’État…

… en het arrest van de Franse Conseil d’État

Op 27 juli 2015 kwam het verlossende woord; de Conseil d’État nam het arrest van het Europese Hof van 26 februari 2015 integraal over en oordeelde de bij de heer De Ruyter geheven sociale lasten onrechtmatig. Een mijlpaal in de Plus Value geschiedenis!

Hoe verder?

Uiteraard hoopten velen dat hierna meteen in positieve zin op hun bezwaarschrift zou worden beslist. In plaats daarvan brak de vakantietijd in Frankrijk uit en meldden de Belastingdiensten desgevraagd dat zij wachtten op “directives” ofwel instructies van het Franse Ministerie van Financiën inzake de verdere afhandeling van de inmiddels duizenden bezwaarschriften.

Het duurde tot 20 oktober 2015 voordat meer duidelijkheid ontstond. Op die datum verscheen een perscommuniqué van het Ministère des Finances Publiques, waarin stond dat men gelet op de uitkomsten van de hiervoor genoemde procedures tot restitutie zou overgaan van de ten onrechte betaalde sociale lasten, mits daartegen tijdig en rechtsgeldig een bezwaarschrift was- dan wel alsnog zou worden ingediend. Dat was goed nieuws voor de duizenden (potentiële) bezwaarmakers!

Intussen bestond in Frankrijk sedert 29 juli 2015 (de datum van de einduitspraak van de Conseil d’État over de onrechtmatigheid van de heffing van de sociale lasten aan niet Frans-ingezetenen) nog steeds de juridisch bizarre situatie dat Franse notarissen bij gebrek aan een wetswijziging nog steeds doorgingen met het incasseren van de inmiddels onrechtmatig geoordeelde “prélèvements sociaux” op de door verkopers bij de verkoop van hun tweede woning gerealiseerde verkoopwinst.

Aan deze situatie is op 24 oktober 2015 een einde gekomen. Op die dag ontvingen Franse notarissen van het Franse Ministerie een instructie om in afwachting van een wetswijziging de inmiddels onrechtmatig geoordeelde sociale lasten niet meer op de koopsom in te houden. Dit betekent dat op het moment van het schrijven van dit artikel verkopers over hun verkoopwinst alleen nog  de 19% belastingcomponent van de Plus Value-belasting hoeven te betalen, eventueel vermeerderd met de eerder genoemde taxe additionnelle. Dit scheelt de gemiddelde verkoper van diens tweede woning in Frankrijk meestal veel geld!

Ook betekent dit dat eigenaren van tweede woningen in Frankrijk eerder van de heffing van Plus Value-belasting verlost zullen zijn dan voorheen. Zoals u wellicht weet kan op de te heffen Plus Value-belasting vanaf het zesde jaar van eigendom worden afgeschreven. Waar die afschrijving bij de sociale lastencomponent een periode van maar liefst 30 jaar in beslag nam met in de eerste 22 jaar slechts een afschrijving van 1,65 % per jaar, raakt men van de fiscale component vanaf het zesde jaar van eigendom met 6% per jaar verlost gedurende een maximale looptijd van 22 jaar. Dat gaat dus een stuk sneller.

Wetswijziging?

Het is de vraag of de Franse regering het hierbij zal laten zitten. Zij loopt aldus immers opeens honderden miljoenen euro’s aan Plus Value-inkomsten mis. Niet uit te sluiten valt derhalve dat de komende wetswijziging meteen ook mee gaat brengen dat wat nu nog sociale lasten heet alsnog wordt “omgedoopt” tot belastingen, waartegen bezwaar moeilijk of zelfs onmogelijk is…

Aangifte Plus Value-belasting; hoe werkt dat?

Tot 1 januari 2015 was elke non-résident ofwel niet Frans ingezetene verplicht om voor diens aangifte Plus Value-belasting een “réprésentant fiscal” ofwel een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen. Deze nam de aangifte niet alleen voor diens rekening, maar ook voor diens fiscale verantwoording. Een en ander leidde tot een situatie dat een verkoper bedragen ter hoogte van 0,5 tot 1% van de koopsom aan dergelijke fiscale vertegenwoordigers (zoals bijvoorbeeld de SARF of Accréditeco) moest betalen. Maar bovendien betekende dit vaak dat allerlei kosten die de verkoper ten tijde van diens eigendom aan diens tweede woning had gemaakt en die hij graag in mindering zou willen brengen op de heffingsgrondslag voor de Plus Value-belasting, door diezelfde fiscale vertegenwoordigers werden “afgekeurd” en dus niet werden opgevoerd ter vermindering van de Plus Value-aanslag. Aldus trachtten zij hun fiscale verantwoordelijkheid voor de juistheid van de aangifte zoveel mogelijk te beperken en dit ging uiteraard altijd ten koste van de verkoper…

