Huizenmarkt Portugal

maart 2025

Ontwikkeling van de huizenprijzen in Portugal 2010-2025

Volgens het INE (Nationaal Instituut voor Statistiek) steeg de huizenprijsindex in de eerste drie maanden van 2025 met 16,3% ten opzichte van de eerste drie maanden van 2024. De huizenprijzen stegen met 17%, terwijl de nieuwbouw met 14,5% toenam. In dezelfde periode steeg de algehele inflatie in Portugal met ongeveer 2,3%. Met andere woorden, de huizenprijzen stegen zeven keer meer dan de rest van de consumentenprijsindex. Tegelijkertijd nam het aantal transacties met 25% toe – ver verwijderd van het historische record, maar wel het vierde kwartaal op rij met een stijging van de huizenverkopen.

Niewbouw : Licht blauw

Bestaande bouw : Blauw

Totaal : Paars/Lila

Portugees Bureau voor de statisitiek (INE)

De Mediane woningprijs

De mediane woningprijs in Portugal bedroeg € 2.111/m² in het derde kwartaal van 2025, volgens de meest recente lokale gegevens van het INE (februari 2026).

Hoewel het jaar-op-jaarpercentage afzwakte van 19,0% in het tweede kwartaal van 2025 naar 16,1% in het derde kwartaal van 2025, blijven de huizenprijzen in Portugal sterk groeien.

Top 5 duurste regio's :

In deze gewilde regio's liggen de prijzen voor onroerend goed aanzienlijk boven het nationale gemiddelde: De gemiddelde woningprijzen voor alle bovengenoemde regio's zijn gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2025.

• Groot-Lissabon: € 3.567/m² (van € 3.403/m²);

• De Algarve: € 3.203/m² (van € 3.123/m²);

• Schiereiland Setúbal: € 2.710/m² (vanaf € 2.511/m²);

• Madeira-eilanden: € 2.512/m² (vanaf € 2.381/m²);

• Metropoolregio Porto: € 2.350/m² (vanaf € 2.278/m²);

• Alentejo Litoral: € 2.128/m² (ook boven nationaal niveau).

Factoren, die van invloed zijn op de (hoge) huizenprijzen in Portugal

• Lissabon en Porto bereiken hoge waarden vanwege de hoge werkgelegenheidsconcentratie, internationale bedrijfsactiviteit en de constante vraag van zowel binnenlandse als buitenlandse kopers. Deze gebieden vertonen ook een sterke huurdynamiek, wat een belangrijke drijfveer is voor kopers die een woning kopen om te verhuren.

• Setúbal blijft aantrekkelijk voor mensen die dicht bij Lissabon willen wonen zonder de hoge prijzen van Lissabon te betalen.

• De Algarve en Madeira blijven populair onder vermogende buitenlandse kopers

• Zoals altijd is het aanbod de beperkende factor. Beperkte beschikbaarheid van grond, knelpunten in de planning en trage oplevering van nieuwbouw houden de prijzen in de best bereikbare locaties onder druk.

• De regio met de laagste mediane prijs in Portugal in het laatste kwartaal is Beiras e Serra da Estrela, met € 594/m² in het derde kwartaal van 2025. Deze regio, gelegen in het oosten van het land, langs de grens met Spanje, is bergachtig en dunbevolkt. Beperkte essentiële infrastructuur en transportverbindingen maken dit gebied minder aantrekkelijk, met name voor buitenlandse kopers.

Waar stijgen de huizenprijzen in Portugal het meest?

De regio's met de snelste groei :

In het derde kwartaal van 2025 lieten alle 26 NUTS 3-subregio's een prijsstijging op jaarbasis zien. De uitschieters qua groei waren:

• Terras de Trás-os-Montes: +34,3% (hoogste groeipercentage op jaarbasis);

• Schiereiland Setúbal: € 2.710/m² (+25,5%);

• Groot-Lissabon: € 3.567/m² (+17,6%);

• Alentejo Litoral: € 2.128/m² (+16,8%);

• De Algarve: € 3.203/m² (+16,6%).

Overige gemeenes met een bovengemiddelde groei zien.

• Coimbra: € 2.296/m² (+32,4%)

• Braga: € 2.090/m² (+22,7%)

• Leiria: € 1.819/m² (+22,5%)

• Vila Nova de Famalicão: € 1.742/m² (+25,8%)

• Guimarães: € 1.652/m² (+19,2%)

De absolute koplopers op de huizenprijzenlijst in het derde kwartaal van 2025 blijven echter ongewijzigd:

• Lissabon: € 5.000/m²

• Cascais: € 4.713/m²

• Oeiras: € 4.361/m²

Waarom ‘secundaire’ regio’s beter presteren ?

Uit de statistieken van het derde kwartaal van 2025 blijkt dat de hoogste groeicijfers niet te vinden zijn in de grote stedelijke centra die doorgaans de boventoon voeren in discussies over prijsstijgingen op de Portugese woningmarkt, maar juist in meer landelijke, ‘secundaire’ regio’s buiten de grote steden.

