Wonen en kopen in Spanje
Het handboek Wonen en kopen in Spanje
Met juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten bij vestiging en aankoop, bezit van onroerend goed in Spanje. Voorkom de valkuilen en ontdek de mogelijkheden !
“Wat een enorm duidelijk en compleet boek is dit. Reeds uren heb ik er in kunnen lezen, alvorens een appartement in Torrevieja te kopen. Het appartement heb ik nu al geruime tijd en nog steeds komt uw boek enorm van pas. Ik merk met een grote regelmaat dat ik in gesprekken goed beslagen op het ijs kom, mede door uw informatie. Graag wil ik mij ook opgeven voor Nederlands-Spaanse nieuwsbrief".
Henry Dijkhof
Editie: 17e druk /
Auteur: P.L. Gillissen
Aantal pagina’s: 380
ISBN: 978-94-92895-13-4
Inhoudsopgave
Colofon
Voorwoord
1. Oriëntatiefase
Motieven
Waar kopen ?
Indeling Spaanse kust
Klimaat
Locatie en de ligging van de woning zijn o.a. op de
volgende zaken van invloed
Checklist waar kopen ?
Hoe vindt u onroerend goed ?
Beursagenda en vrijkaarten
Wat kopen ?
Oriëntatie-checklist wat kopen ?
Vraagprijs
Checklist vraagprijs
Ontwikkeling onroerendgoedmarkt
Staat van onderhoud van het huis
Controle checklist bestaande woning
Verplicht energiecertificaat
2. De Spaanse makelaar
De Spaanse makelaar
De rol van de Spaanse makelaar
Lidmaatschap makelaars van professionele of belangenorganisaties
Europese regelgeving makelaardij
Regelgeving Catalonië
Regelgeving Andalusië
Listing agents versus Selling agents
Pas op voor lead-generators en hit & run makelaars
Checklist keuze makelaar
De website van de makelaar
Woningpresentaties
Referenties
Taalgebruik en vertalingen
Makelaars op beurzen
Huizenaanbod op sociale media
De dienstverlening van een goede Spaanse makelaar
Wie betaalt de makelaar ?
Kopen van een particulier
3. Het koopproces
Hoe verloopt het Spaanse koopproces
Oriëntatie- en bezichtigingsfase
Het reserveringscontract en de reserveringssom
Inhoud reserveringscontract
Aanvraag NIE-nummer
Onderzoeksfase door uw advocaat
De Nota Simple Informativa
Het privé-koopcontract (contrato privado de compraventa)
Inhoud privé-koopcontract
Wat moet de verkoper u nog meer kunnen tonen?
Contrato de arras of contrato de compraventa
Contrato de arras penitenciales
Contrato de arras confirmatorias
Contrato de arras penales
Ondertekenen eigendomsakte (escritura) bij de notaris
Opmerking
Registratie van de eigendomsakte
Registro de la Propiedad
Catastro
Aangifte en betaling van de overdrachtsbelasting
De rol van de advocaat
Vervolgonderzoek en taken van uw advocaat
Rol van de gestor
4. Het kadaster, de escritura en de notaris
Verschil Catastro en Registro de Propiedad
De oppervlakte van uw grondstuk
Gegevens onroerend goed in het Catastro en het Registro worden
gelijk getrokken
Wetswijziging
Identificador Unico de Finca Registral (IDUFIR)
Wat is een escritura ?
Verschillende soorten escrituras
Escritura publica de compraventa
Copia Simple
Copia autorizada
Verschil afgesproken prijs en geregistreerde prijs
Verlies van de escritura
De rol van de notaris
Aandachtspunten en verschillen tussen het Nederlandse en
Spaanse notariaat bij aankoop van een huis
Overdracht van het onroerend goed
Laatste controle
De ondertekening
Het ondertekenen van een escritura buiten Spanje
Aankoop Spaanse woning middels een Nederlandse koopakte
Verschil tussen een Nederlandse of Spaanse akte
Kopen zonder escritura
205 Procedure
Expediente de Dominio
Volmachten
Ley de Tasas
Welke problemen kunnen ontstaan ?