Vanaf 1 januari 2015 heeft Frankrijk (in navolging van Portugal) de verplichting voor non-résidents om een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen opgeheven. Dit betekent dat niet Frans ingezetenen –net als de Fransen- nu zelf verantwoordelijk zijn voor hun aangifte Plus Value-belasting. Praktisch gezien betekent dit dat verkopers nu zelf het zogenaamde 2048-IMM-SD formulier op juiste wijze moeten invullen en eventueel van begeleidende documenten moeten voorzien.

Welke kosten ter vermindering van de Plus Value-grondslag wel en niet kunnen worden opgevoerd vereist behoorlijk wat nadere kennis van de materie. Het is daarom verstandig om zich hierbij terzijde te laten staan. Al te enthousiast opvoeren van kosten kan immers achteraf leiden tot een “propos de rectification” van de Franse Belastingdienst en de verplichting tot betaling van 10% tot 40% boete, alsmede een boeterente van 0,4% per maand over de te weinig afgedragen Plus Value-belasting.

Een bezwaarschrift indienen

Zij die reeds Plus Value-belasting hebben moeten betalen kunnen daartegen een bezwaarschrift (“réclamation”) indienen bij de Franse Belastingdienst. Let wel: de Franse Belastingdienst zal nooit tot spontane terugbetaling overgaan; het indienen van een bezwaarschrift is dus altijd nodig. Sinds 20 oktober 2015 moet dit bezwaarschrift niet meer bij de centrale Belastingdienst voor non-résidents in Noisy-le Grand (Parijs) worden ingediend maar bij de Belastingdienst van het departement waarin de verkochte tweede woning gelegen is.

Bezwaarschriften die reeds in Noisy-le-Grand waren ingediend worden na 20 oktober jl. allemaal ter verdere afhandeling doorgestuurd naar de departementale Belastingdiensten.

De ervaring leert helaas dat de Fransen u graag laten struikelen over allerlei formaliteiten. Ofschoon het mogelijk is om een bezwaarschrift “sur papier libre” ofwel vormvrij in te dienen verdient het aanbeveling zich ook hierbij terzijde te laten staan teneinde nodeloze “rejets” (afwijzingen) én kostbare beroepsprocedures bij het Tribunal Administratif (de Rechtbank) te voorkomen.

Termijnen

Héél belangrijk is om het bezwaarschrift binnen de daarvoor beschikbare termijn in te dienen. Deze termijn eindigt op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin de betaling is verricht. U ziet dus dat diegenen die tussen 16 augustus 2012 en eind 2012 sociale lasten hebben moeten betalen inmiddels te laat zijn.

Voor diegenen die in 2013 hebben betaald gaat de tijd inmiddels dringen; zij moeten uiterlijk op 31 december 2015 hun “reclamation” indienen op straffe van het verval van het recht daartoe.

Tot besluit

Het Franse juridische landschap is in het afgelopen jaar drastisch veranderd. De verkoper van een tweede woning in Frankrijk die als EU-ingezetene in eigen land sociale lasten moet betalen ziet zich inmiddels niet langer geconfronteerd met de verplichting dergelijke lasten ook in Frankrijk te moeten betalen zonder van het Franse sociale stelsel te kunnen profiteren. De te betalen Plus Value-belasting is aldus vooralsnog gereduceerd van 34,5% naar 19%. Of de Fransen voor het wegvallen van de “prélèvements sociaux’ een alternatief gaan verzinnen teneinde de staatsinkomsten op peil te houden is nog niet bekend.

Zoals de fransen zelf plegen te zeggen: on verra! We zullen zien!

Mr. Hanno Wols

Hanno Wols Advocatuur in Den Haag

info@hannowols-advocatuur.nl

Gastenboek

  • 23-02-2017 - Ik las op uw site een aantal vragen van mensen...  lees meer
  • 22-02-2017 - Wil u bellen,maar nummer klopt niet. Welke nummer bent u...  lees meer
  • 05-02-2017 - Nu is mij ook de nieuwe versie van het boek...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2017 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel