Hauptwohnsitz of Zweitwohnsitz

24-06-2014

Oostenrijkse regelgeving en het gebruik van een (tweede) huis.

Regelmatig verschijnen er artikelen in de media over de aankoop en bezit van een tweede huis in Oostenrijk. Bijvoorbeeld Oostenrijkse aangiftes tegen buitenlanders vanwege het illegale bezit van vakantiehuizen. 

Laat u zich hierdoor niet afschrikken als u van plan bent een huis te kopen in Oostenrijk. U moet alleen goed weten wat u wel en niet mag kopen en welke bestemming er op het huis zit, met andere woorden u moet vooraf precies weten of u de woning als tweede huis/recreatiewoning mag kopen en of u de woning mag verhuren.

Regelmatig worden potentiële kopers geconfronteerd met de term Hauptwohnsitz of Zweitwohnsitz (Freizeitwohnung).

Contracten worden in het Duits opgemaakt en, zonder dat men de diepere betekenis met name hiervan weet, zelfs  op aanraden van de advocaat of makelaar getekend. De gevolgen hiervan worden pas veel later duidelijk en kunnen nadelig uitwerken, waardoor u het huis niet kunt gebruiken waarvoor u het eigenlijk had gekocht.

Voordat u in Oostenrijk een huis koopt moet u zich zelf dus de vraag stellen of u de woning als Freizeitwohnsitz wilt gaan gebruiken of als Hauptwohnsitz. Met andere woorden, gaat u de woning in Oostenrijk gebruiken als recreatie-woning of als uw hoofdwoning voor permanent verblijf. De tweede vraag die dan rijst is of u de woning die u wilt gaan kopen ook daadwerkelijk kunt gaan gebruiken zoals u dat wilt. Koopt u in Oostenrijk een woning voor recreatieve doeleinden (u gaat er niet permanent wonen) dan moet deze woning een Zweitwohnsitz vergunning hebben. En daar schuilt het probleem, slechts een klein deel van de woningen mag in Oostenrijk gebruikt worden als Freizeitwohnsitz. Heeft u hiervoor geen vergunning dan mag u de woning niet als recreatiewoning gebruiken. Hierop wordt in sommige Bundesländer streng gecontroleerd.

AUF DIE NUTZUNG KOMMT ES AN“
 

In Oostenrijk is het van belang te weten op welke manier uw (toekomstige) woning gebruikt (Nutzung) mag worden. 

Grofweg wordt er in Oostenrijk onderscheid gemaakt tussen 3 gebruikscategorieën:

Erholungsgebiet of recreatieve bestemming.

Huizen of projecten waar deze bestemming aan is toegekend hebben een verhuurverplichting. Eigen gebruiksmogelijkheden voor bijvoorbeeld vakanties zijn meestal flexibel en bij de meeste projecten goed geregeld. De restrictie van deze bestemming is dat men er niet mag gaan wonen.

Zweitwohnsitz of tweede woningvergunning.

Heeft de woning zo’n vergunning dan kunt u de woning als tweede woning gebruiken en meestal ook verhuren. Maar ook hier geldt dat elke gemeente zijn eigen verordeningen uitvaardigt en bepaalt dat een tweede woning niet verhuurd mag worden aan derden, maar dat komt weinig voor. Voor de zekerheid altijd navragen.

Hauptwohnsitz

Een huis of woning wordt gezien als hoofdverblijf wanneer uw maatschap-pelijke, sociale en economisch leven  (Mittelpunkt der Lebensbeziehungen) zich daar afspeelt. Anders is er sprake van een extra Wohnsitz of Tweede huis.

Hiervoor gelden de volgende criteria:

■     Duur van uw verblijf
■     Plaats waar uw gezin en kinderen wonen
■     Uw hoofdverblijfplaats ligt in de buurt van de plaats, waar u werkt of studeert.


Indien deze criteria op meerdere huizen (Wohnsitze) van toepassing zijn dan wordt als Hauptwohnsitz beschouwd die plaats, waarmee u de meest nauwe relatie onderhoud. Men kan dus meerdere (woon)plaatsen hebben waar men verblijft, maar slechts één woning kan maar als Hauptwohnsitz worden be-schouwd.

NEUN LÄNDER, NEUN GESETZE

De wet op de ruimtelijke ordening (Raumordnung) valt in Oostenrijk onder de verantwoordelijkheid van de autonome Bundesländer. Dit geldt ook voor de regeling/vergunningen aangaande Freizeitwohnsitze.  Kortom: Neun Länder, Neun Landesraumordnungsgesetze. 
 

In de praktijk komt het erop neer dat met name de westelijke Bundesländer: Vorarlberg, Tirol en Salzburg de meest restrictieve wetgeving kennen als het gaat om Friezeitwohnsitze.

Deze gebieden kennen ook het grootste aantal vakantie/tweede woningen, met name vanwege de populariteit van deze Bundesländer onder vooral Duitsers en Nederlanders.

