Nieuwbouw in Frankrijk ; juridische en fiscale aspecten
maart 2023
Nieuwbouw kopen: hoe is dat geregeld?
Bij de koop van een nog te bouwen huis in Frankrijk, dient een aantal juridisch vastgelegde etappes in het traject te worden doorlopen.
Nieuwbouw kopen wordt in Frankrijk vaak juridisch aangeduid als VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).
Als u investeert in nieuwbouw betekent dit dat u, naarmate de bouw vordert, stukje bij beetje meer eigenaar wordt van het gebouw dat zich ontwikkelt.
Definitie van “nieuwbouw”.
Nieuwbouw is een onroerende zaak die korter dan 5 jaar geleden is gebouwd. Dat wil zeggen dat het appartement of het huis sinds de bouw gedurende 5 jaren onbewoond is gebleven en dat het nimmer is doorverkocht door de eerste eigenaar.
Als u nieuwbouw koopt zitten daar nog enkele (fiscale) voordelen aan.
Zo zijn de aankoopkosten (frais de notaire) gereduceerd. Deze kosten zijn bij bestaande bouw rond de 8% van de koopsom en slechts maximaal 3% bij nieuwbouw.
Voorts kunt u gedurende minimaal 2 jaren geëxonereerd worden van de taxe foncière.
Bij de aankoop van nieuwbouw betaalt u derhalve een verlaagd aankooptarief, maar er wordt over de aankoopsom wél BTW à 20% in rekening gebracht.
Zodoende is het voor een koper immer van belang te weten dat de gemelde koopsom wordt aangevuld met de letters
TTC (toute taxe comprise) oftewel inclusief BTW.
Wat is precies een aankoop via VEFA?
De wet van 3 januari 1967 regelt het juridische kader van de VEFA aankoop.
In de Code civil staat dat VEFA een contract is waarbij de verkoper direct zijn rechten op de ondergrond overdraagt alsook de reeds daarop bestaande opstal (in aanbouw).
In principe is het een contract tussen een projectontwikkelaar en een koper van nieuwbouw die, naarmate de bouw vordert, steeds meer eigenaar wordt. De koper wordt pas “helemaal” eigenaar zodra het gekochte afgebouwd en opgeleverd is.
Welke etappes dienen te worden doorlopen bij een VEFA aankoop?
Het begint bij het tekenen van een reserveringscontract.
Met het ondertekenen van dit contract wordt een bepaalde nieuwbouw woning/appartement gereserveerd tegen een aanbetaling van 5% van de uiteindelijke totale koopsom.
Als de opleveringsdatum van de nieuwbouw meer dan 2 jaar na het ondertekenen van het reserveringscontract ligt, wordt de aanbetaling bij ondertekening van het reserveringscontract teruggebracht naar 2% van de koopsom.
Deze aanbetaling dient te geschieden op een afgescheiden derdengeldrekening, bijvoorbeeld bij een notaris. Dit voor het geval de projectontwikkelaar failliet zou gaan.
Zelfs al is dit niet verplicht, is toch vaak in het reserveringscontract de oppervlakte van het gekochte opgenomen, alsook de koopsom, de overige voorwaarden waaronder de koop plaatsvindt en de technische omschrijving van de nieuwbouw.
Net als bij bestaande bouw, heeft een koper van nieuwbouw recht op 10 dagen bedenktijd.
De projectontwikkelaar zal het getekende reserveringscontract aangetekend met bewijs van ontvangst toezenden aan de koper, waarna de dag volgend op de dag van ontvangst een periode van 10 dagen ingaat die eindigt op de laatste dag van de 10 dagen, tenzij de 10de dag een zon- of feestdag is, dan wordt de bedenktijd verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zon- of feestdag is.
In die periode kan zonder opgaaf van reden de koop van geannuleerd, door ook een aangetekende brief met bewijs van ontvangst te sturen aan de projectontwikkelaar en/of zijn notaris met de mededeling dat u de koop wenst te annuleren.
Reeds betaalde bedragen, zoals een waarborgsom, worden dan terugbetaald binnen een periode van maximaal 3 maanden.
De tweede etappe van de VEFA aankoop is het tekenen van de notariële akte (acte de vente).
Een maand voorafgaand aan het tekenen van de acte de vente bij de Franse notaris, ontvangt de koper van nieuwbouw een concept van die akte.
In de acte de vente dient tenminste alle definitieve technische informatie omtrent de nieuwbouw en een nauwkeurige omschrijving van het gekochte (zoals bijvoorbeeld het aantal slaapkamers, badkamers, keuken, woonkamer etc.), alsook het betalingsschema, dat aan strikte voorwaarden is gebonden, te worden opgenomen.
Tevens dient de acte de vente de opleveringsdatum te bevatten en de sancties als die datum niet wordt gehaald.
Ook de garanties (garantie décenale) en verzekeringen (assurance dommages ouvrages) die de projectontwikkelaar dient te hebben staan in de acte de vente vermeld.
De acte de vente bevestigt als het ware de VEFA en is definitief als deze door koper en verkoper (projectontwikkelaar) wordt getekend bij de notaris.
In principe bepaalt de projectontwikkelaar welke notaris wordt ingeschakeld, maar gezien de complexiteit van de aankoop (bij nieuwbouw), mag de koper zich laten bijstaan door een eigen adviseur.
Deze adviseursrol wordt voor Nederlandse en Vlaamse kopers vaak door ons kantoor uitgevoerd, vanwege uiteraard de juridische kennis op dit gebied die ons kantoor bezit, maar ook vaak vanwege de taalbarrière die meestal een rol speelt bij dergelijke transacties.
De derde etappe bestaat uit de afbouw van het gekochte.
Naarmate de bouw vordert dient er bij elk gehaald niveau in de bouw een deel te worden betaald van de koopsom.
De echelons zijn juridisch vastgelegd in de acte de vente.
Zo mag de waarborgsom (dépôt de garantie) de 5% van de koopsom niet overstijgen bij ondertekening van het reserveringscontract.
35% is verschuldigd als de fundering van de nieuwbouw is bereikt en 70% van de koopsom is verschuldigd als de nieuwbouw wind- en waterdicht is gemaakt.
95% van de koopsom is verschuldigd zodra de nieuwbouw geheel klaar is.
De laatste 5% worden betaald als alles naar tevredenheid is opgeleverd aan de koper.
Wat goed is om te weten: het is niet toegestaan om gedurende de bouw de bouwplaats te betreden.
Zodoende is het goed om zogenaamde “attestations” te vragen aan de projectontwikkelaar om op die manier de voortgang in de gaten te houden.
De laatste etappe bestaat uit de oplevering van de nieuwbouw.
De oplevering van de nieuwbouw bestaat in principe uit het overhandigen van de sleutels.
Het betekent tevens het einde van het bouwproces en daarmee komt het VEFA contract ook tot een einde.
Vanzelfsprekend houdt het ook in dat de laatste 5% betaald dient te worden.
Echter, alvorens het volledige bedrag vrij te geven dient de nieuwbouw door de koper te worden geïnspecteerd om te bezien of daadwerkelijk hetgeen in het reserveringscontract en de acte de vente is overeengekomen, ook is opgeleverd.
Zo is het van belang om de vertrekken op te meten om te bezien of deze precies overeenkomen met de afgesproken maten in de stukken en alle overige zaken te testen (zoals bijvoorbeeld de kranen, het ventilatiesysteem, de lichten, de verwarming etc.).
Als er kleine gebreken door de koper worden geconstateerd, heeft een koper maar slechts 1 maand om zijn grieven aan de projectontwikkelaar kenbaar te maken.
Dit dient hij te doen door zijn opmerkingen in een aangetekende brief met bewijs van ontvangst toe te zenden. De projectontwikkelaar heeft dan vervolgens 1 jaar om de gebreken te herstellen.
Indien er grote gebreken worden vastgesteld zoals een grote afwijking in de oppervlakte van hetgeen was afgesproken, kan de koper de oplevering aan hem weigeren en een bedrag in depot brengen op de derdengelden van de notaris bij de Caisse des Dépôts et Consignations in afwachting van de herstelwerkzaamheden en/of bijvoorbeeld een prijsverlaging onderhandelen.
Het is altijd spannend om een huis in Frankrijk te kopen en zeker als het een huis betreft dat er nog niet staat, maar met de juiste ondersteuning en het op maat gemaakte ontzorgingspakket van ons kantoor, komt de gemoedsrust al weer snel terug en lijkt iets wat buitengewoon lastig is, plotseling heel gemakkelijk en bereikbaar.
Voor meer informatie over aankoop van onroerend goed in Frankrijk :
Sietze Jan Dijkstra
De Frankrijk Advocaat