De betalingswijze onroerend goed transacties
Waarschuwingen
Inschrijving in het onroerend goed register
5. Het kopen van bouwgrond
Bestemmingsplannen
Finca Urbana / Suelo Urbana
Suelo Urbanizable Programado
Finca Rustica / Suelo Rustico
Aankoop grond van een particulier
Topografische studie en Geotechnische studie
Ley de Costas
Ley del suelo (grondwet)
Ley Reguladora de Actividades Urbanisticas (LRAU)
De nieuwe Ley del Suelo
Checklist aankoop bouwgrond
Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond
6. Het bouwen van een huis
Voordat u gaat/laat bouwen, zorg dat de grond op uw naam staat
De grond staat op uw naam en nu verder
Bij de bouw van een huis moet u op verschillende zaken letten
De bouwvergunning
De bouwbepalingen
Het verkrijgen van een bouwvergunning
De Aparejador
Bouwkwaliteit
Het contact met de architect
Checklist wat te bespreken met uw architect
Verantwoordelijkheid bij ongevallen tijdens de bouw
Het kopen van onroerend goed tijdens de bouwfase
Checklist voor het kopen van een huis tijdens de bouwfase
Het kopen van nieuw onroerend goed
Checklist voor de koop van een recent opgeleverd huis
Het contact met de bouwondernemer
De keuze van een bouwondernemer
Het bouwcontract
Een reservering en optie
De inhoud van het bouwcontract
Checklist bouwcontract
Documenten bij oplevering
Declaración de Obra Nueva (verklaring van nieuwbouw)
Final de obra
Licencia de Primera Ocupacion (LPO)
Nieuwe bouwvoorschriften
Garantie, verantwoordelijkheden en zekerheden
Financiële betrouwbaarheid van de projectontwikkelaar
Nieuwe wetgeving omtrent bankgaranties
Betaling reserveringssom/aanbetaling aan de projectontwikkelaar/promotor
Annulering koop door koper / verkoper
Betalingsschema aan de bouwondernemer/projectontwikkelaar
Extra budget
Ley de Ordenación de Edificación
Garantia decenal
Voorbeelden van verborgen gebreken kunnen zijn
Enkele praktijkvoorbeelden
Rol van de advocaat bij nieuwbouw
7. De vereniging van huiseigenaren | Horizontaal Eigendom
Wat is een gemeenschap ?
Wat is Horizontaal Eigendom
De Oprichtingsakte
Huishoudelijk reglement
Bestuursorganen
Het bestuur van de comunidad
De president/voorzitter
De vice-president
De administrateur
De secretaresse
Het aannemen van besluiten
Het aanvechten van besluiten
De rechten van de eigenaren
De verplichtingen van de eigenaren
De verplichtingen van de vereniging van eigenaren
Beëindiging van het Horizontaal Eigendom
Adviezen en tips
Belangrijke websites
Wat moet u weten voordat u koopt
Hoe werkt de vereniging van huiseigenaren ?
Stemmen
De notulen
Nieuwe wet op horizontaal eigendom
Servicekosten
8. Onderhoud en verbouwingen
Het contact met vaklieden
Bijkomende kosten kunnen zijn
Vergunning
Aan- en verbouw
Bouwbeperkingen
Kosten architecten en vergunningen bij het bouwen van een huis
De bouwbelasting
Belastbare grondslag (base imponible)
Wie is er belastingplichtig ?
Verbouwing zonder nota's
Bescherm uw huis tegen weer en wind (praktische tips)
8. Bankzaken in Spanje
Bankcrisis in Spanje
Nationalisatie Spaanse banken
Herstructurering Spaanse banken
Spaanse banken voor de crisis
Spaanse banken na de crisis
Vrij Kapitaal Verkeer
Het Spaanse bankwezen
Internetbankieren
Buitenlandse banken in Spanje
Uw Nederlandse bankrekening bij vestiging in Spanje
Uitwisseling informatie banken en de belastingdienst
Spaanse bankrekeningen
Vreemde valutarekening
Het Spaanse in- en uitvoerregistratiesysteem
Vereiste formulieren
Betalingen tussen niet-residenten
Controle op Spaanse bankrekeningen
Bankafschriften
Het gebruik van cheques
Verschillende soorten cheques
Eurocheques afgeschaft
Automatische incasso
Geldautomaten
Spaanse letras
Europese Spaarrenterichtlijn vervallen
Gezamenlijke betaalmarkt (SEPA)
De Common Reporting Standard CRS
Uitwisseling gegevens
Bepaling woon- of verblijfplaats
Strong Customer Authentication (SCA)
Nieuwe Europese anti-witwas richtlijn
Europees akkoord over betere bescherming spaarders
Bankenunie
Depositogarantiestelsel
Wet op financieel toezicht
Dekkingsniveau in de EU
10. Een huis kopen van de bank
Inleiding
De Sareb
De voordelen
Nadelen
Voorbeeld
Bankbeslag bij particulier
Bankbeslag bij een projectontwikkelaar
11. Financiering van nieuwbouw in Spanje
Bankgaranties en financiering en betalingswijze bij nieuwbouw
12. Vestigen in Spanje
Het vrije verkeer binnen de EU
Vertrek vanuit Nederland
Het Nederlandse bevolkingsregister
Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens
Verplichte uitschrijving bij vertrek uit Nederland
Verblijfsvergunning (residencia) voor EU-onderdanen afgeschaft
Voorwaarden voor inschrijving in het Spaanse gemeentelijke register
Vereiste en benodigde documenten
Geen bijschrijving kinderen meer in paspoort
Geldig reisdocument voor kind
Meereizen kind met ouder met andere achternaam
Rechten en plichten gerelateerd aan de inschrijving in het Spaanse
Bevolkingsregister
Familieleden van burgers uit de EU
Niet communautaire familieleden van een EU burger
Permanent verblijf
Toegang tot en vertrek uit Spanje
Tijdelijk verblijf en residentie in Spanje
Registro Central de Extranjeros
Oficina de Extranjeros
Certificado de registro
Registratiecertificaat voor Communautair Resident
(certificado de registro como residente comunitario)
Hoe wordt zo’n certificaat verkregen ?
Benodigde documenten voor de aanvraag ?
Residentiekaart voor familieleden van een Communautair EU burger
Hoe kunt u zo’n kaart verkrijgen ?
Welke documenten heeft u nodig ?
Het NIE-nummer (Numero de Identificación de extranjeros)
Waarvoor heeft u het NIE-nummer nodig ?
Aanvraag NIE-nummer
Identificatieplicht
Checklist Nederlandse documenten
Toerist of resident ?
Van residenten- naar toeristenstatus
De identificatieplicht
Nationaliteit
Stemrecht voor Nederlanders in Spanje
Aanvraag documenten voor zelfstandigen
Uw burgerlijke staat en de aankoop van Spaans onroerend goed
Medisch, geboorte en overlijdensverklaring
13. De Verhuizing
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de E.U.
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij een erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon Douane
Inschakelen van een verhuisbedrijf
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte
De verhuiskosten, bepalende factoren
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Spanje ?
Opslag
Dierenpaspoort/meenemen van huisdieren
14. (Nuts)voorzieningen
Elektriciteit
Aanvragen elektriciteit
Elektriciteit in een appartementencomplex
Stroomstoringen
Betaling van de elektriciteitsnota
Aansluitkosten
Meest voorkomende termen op uw nota
Websites elektriciteitsmaatschappijen
Gas
Water
Checklist watervoorziening
Watercontract
Warm water
Watertarief
De waterrekening
Kwaliteit van het water
Verwarming
Zonne-energie
Terugleveringsvergoeding
Air conditioning
Riolering en septic-tanks
De telefoon
Telefoonaanbieders in Spanje
Belangrijke telefoondiensten op basis van digitale telefonie
Mobiel telefoneren
Internet
Breedband (ADSL)
5-G Netwerk
Internet Providers
Internetsnelheid
Alternatieven ADSL vast internet
Mobiel Internet
Satelliet internetdiensten
Glasvezel internet (Fibra Optica)
Belangrijke telefoontermen op uw telefoonnota
De post
Satelliet- /schotelantennes
Digitale tv
15. Inboedel-, opstal- aansprakelijkheid- & rechtsbijstandsverzekeringen
Spaanse verzekeringsagenten / tussenpersonen
Het verzekeren van uw Spaanse huis
Seguro de hogar
Opstalverzekering
Inboedelverzekering (Contenido)
Voorkom woninginbraak
Afsluiten van een verzekering in Nederland
Voordelen van een Nederlandse verzekering
Checklist opstal- en inboedelverzekering
Verzekering bij gemeenschappelijk eigendom
Verzekering van vakantiewoningen
Verzekeren bij de huur van onroerend goed
Hoogte van de premie
Aangifte van schade of diefstal
Aansprakelijkheidsverzekering
Rechtsbijstandsverzekering
16. De Spaanse belastingen; een oriëntatie
Directe en indirecte belastingen
Belastingen geheven door rijksoverheid
Belastingen geheven door autonome regio’s
Belastingen geheven door lokale overheden
Suma
Verschil catastro en registro de propiedad
Verschil juridisch en fiscaal resident
Bewaarplichtperiode
17. De Spaanse inkomstenbelasting (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas)
Wet op de Spaanse inkomstenbelasting
Wie is belastingplichtig
Het fiscale nummer
Fiscale hervormingen in Spanje 2015-2016
De Spaanse belastingen in het kort
Tarieven inkomstenbelasting
Tarieven inkomstenbelasting per regio
Persoonlijke aftrekposten, afhankelijk van leeftijd
Persoonlijke aftrek, vanwege kinderen ten laste
Persoonlijke aftrek, vanwege inwonende familieleden
Persoonlijke aftrek, vanwege invaliditeit
Zwangerschapstoelage
Belastingplichtigen met een laag inkomen
Overige aftrek
Aftrek vanwege gezamenlijke aangifte
Rekenmodule voor individuele belastingplichtigen
Tarieven rendementsinkomsten
Tarieven residenten
Tarieven niet-residenten
Dividend
Nieuw Nederlands-Spaans belastingverdrag
Wie moet er in Spanje belastingaangifte doen ?
Pensioeninkomsten
Schikking pensioen buitenlanders in Spanje
Ontslagvergoeding
Spaarplannen
Aangifte Spaanse inkomstenbelasting = IRPF
Wie moet er aangifte doen ?
Hoe doet u aangifte ?
Drempel aangifte inkomstenbelasting
Verplichte aangifte
Arbeidsinkomen
Sociale premies werknemers
Persoonsgebonden aftrekposten en verminderingen
Vermindering bij inkomsten uit arbeid
Emigratieheffing voor personen die Spanje verlaten
Belastingaftrek in Spanje voor in het buitenland betaalde inkomstenbelasting
De belastingen voor niet-residenten
Expat regeling
Spaans belastingregime voor niet-residenten die in Spanje een huis bezitten
Impuesto sobre el patrimonio y sobre la renta de no residentes)
Onroerend goed in een vennootschap
Fiscaal vertegenwoordiger
Verschil inkomstenbelasting residenten en niet-residenten
Hulp bij invullen van de belastingaangifte
Speciaal tarief voor offshore vennootschappen
Aangifte Spaanse inkomstenbelasting
BTW tarieven
18. De Spaanse vermogensbelasting
Vanaf welk bedrag is men in Spanje vermogensbelasting verschuldigd ?
Tarieven Spaanse vermogensbelasting
Belastingvrije voet residenten
Peildatum
Wie wordt waarover belast ?
Heffing vermogensbelasting in de autonome regio’s
Wat wordt tot vermogen gerekend ?
Welke bezittingen zijn vrijgesteld ?
Netto-vermogen
Rekenvoorbeeld
Nieuwe Spaanse wet; verplichte informatieve aangifte bezittingen in het buitenland
Wanneer dient er aangifte gedaan te worden ?
Wanneer hoeft u geen aangifte te doen ?
Sancties
19. Belasting bij aankoop, bezit & verkoop van Spaans onroerend goed
Belasting bij de aankoop of bouw van onroerend goed
IVA (=BTW)
Voorbeelden
BTW op Vastgoed Verkoop
BTW op Vastgoed (Verhuur)
Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Verschillende tarieven per comunidad autónoma
Aankoop vastgoed middels een vastgoedvennootschap
Belastbare basis overdrachtsbelasting
Naheffing overdrachtsbelasting
Belasting bij aankoop Spaans onroerend goed
Notariskosten bij aankoop Spaans onroerend goed
Gemiddelde overdrachtskosten bij aankoop o/g in de verschillende regio’s in %
De bouwbelasting (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)
Aangifte
Declaración de Obra Nueva
Verschil Catastro en Registro de Propiedad
Verschil onroerendgoedwaarde catastro en registro
Welke waarde wordt gebruikt voor welke belasting ?
Globaal overzicht aankoopkosten van een huis in Spanje voor de koper
Onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre bienes Inmeubles = IBI)
Aangifte
Valor Catastral
Tasas
Precios Publicos
Contribuciones Especiales
Servicekosten
Huurwaardeforfait
20. Nederlandse fiscale aspecten bij het bezit van een 2e huis in Spanje
Uw (tweede) huis in het buitenland en box 3 en uw huis in het buitenland
Vrijstelling geldt niet meer voor de volledige 100%
Drie schijven in box 3
Tabel berekening rendement op vermogen over 2019
Hoe wordt rendement over uw vermogen berekend ?
Rekenvoorbeeld oude situatie voor 2017
Rekenvoorbeeld nieuwe situatie na 2017
Update Nederlandse box 3 en uw beleggingen/tweede huis in het buitenland
vanaf 2022 (apart dossier: guidelines@planet.nl )
Waarde tweede woning in het buitenland
Verhuur vakantiewoning als bedrijfsactiviteit
21. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging in Spanje
Wanneer is er sprake van emigratie ?
Belasting en woonplaats
Woonplaatsonderzoek door de Nederlandse belastingdienst
Het jaar van vertrek
Welke inkomsten blijven in Nederland belast ?
Verschil binnenlandse- en buitenlandse belastingplicht
Regeling voor kwalificerende buitenlandse belastingplicht
Oude regeling vs. nieuwe regeling
Nieuwe regeling vanaf 2015 (geen keuzemogelijkheid meer + 90% eis)
Rekenvoorbeeld
Woning van expat na tijdelijke verhuur geen eigen woning meer
Lijfrente-uitkering en conserverende heffing in Nederland
Uitstel van betaling
Recht op voordeel kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen
woning of beleggingsrecht eigen woning
Kapitaalverzekering eigen woning
Spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning
Uitstel van betaling
Welke uitkeringen en pensioenen worden in Spanje belast ?
U vertrekt vóór uw pensioengerechtigde leeftijd naar Spanje
Vrijwillige voortzetting AOW en/of ANW na emigratie
22. De Nederlandse zorgverzekering en de gevolgen bij wonen in Spanje
Vertrek naar het buitenland en uw zorgverzekering
Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland
Welke stappen moet u nemen voordat u gaat verhuizen ?
Uw meeverhuizende gezinsleden
Taken van het CAK
Hoe kunt u zich laten registreren ?