• Dit suggereert mogelijk dat huizenkopers en investeerders, die de ongekende prijzen in stedelijke gebieden vrezen, verder kijken, met name naar het noorden en de Douro-regio, bekend om zijn wijnproductie.

• De beste regio’s beschikken allemaal over regionale stedelijke centra en goede vervoersverbindingen met Lissabon of Porto, evenals de voordelen van een levensstijl buiten de stad.

• Deze factoren maken dat ze aantrekkelijke keuzes zijn voor zowel binnenlandse als buitenlandse kopers, zelfs nog voordat rekening wordt gehouden met het feit dat de gemiddelde prijzen in deze regio’s vaak minder dan een derde bedragen van die in de grote steden.

• Deze regio’s zijn ook zeer geschikt voor mensen die op afstand werken, omdat ze niet in dichtbevolkte stedelijke centra hoeven te wonen en kunnen profiteren van de lagere kosten van levensonderhoud in deze gebieden.

Buitenlandse kopers versus nationale kopers

Het rapport benadrukt opnieuw een aanzienlijk verschil tussen de prijzen die worden betaald door kopers met een fiscale woonplaats in het buitenland en kopers die in Portugal wonen. In het derde kwartaal van 2025:

• Betaalden buitenlandse kopers een mediane prijs van € 2.889/m²;

• Betaalden nationale kopers € 2.083/m²;

In de meest internationaal georiënteerde markten is het verschil nog groter:

• In Groot-Lissabon lagen de prijzen voor buitenlandse kopers 61,7% hoger dan die voor nationale kopers;

Dit betekent echter niet per se dat buitenlandse kopers simpelweg meer betalen. Het gaat er echter meer om wat, waar en hoe ze ervoor kiezen om te kopen:

• Locatievoorkeur: Buitenlandse kopers kopen vaker onroerend goed in een van de duurste regio's of gemeenten van Portugal, omdat deze over het algemeen als veelbelovendere investeringen worden beschouwd en betere internationale reisverbindingen hebben.

• Voorkeur voor nieuwbouw: Buitenlandse kopers kopen vaker nieuwbouw dan bestaande woningen, wat ook betekent dat ze waarschijnlijk meer betalen.

• Verschillen in koopkracht: Buitenlandse kopers hebben vaak een grotere koopkracht dan binnenlandse kopers, waardoor ze duurder onroerend goed kunnen kopen.

Nieuwe en gerenoveerde woningen versus bestaande woningen.

In de twaalf maanden tot en met september 2025 registreerden 23 van de 24 grote gemeenten hogere prijzen voor nieuwbouwwoningen dan voor bestaande woningen. De uitzondering hierop was Amadora, waar bestaande woningen € 88/m² duurder waren dan nieuwbouw.

Binnen de grote gemeenten:

• De laagste mediane prijs voor nieuwbouwwoningen was in Barcelos: € 1.567/m²;

• De hoogste mediane prijzen voor nieuwbouwwoningen waren in Lissabon: € 5.467/m² en Cascais: € 5.077/m².

Het grootste verschil tussen nieuwbouw- en bestaande woningen in de grote gemeenten was in Funchal, waar nieuwbouwwoningen werden verkocht voor € 4.015/m² tegenover € 2.983/m² voor bestaande woningen, een verschil van € 1.032/m².

Hoe komt dit verschil? Er zijn verschillende redenen:

• Energie-efficiëntie: Nieuw gebouwde huizen hebben doorgaans een betere energie-efficiëntie dan oudere huizen dankzij verbeterde isolatie, dubbele beglazing, airconditioning en geïntegreerde zonnepanelen.

• Staat: Bij aankoop van een bestaand huis koopt u ook eventuele slijtage of structurele problemen. Een nieuwbouwhuis is niet alleen recent afgewerkt, maar heeft waarschijnlijk ook professionele garanties op de staat. Veel kopers zijn bereid meer te betalen voor deze gemoedsrust.

• Modern design: De meeste nieuwbouwhuizen hebben een veel modernere uitstraling dan oudere huizen. Voor veel kopers kan dit een belangrijk criterium zijn. Niemand wil in een huis wonen dat er niet mooi uitziet.

• Persoonlijke keuze: Als een koper een nieuwbouwhuis koopt terwijl het nog in aanbouw is, kan hij of zij bepaalde keuzes maken met betrekking tot het ontwerp en de afwerking van het huis. Dit voordeel is voor veel mensen een aantrekkelijke prijs.

Meer weten over de juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van emigreren naar Portugal en/of aankoop van een tweede huis in Portugal ?

Lees er alles over in de Guide Lines handboeken van uitgeverij Guide Lines

Overzicht Portugal handboeken:

https://www.eenhuisinhetbuitenland.nl/c-1839444/portugal/

Huizenmarkt Portugal

Nieuwsbrief

eenhuisinhetbuitenland