Nieuwe wet onverdeeld eigendom; wat betekent dit voor eventuele verkoop ?

Augustus 2026

Onverdeelde eigendom: wat de nieuwe wet zal veranderen om een woning in 2027 te verkopen

Onverdeelde eigendom betreft veel eigenaren die samen een woning bezitten. Deze situatie doet zich vaak voor als een bezit worden verkregen via vererving of na echtscheiding.

In de huidige situatie vereist een verkoop van een pand, dat in onverdeelde eigendom wordt gehouden, de unanieme toestemming van alle mede-eigenaren.

Deze strikte regel veroorzaakt regelmatig blokkades wanneer een mede-eigenaar weigert te verkopen of om werkzaamheden uit te voeren.

De hervorming van de wetgeving die voor 2027 is aangekondigd, heeft als doel om het makkelijker te maken bij een verkoop als een onverdeelde eigenaar weigert mee te werken aan een verkoop.

Hoe is de huidige regeling bij onverdeelde eigendom van een woning ?

Onverdeelde eigendom wordt gedefinieerd als een situatie waarin meerdere personen samen onverdeelde rechten op hetzelfde eigendom bezitten. Elke mede-eigenaar bezit een aandeel in de eigendom, uitgedrukt in een percen-tage. De Code civil regelt deze vorm van collectieve eigendom zeer strikt. Erfgenamen, gescheiden partners of ex-echtgenoten bevinden zich vaak in deze juridische situatie.

De regel dat unaniem besloten dient te worden over de verkoop van een onverdeeld eigendom is het fundamentele principe van gezamenlijk eigendom. Elke verkoop van een onverdeeld gebouw vereist de instemming van alle mede-eigenaren. Deze eis geldt ook voor belangrijke beslissingen over de eigendom.

Blokkades ontstaan snel wanneer een mede-eigenaar weigert toestemming te geven.

Welke handelingen kunnen wél worden uitgevoerd zonder unanieme instemming?

Sommige beslissingen kunnen volgens de Code civil met een twee/derde meerderheid worden genomen zoals bijvoorbeeld handelingen die het dagelijks beheer van de woning betreffen.

Daarbij moet gedacht worden aan noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, het sluiten of verlengen van huurcontracten, of de verkoop van meubels om de kosten te betalen.

De meest voorkomende patstelling is wel de verkoop van een onverdeelde eigendom. Een enkele weigering is voldoende om de transactie tegen te houden, zelfs als de andere mede-eigenaren wel akkoord gaan.

Meningsverschillen hebben vaak betrekking op de verkoopprijs, het juiste moment om te verkopen of de wens om het familiebezit te behouden.

Renovatiewerkzaamheden zijn ook een belangrijke bron van spanning. De mede-eigenaren hebben niet altijd dezelfde visie op de te verrichten werkzaamheden. Sommigen willen de waarde van het pand verhogen, terwijl anderen juist de kosten liever willen beperken.

Wat gaat er vanaf 2027 veranderen ?

De nieuwe wetgeving introduceert een procedure om op die manier gerechtelijke toestemming te verkrijgen om zodoende bepaalde situaties van onverdeelde eigendom te deblokkeren.

Vanaf 2027 kan een onverdeelde mede-eigenaar bij de rechtbank toestemming verkrijgen om een handeling uit te voeren, ondanks de weigering van de anderen. Deze grote vernieuwing heeft als doel om het beheer van onverdeelde eigendom makkelijker te maken en tegelijkertijd de belangen van iedereen te beschermen.

De rechter zal de aanvraag onderzoeken door te bekijken of de voorgestelde handeling niet in strijd is met het gemeenschappelijk belang van het onverdeelde mede-eigendom.

Hij zal de redenen voor de weigering van de andere mede-eigenaren beoordelen.

Wat zijn de voorwaarden voor het verkrijgen van de machtiging van de rechter ?

De aanvrager moet aantonen dat hetgeen hij wil echt nodig is voor het pand. De procedure vereist dan ook een degelijk dossier met ondersteunende documenten zoals de schattingen van de kosten voor de werkzaamheden, eventueel deskundigenrapporten of taxaties van de woning etc. De rechter zal ook onderzoeken of de weigering van een mede-eigenaar het collectieve belang schaadt. Hij zal ervoor moeten zorgen dat de gevraagde toestemming om de werkzaamheden uit te voeren de rechten en belangen van alle mede-eigenaren respecteert.

Welke handelingen vallen onder deze nieuwe procedure ?

De verkoop van het onverdeelde eigendom is de belangrijkste doelstelling van de hervorming. Een mede-eigenaar kan dus de rechter vragen de verkoop goed te keuren, ondanks de weigering van een of meer mede-eigenaren. Deze mogelijkheid zal een einde maken aan blokkades die soms meerdere jaren duren en de verbetering van het
bezit verhinderen. Grote renovatiewerkzaamheden vallen ook onder de reikwijdte van deze gerechtelijke
bevoegdheid. De procedure voor de verkoop van een onverdeelde eigendom, zal dankzij deze
hervorming vereenvoudigd worden.

Het inschakelen van terzake deskundigen wordt in deze context nog belangrijker. Deze deskundige zal de mede-eigenaren begeleiden bij het opstellen van het verkoopdossier.

Voorbereiding van het dossier

Voordat er juridische stappen worden ondernomen, is het raadzaam om te proberen te bemiddelen tussen de mede-eigenaren. De oplossing in der minne maakt het vaak mogelijk om de situatie te deblokkeren zonder naar de rechtbank te hoeven gaan.

Een advocaat kan vaak de dialoog faciliteren en oplossingen voorstellen die voor iedereen acceptabel zijn.

Als het dossier uiteindelijk toch bij de rechtbank dient te eindigen, omdat de mede-eigenaren het niet eens kunnen worden, is de advocaat inmiddels betrokken bij het dossier.
De stukken die dan aan de rechter voorgehouden moeten worden zijn:

■ Een recente taxatie van het pand uitgevoerd door een taxateur
■ Het bewijs dat er pogingen zijn ondernomen om eerst de zaak in der minne op te lossen
■ Weigeringen van de overige mede-eigenaren die met redenen zijn omkleed of juist het ontbreken van een duidelijk antwoord

Elementen die het belang van de verkoop van het pand aantonen

De rechtbank zal deze documenten onderzoeken om de inhoud van het verzoek te beoordelen. De kwaliteit van de aanvraag heeft directe invloed op de kansen om snel toestemming te verkrijgen.

Professionele juridische ondersteuning is daarbij onontbeerlijk.

De Frankrijk Advocaat
Sietze Jan Dijkstra
Zuid-Hollandlaan 7 te Den Haag

info@frankrijkadvocaat.nl

Meer weten over emigreren en/of (ver)koop, (ver)huur, (ver)bouw van onroerend goed in Frankrijk ?

Lees er alles over in de Frankrijk handboeken, publicaties en dossiers van uitgeverij Guide Lines