Niet vreemd dat juist in deze gebieden de afgifte van nieuwe vergunningen voor Freizeitwohnsitze beperkt wordt en de autoriteiten strenge voorwaarden en regels opleggen aan Freizeitwohnsitze. In uitzonderingsgevallen worden nog nieuwe vergunningen verstrekt en krijgt men te maken met lange bureaucratische procedures.

Het gebruik van een woning als „Freizeitwohnsitz“ zonder vergunning is in Oostenrijk ten strengste verboden en kan tot hoge boetes en zelfs tot onteigening en veiling van het eigendom (gerichtliche immobilien versteigerungen) leiden. 

Het is daarom van het grootste belang dat voor de aankoop van onroerend goed (vor dem Erwerb) in Oostenrijk duidelijk is of de woning wel of niet als Freizeitwohnsitz gebruikt mag worden, welke vergunningen er nodig zijn en aan welke  voorwaarden (Bedingungen) u moet voldoen.

Verantwoordelijk voor de reeds bestaande vergunningen en eventueel nieuw af te geven vergunningen is de gemeente waarbinnen de woning is gelegen.

In principe heeft elke gemeente een register (Register der Freizeitwohnsitze) met verstrekte vergunningen, locaties waarvoor onlangs  nieuwe vergunningen zijn afgegeven en locaties die eventueel nog in aanmerking komen voor nieuwe vergunningen.

Rechtsgrondslag voor de afgifte van een vergunning is de Landesraumordnungsgesetze van de afzonderlijke Bundesländer. 

Criteria Freizeitwohnsitz

Belangrijkste criterium of een woning wel of niet aangemerkt wordt als Freizeitwohnsitz is de vraag of de eigenaar zijn woning gebruikt als middelpunt van zijn centrale levensbelangen (Mittelpunkt der Lebensbeziehungen am entsprechenden Ort). De verantwoordelijke autoriteiten kunnen op elk wille-keurig moment controleren of de woning gebruikt wordt als Hauptwohnsitz of als Freizeitwohnsitz.  Als er steeds andere auto’s met buitenlands kenteken voor de deur staan zullen de autoriteiten al snel vermoeden dat de woning aan derden wordt verhuurd en als zodanig niet als Hauptwohnsitz zal worden gebruikt. Ook telefoongebruik, hoogte gebruik nutsvoorzieningen in vergelijking met andere woningen die wel als Hauptwohnsitz worden gebruikt kunnen door de autoriteiten worden opgevraagd als bewijs.

In sommige gemeenten staat men toe dat men de woning deels als Hauptwohnsitz gebruikt en deels als Ferienwohnung. Zorg er wel voor dat de gemeente hiervoor toestemming heeft gegeven. Win desgewenst juridisch advies is in bij een advocaat (Rechtsanwalt) die bekend is met lokale wetgeving en regels van het Bundesland/gemeente, waar u uw woning heeft of wilt kopen.

Hierbij moet in acht worden genomen dat het niet altijd duidelijk is wanneer er sprake is van Freizeitwohnsitz. Ook de criteria kunnen dus per Bundesland verschillen.

Zo wordt in het Tiroler  Raumordnungsgesetz Freizeitwohnsitz gedefinieerd als  „een woning die niet het gehele jaar gebruikt wordt als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen, maar als verblijf tijdens de vakanties, weekenden en tussentijdse vrijetijds doeleinden (Erholungszwecken). In de Tiroolse regel-geving is dus eigenlijk alleen vastgelegd wat geen Hauptwohnsitz is, zodat er ruimte is voor discussie en twijfel of er sprake is van een Zweitwohnsitz.

De Landesraumordnungsgesetze: staat deels in conflict met het EU-recht van het vrije-verkeer van personen en arbeid. In sommige gevallen heeft iemand „mehrere Mittelpunkte der Lebensbeziehungen“:  Een plek waar men werkt en een plek waar men woont.

Een Duitse actrice heeft enkele jaren geleden met succes geprocedeerd tegen het Tiroolse criterium Mittelpunkt der Lebensbeziehungen, omdat ze kon aantonen dat ze meerdere middelpunten van levensbelang had. Een plek om te werken (Arbeitswohnsitz) en een plek om te wonen.

Bron: 
Dr. Bernhard Arlt  Spezialist für internationales Immobilien- und Steuerrecht mit Sitz in München. 
http://www.arltwendl.de

Meer informatie over Hauptwohnsitz en Freizeitwohnsitz leest u in het handboek: Wonen en kopen in Oostenrijk.

Klik hier om het boek te bestellen

 

Gastenboek

  • 23-02-2017 - Ik las op uw site een aantal vragen van mensen...  lees meer
  • 22-02-2017 - Wil u bellen,maar nummer klopt niet. Welke nummer bent u...  lees meer
  • 05-02-2017 - Nu is mij ook de nieuwe versie van het boek...  lees meer
Plaats een bericht
© 2012 - 2017 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel