Financiering van Spaans Vastgoed
Handleiding Financiering van Spaans Vastgoed
De juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van de financiering van een huis in Spanje
© P.L. Gillissen 2026-2027 | ISBN: 978-94-92895-52-3
Voor veel Nederlanders is de financiering van het huis in Spanje het sluitstuk van een lange zoektocht naar zijn of haar droomhuis in Spanje.
Vaak spatten dromen uiteen, omdat er geen of geen gepaste financiering is te vinden. Het is daarom verstandig om in een vroeg stadium advies in te winnen met betrekking tot uw financieringsmogelijkheden. In dit dossier een overzicht van de mogelijkheden en onmogelijkheden en de voor- en nadelen van een hypotheek bij een Spaanse of Nederlandse bank.
In de praktijk blijken veel Nederlanders eerst aan te kloppen bij hun eigen vertrouwde bank om de hoek. Er zijn maar weinig Nederlandse banken bereid om een hypothecaire financiering te verstrekken met buitenlands vastgoed als onderpand.
Het hangt van uw persoonlijke en financiële situatie af hoe u het Spaanse vastgoed het beste kunt financieren.
Afhankelijk van een groot aantal factoren (o.a. leeftijd, waarde huis, inkomen, locatie) valt te bepalen welke keuze voor u het meest gunstig is en hoeveel procent van de aankoopwaarde u kunt financieren. De berekening baseert men in Spanje niet op de executiewaarde zoals in Nederland.
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Het Spaanse NIE-nummer
Het Identificatienummer van Buitenlanders (N.I.E.)
Wat is het NIE-nummer?
Waarvoor heeft men het NIE nummer nodig ?
Aanvraag NIE nummer
Waar en hoe dient het NIE nummer te worden aangevraagd ?
Toegangssleutel Cl@ve voor toegang tot diverse overheidswebsites
(De Spaanse DigiD)
3. Bankzaken in Spanje
Inleiding
Vrij Kapitaal Verkeer
Het Spaanse Bankwezen
Internetbankieren
Buitenlandse banken in Spanje
Uw Nederlandse bankrekening bij vestiging in Spanje
Uitwisseling informatie banken en de belastingdienst
Wat deelt uw bank met de Belastingdienst?
Spaanse bankrekeningen
Vreemde valutarekening
Het Spaanse in- en uitvoerregistratiesysteem
Vereiste formulieren
Betalingen tussen niet-residenten
Controle op Spaanse bankrekeningen teneinde zwart en/of crimineel
geld op te sporen
Bankafschriften
Het gebruik van cheques
Verschillende soorten cheques
Cheque Bancario
Automatische incasso
Geldautomaten
Spaanse letras
Gezamenlijke betaalmarkt (SEPA)
Wat is SEPA?
Europese Spaarrenterichtlijn vervallen
Europese Spaarrenterichtlijn is vervangen door Common Reporting
Standard (CRS) + uitwisseling gegevens
Uitwisseling gegevens
U bent een bestaande klant
Bepaling woon-of verblijfplaats in Nederland voor een natuurlijk persoon
Bepaling woon-of verblijfplaats in Nederland voor organisaties:
Identificatie via verschillende kenmerken; minimaal tweestaps-verificatie
Uitzonderingen SCA
Nieuwe Europese anti-witwas richtlijn
Wie is aan te merken als een UBO?
Een uiteindelijk belanghebbende is ?
Europees akkoord over betere bescherming spaarders
Bankenunie
Depositogarantiestelsel
Dekkingsniveau in de EU
Uitbetalingstermijn aan depositohouders
Ideal wordt vervangen door Wero
Let op bij een gezamenlijke bankrekening !
Welke stappen zet de bank bij overlijden van één van de partners ?
In Spanje bestaan er twee soorten gezamenlijke rekeningen:
Indistinta-rekening
Conjunta-rekening
4. Aankoopkosten Spaans vastgoed
Belasting bij aankoop of (ver)bouw en renovatie van vastgoed
IVA (BTW)
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) bij nieuwbouw
Wanneer wordt Spaanse BTW (IVA) gerekend bij verkoop vastgoed ?
BTW op Vastgoed (verhuur)
Overdrachtsbelasting bij bestaande woningen
Vanaf 2022 geldt de referentiewaarde (Valor de Referencia Catastral)
Voorbeeld
Wat zijn de gevolgen als u de nieuwe minimale fiscale
referentiewaarde niet toepast ?
