Aankoop Italiaans onroerend goed en de Usi Civici

Italiaans onroerend goed belast met een maatschappelijk genotsrecht  (Usi Civici) 

Wat betekent dit voor u ? 

In Italië kennen wij onroerend goed dat belast is met een maatschappelijk genot of gebruiksrecht voor bijvoorbeeld een gemeente, een kerkgenootschap of een bepaalde groep mensen. Dergelijke genotsrechten hebben in Italië een zogeheten zakenrechtelijke werking.

Het zijn eeuwigdurende reële genotsrechten die toebehoren aan een bepaalde gemeenschap van mensen die drukken als een last op een stuk land, bos en- of waterloop.

In de praktijk zien wij bijvoorbeeld dat er een burgerlijk gebruik bestaat ten gunste van een bevolkingsgemeenschap om hout te verzamelen op een bepaald stuk grond of denk hierbij ook aan een jachtrecht of visrecht.

Kenmerkend voor deze last, dit genotsrecht, is dus dat het kan rusten op de grond van een particuliere eigenaar.

Het is dan geen recht van een particuliere eigenaar maar van een bepaalde groep mensen.

Deze ’usi civici’ zijn onvervreemdbaar. Daarom kan dit zakelijke genotsrecht op de grond niet individueel worden geleverd. Wel kan bij de aankoop van een perceel waarop zo’n zakelijk genotsrecht rust, dit recht worden geëvalueerd en kan er een procedure worden gestart om dit perceel van een dergelijk recht te bevrijden, zie hierna. .

Hierbij kan er een verschil in beoordeling zijn tussen een zakelijk genotsrecht op particuliere grond versus zo’n recht op openbare grond, bijvoorbeeld een gemeente, openbare lichamen maar ook van semi’overheidsinstellingen zoals een universiteit.

De oorsprong van deze maatschappelijke genotsrechten

Deze maatschappelijke genotsrechten voor een bepaalde bevolkingsgroep vloeien voort uit een inmiddels achterhaalde praktijk uit het begin van de 20ste eeuw.

In die periode mochten boeren in feite het gebruik overnemen van gemeenschappelijke publieke gronden, tegen betaling van een vergoeding (canone), om ze te cultiveren en te verbeteren.

In de loop der jaren konden deze boeren dan kiezen of ze het onroerend goed wilden kopen om het in de loop van de tijd in bezit te houden of dat ze het alleen voor hun genot wilden blijven houden.

In het eerste geval werd een eigendom gecreëerd maar dan zakenrechtelijk belast met het (al eeuwenlange) of gebruik ervan door bepaalde groepen burgerij.

Om te voorkomen dat dit genotsrecht in de toekomst zou verdwijnen werd daarbij de verplichting opgelegd om een kettingbeding op te nemen bij verkoop. Dit recht blijft dus zichtbaar voor toekomstige eigenaren in het kadaster, in gemeentelijke omgevingsplannen en bij hypotheekonderzoeken.

Aankoop van een perceel belast met een maatschappelijk genotsrecht

Bij de aankoop van een perceel moeten kopers dus bedacht zijn op het bestaan van deze zakelijke genotsrechten. Daarom is het noodzakelijk om hiervoor een hypotheek- en kadastrale onderzoek uit te voeren.

Afgaan op louter mededelingen van een verkoper, wiens gebruik zou kunnen samenvallen met het gebruik van een gemeenschap, is niet voldoende.

Eigen onderzoek is altijd nodig, ook al zal de notaris en/of de gemeente ook eigen controles doen naar eventueel uitgestorven rechten of het maatschappelijke beheer ervan. De notaris dient ervoor te zorgen om in de akte op te nemen dat de grond ermee belast is en uit welk voorafgaande registratie dit blijkt en dat koper desondanks de eigendom verwerft en zich volledig bewust is van het genoemd beperkt zakelijk recht. Daarvan kan niet zomaar uitgegaan worden, dus blijft eigen onderzoek naar ook de feitelijke omstandigheden ter plekke altijd nodig.

Daarbij kan nog een extra complicatie optreden dat soms regionale wet- of regelgeving (op grond van de wet nr.1766/1927) bepaalt dat het maatschappelijke genotsrecht in casu onvervreemdbaar is.

En dan zal er voor verkoop altijd een procedure dienen te volgen tot bevrijding van dit recht om het perceel van het openbare genotsrecht te bevrijden door een procedure van ’affrancazione’ of liquidatie of afsplitsing door een deel van de grond aan de gemeente toe te kennen onder het vrijgeven van het resterende deel.

Hoe koopt een koper een perceel zonder maatschappelijk genotsrecht ?

Die koper zal dus een procedure kunnen voeren om het aangekochte perceel ervan te bevrijden. Of de verkoper te verplichten een dergelijke procedure te voeren, dan wel de waarde te bepalen met en zonder dat het perceel belast is met dit genotsrecht en dit te verdisconteren in de koopprijs of dit als (opschortende) voorwaarde in de notariële akte op te nemen.

Ook kan een berekening worden uitgevoerd door de gemeentelijke technische dienst, die, na de controles van de landmetingen te hebben uitgevoerd, een bedrag bepaalt dat de eigenaar in de schatkist van de gemeente moet storten om eventueel het perceel van het beperkte maatschappelijke genotsrecht te verlossen.

Een procedure tot bevrijding van een maatschappelijk recht is niet altijd zo eenvoudig en de zekerheid of zo’n procedure kans van slagen heeft is er nooit. Zeker niet zoals wij zagen er regionale regels gelden, die het beperkte zakelijke genotsrecht onvervreemdbaar en eeuwigdurend verklaarde.

Daarbij verschillen de procedures van regio tot regio en stelt elke overheid eigen regels en voorwaarden. Bij de aankoop van onroerend goed in Italië blijft het dus steeds nodig om na te gaan of er sprake is van een maatschappelijk genotsrecht.

Italiaans Juridisch Bureau Amato
Avvocato/EU advocaat
Raffaela Amato
Arnhemseweg 131
7331BG Apeldoorn

T. 055-5690228

E. r.amato@fortunalegal.nl

W. www.fortunalegal.nl