Hoe schrijft u zich in bij een ziekenfonds in uw woonland ?
Waar heeft u recht op in Spanje ? / Nederland ?
Woonlandfactor
Heffingskortingen
ZVW en WLZ (voormalige AWBZ)
Bijdragen ZVW, woonlandfactoren en heffingskortingen 2018
Inkomensafhankelijke bijdragen
Rekenvoorbeeld toepassing woonlandfactor
Verschillende situaties uitgelicht, wat betaalt u per maand ?
Zorgtoeslag in het buitenland
Wat krijgt u vergoed ?
Welke kosten kunt u niet declareren bij het CAK in Nederland ?
Gemaakte kosten declareren
De EHIC verloren of niet ontvangen
Zorg vanuit de WLZ aanvragen in het buitenland
Keuzevrijheid zorg
In Spanje wonen en toch ingeschreven blijven in de Nederlandse GBA
23. Aanvullende zorgverzekering en de Spaanse gezondheidszorg
Inleiding
Het Spaanse ziekenfonds
Wat dekt het INSS (Instituto Nacional de la Seguridad Social)
Langdurige zorg in Spanje
Particuliere (aanvullende) zorgverzekering
Voordelen particuliere aanvullende zorgverzekering
Aandachtspunten particuliere zorgverzekering
Eigen risico/eigen bijdrage
Bij welke ziekenhuizen of dokters kan ik terecht
Wachttijden Spaanse ziekenhuizen
Checklist Spaanse verzekeringspolis ziektekosten
Verandering van maatschappij
Medische voorzieningen
Dokters en tandartsen
Bevallen in Spanje
Adres & website van de INSS
Regionale Spaanse gezondheidsinstellingen
24. Verkoop van uw huis in Spanje
Tips en adviezen bij de verkoop van uw huis in Spanje
De rol van de notaris
Energie-certificaat
Verkoop met verborgen gebreken
(Styling) tips om uw huis te verkopen
25. Verkoop van een woning in Spanje en de belastingen
Inleiding
Verschuldigde belastingen bij verkoop van een huis in Spanje
Plusvalia
Belastbare basis
Tarief Plusvalia
Waardestijging van de grond en verkoop van uw huis met verlies
Rekenvoorbeeld
Vermogenswinstbelasting (impuesto sobre incremento de patrimonio de
la venta de un bien inmueble)
Tarieven residenten
Rekenvoorbeeld
Vrijstelling vermogenswinstbelasting
Berekening vermindering vermogenswinstbelasting
Vrijstellingsvoorwaarde voor residenten
Tarieven niet-residenten
Voorheffing (retención)
Voorheffing is geen eindheffing
Globaal overzicht verkoopkosten voor de verkoper
Aankoop onroerend goed middels een offshore company
Bijlagen
■ Inschrijving Catastro | La Nota Simple | Hoe leest u een Nota Simple
■ Voorbeeld herroepen Spaanse volmacht + vertaling
■ Voorbeeld Spaans bouwcontract + vertaling
■ Voorbeeld Lange termijn Spaans huurcontract + vertaling
■ Het benoemen van een fiscaal vertegenwoordiger
■ Benoeming van een gevolmachtigde voor vergadering van huiseigenaren
■ Spaanse telefoonnetnummers
■ Spaanse internet woordenlijst
■ Afkortingen die worden gebruikt bij Spaanse straatnamen, adressen etc.
■ Garantie bij de aankoop van een bestaand huis in Spanje
■ Kostenindicatie bij aankoop Spaanse nieuwbouwwoning
■ Belastingoverzicht bij aankoop/bezit Spaans onroerend goed
■ De rekening van de Spaanse notaris
■ Voorbeeld berekening notaris- en registratiekosten bij overdracht Spaans vastgoed
■ Spanje Info Service
■ Vastgoed Promotie Pakket
Geraadpleegde Bronnen & Instanties