In beroep tegen referentiewaarde
Als u toch in beroep wilt gaan tegen de referentiewaarde
Wat zijn de risico's van het aantekenen van een beroep tegen de referentiewaarde?
Nieuwbouwwoningen en de nieuwe referentiewaarde
Spaanse overdrachtsbelasting
Tarieven Spaanse overdrachtsbelasting (ITP)
Overdrachtsbelasting per comunidad autónoma en 2025
(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales = ITP)
Verlaagd tarief overdrachtsbelasting voor jonge kopers
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados AJD = Zegelrecht
Wanneer wordt vastgoed als nieuw beschouwd ?
Percentage zegelrecht (AJD) per autonome deelstaat
Berekening zegelrecht in Spanje
De bouwbelasting
(=Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)
Belastbare basis
Aangifte
Advies
Laat vooraf de aankoopkosten uitrekenen!
Belasting bij aankoop vastgoed
Soort vastgoed & Verschuldigde belasting
Retentie bij aankoop Spaans vastgoed en de vermogenswinstbelasting
Rekenvoorbeeld
Wat als de vermogenswinstbelasting lager is dan de ingehouden 3%
Rekenvoorbeeld
In welke gevallen hoeft u niet 3% van de koopprijs in te houden ?
Welke verplichtingen heeft de verkoper ?
Geld terugvorderen
Geld bijbetalen
Notariskosten bij aankoop van vastgoed
Rekenvoorbeeld van de notariële akte kosten:
Aankoop vastgoed middels een vastgoedvennootschap
Declaración Obra Nueva
Verschil Catastro en Registro de Propiedad
Verschil vastgoedwaarde catastro en registro de propiedad
Welke waarde wordt gebruikt voor welke belastingen ?
Voorbeeld
Kostenoverzicht bij aankoop bestaande woning van € 400.000
in Comunidad Andalusië
Kostenoverzicht bij aankoop bestaande woning in Comunidad Valencia
Voorbeeld
Kostenoverzicht nieuwbouw woning Comunidad Valenciana
5. Financieringsmogelijkheden
Inleiding
Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij:
A. Eigen geld; financiering uit eigen middelen/beschikbare liquiditeiten
B. Met een (tweede) hypotheek op vastgoed in Nederland
C. Een persoonlijke lening in Nederland
D. Financiering op basis van een effectenbevoorschotting
E. Financiering via een projectontwikkelaar
F. Een hypotheek bij een Spaanse bank.
6. Hypotheekvormen
Inleiding
In het algemeen worden de volgende hypotheekvormen aangeboden
A. Lineaire hypotheek
B. Annuïteitenhypotheek
C. Traditionele levenhypotheek
D. Beleggingshypotheek
E. Effectenhypotheek
Kenmerken van een annuïteitenhypotheek
Voordelen annuïteitenhypotheek
Nadelen annuïteitenhypotheek
Aflossen annuïteitenhypotheek
Hypotheekrenteafrek in Spanje
Extra aflossen op uw annuïteitenhypotheek
Boeterente
Verschil met andere hypotheken
Annuïteitenhypotheek versus aflossingsvrije hypotheek
Welke hypotheekvorm bestaat er in Spanje ?
Welke financieringsvorm past het beste bij u ?
7. Voor- en nadelen Nederlandse versus Spaanse hypotheken
Inleiding
Voordelen van een Nederlandse hypotheek voor een huis in Spanje
Nadelen van een Nederlandse hypotheek voor een huis in Spanje
Voordelen van een Spaanse hypotheek
Nadelen van een Spaanse hypotheek
8. Financiering van nieuwbouw in Spanje
Inleiding
Nieuwe hypotheekwet Spanje
9. Hypotheekvoorwaarden in Spanje
Financieringsmogelijkheden
Maximale hypotheekverstrekking; hoeveel kunt u in Spanje lenen ?
Naar welke criteria kijken Spaanse banken ?
Ad 1) Waarde vastgoed
Ad 2 ) Uw inkomen
Ad 3) Leeftijd en looptijd hypotheek (Plazo del préstamo) & Maximale looptijd hypotheek
Voorbeeld rekenmethode Spaanse bank
Ad 4) Kredietwaardigheid
Ad 5) Klantsituatie / Persoonlijke situatie
Ad 6) Financiering vivienda habitual (hoofdwoning) of segunda residencia (tweede woning)
Ad 7 ) Hypotheek en (Levens)verzekeringen
Verschil overlijdensrisicoverzekering en levensverzekering?
Hypotheek en Opstalverzekering
Te veel of te weinig eigen geld inbrengen ?
Financiële reserve
Is een Spaanse bankrekening verplicht bij het afsluiten van een
Spaanse hypotheek ?
10. Hypotheekrente
Keuze uit rentevoet
In Spanje heeft u de keuze uit :
Een vaste rentevoet (interés fijo)
Een variabele rentevoet (interés variable)
Een gemengde rentevoet (interés mixto)
Jaarlijks percentage (Tasa Anual Equivalante = TAE)
Let op koppelingen aan uw hypotheek (Vinculaciones obligatorias)
Hypotheken voor jongeren (Hipotecas para jóvenes)
Groene hypotheken (Hipotecas verdes)
11. Opmerkingen en waarschuwingen bij het afsluiten van een Spaanse hypotheek
12. De hypotheekofferte & FIPER
Het financieringsvoorbehoud in een Spaans koopcontract
De hypotheekofferte
FIPER (= Ficha Informativa Personalizada)
Wat moet de bank in een hypotheekaanbieding vermelden ?
De hoogte van de rente
13. Van offerte naar akte
Inleiding
Registratie van de hypotheekakte in het kadaster
Hoogte van de hypotheekkosten
Wijzigingen in de akte
14. Aanvraag/Afsluitprocedure hypotheek en vereiste documenten
Inleiding
Vereiste basisdocumenten
Inkomensgegevens werknemer/gepensioneerde
Inkomensgegevens zelfstandige/ondernemer
Overige gegevens
Holding & Beheer
Toelichting
Inkomsten uit verhuurde woningen
Opmerkingen bij het afsluiten van een Spaanse hypotheek
15. Kosten afsluiten hypotheek & AJD
Inleiding
De kosten verbonden aan de verkrijging van een hypotheek verschillen
per hypotheekverstrekker. U kunt te maken krijgen met:
Administratiekosten
Afsluitprovisie hypotheek
Bemiddelingskosten Spaanse hypotheek
Belasting op hypotheek
Notaris- en registratiekosten (notaría & registro)
Taxatiekosten (tasación)
Afsluitprovisie/kosten (comisiones de apertura)
Wat is Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Nieuwe wetgeving Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Wie betaalt de AJD bij het afsluiten van een hypotheek ?
Tip !
16. De financiële transactie
Inleiding
Financiële transactie in Spanje
Hoe werkt de betaling per bankcheque (cheque bancario)?
Waar moet de verkoper opletten bij ontvangst van de bankcheque?
Verkoop en de betaling van de hypotheek
Koop en afsluiten van de hypotheek
Afrekening met de makelaar van de verkoper
Verkoop van de woning, als er meerdere eigenaren zijn
Afrekening met de notaris
Anti-witwasmaatregelen
Koper en verkoper hebben dezelfde nationaliteit
Waarschuwingen
Inschrijving
17. Een huis kopen van een Spaanse bank
Inleiding
De Sareb Bank
Voordelen aankoop vastgoed via een Spaanse bank
Nadelen aankoop vastgoed via een Spaanse bank
Nadelen verbonden aan het kopen van vastgoed van een bank
Voorbeeld:
Verkoop van woningen door een Spaanse bank
Spaanse banken kunnen op twee manieren huizen in de
spoedverkoop doen:
Reposeción de banco
Cesión de credito
Bankbeslag bij particulier
Bankbeslag bij een projectontwikkelaar
18. Bad Bank (Banco Malo) & Dación en Pago
Wat is een “dación en pago” ?
Wanneer heeft het zin om een “dación en pago” te overwegen ?
Hoe gaat het in zijn werk ?
Welke kosten zijn er ?
Ondertekening van een dación en pago
Conclusie
Bodemclausule “cláusula suelo” uit Spaanse hypotheek met
variabele rente
19. Stappenplan
1) Hypotheekakkoord
2) Taxeren van de woning
3) Uitbrengen offerte
4) Gelden overboeken naar Spanje
5) Notaris afspraak!
20. Wat te bespreken met uw hypotheekadviseur ?
21. Lenen van de vennootschap
Nederlandse wet excessief lenen bij de eigen vennootschap
Belastingheffing in box 2
Hoe belastingheffing in box 2 te voorkomen ?
Aflossen van leningen
Dividenduitkering om leningen af te lossen
Leningen binnen de familie herstructureren
Aankoop in de vennootschap
Aankoop in de Spaanse SL
22. Interessante Spaanse hypotheekoptie voor Nederlanders met goed inkomensprofiel
Bijlagen, Adressenbijlagen, Bronnen
