Handboek Wonen en kopen in Oostenrijk
Wonen en kopen in Oostenrijk
Onmisbaar informatie-handboek met juridische, fiscale, financiele aspecten bij aankoop van onroerend en vestiging in Oostenrijk.
Herziene editie 2019/2020
Auteur: P.L. Gillissen
ISBN: 978-94-92895-08-0
Pagina’s: 330 pagina’s
Inhoudsopgave
1. Inleiding
Aantal vakantiegangers naar Oostenrijk
2. Oostenrijk in vogelvlucht
Geschiedenis
Geografie
Rivieren & Meren
Klimaat
Bevolking & Bevolkingsopbouw
Taal
Staatsinrichting, bestuur en binnenlandse politiek
Internationale organisaties
Economie
Beroepsbevolking
Verkeer en vervoer
Media
Televisie & Radio
Nederlandse televisie en radio in het buitenland
3. Oriëntatiefase
Motieven om in Oostenrijk een huis te kopen
Waar kopen ?
Locatie en ligging van uw (tweede) huis
Checklist waar kopen ?
Hoe vindt u Oostenrijks onroerend goed ?
Wat kopen ?
Oriëntatiechecklist wat kopen ?
Vraagprijs
Checklist vraagprijs
Staat van onderhoud van het huis
Wanneer op huizenjacht ?
Bereikbaarheid
Tips en waarschuwingen
Websites Bundesländer
Samenhang tussen een investering voor plezier en rendement wordt steeds sterker
(Ontwikkeling) Oostenrijkse huizenmarkt
4. Contact met de makelaar (Wohnungsmakler)
Inleiding
Met wie kunt u te maken krijgen ?
Vestigingsvoorwaarden van de Oostenrijkse makelaar
Befähigungsnachweise
Firmenbuchnummer
UID (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer)
Oostenrijkse makelaarsorganisaties
Bemiddelingsopdracht (Vermittlungsauftrag)
Bezichtiging (Besichtigung)
Onroerendgoedhandelaars
Taakomschrijving van de makelaar
Relatie opdrachtgever – makelaar
Doppelmakler
Overeenkomst met de makelaar (Maklervertrag)
Bemiddelingsopdracht voor bepaalde (befristet) of onbepaalde (unbefristet) termijn
Wettelijke perioden voor een Alleinvermittlungsauftrag
Informatieplicht (Informationspflicht) van de makelaar en opdrachtgever
Informatieplicht betreffende zijn provisie
Onderzoeksplicht van de makelaar
Informatieplicht over kosten
Informatieplicht in advertenties
Informatieplicht m.b.t. familiebanden/economische banden van de makelaar (Informationspflichten betreffend Naheverhältnis)
Geheimhoudingsplicht (Verschwiegenheitspflicht)
Betaling van de makelaarsprovisie
Provisie in geval er twee makelaars bij de transactie betrokken zijn
Optie (Optionsvertrag)
Provisie bij een optie-overeenkomst
Provisie bij huurcontracten
Energieausweis
Nog enkele tips bij de omgang met de makelaar
5. Oostenrijkse onroerendgoedwetgeving
Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch
Wohnungseigentumsgesetz
Konsumentenschutzgesetz
Mietrechtgesetz
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Heizkostenabrechnungsgesetz
Bauträgervertragsgesetz
De `Liegenschaft`
Aankoop van Oostenrijks onroerend goed door buitenlanders
Mede-eigendom (Miteigentum)
6. Freizeitwohnsitz vs. Hauptwohnsitz
Oostenrijkse regelgeving
“Auf die Nutzung kommt es an“
Erholungsgebiet of recreatieve bestemming
Zweitwohnsitz of tweede woningvergunning
Hauptwohnsitz
Wohnsitzanmeldung
Registratie is in de volgende gevallen verplicht
Inschrijving in het Grundbuch van een Hauptwohnsitz of
Zweitwohnsitz
Hauptwohnsitz
Aan welke eisen dient u bij (vakantie)huizen die niet de bestemming Freizeitwohnung hebben, eigenlijk te voldoen ?
Strengere wetgeving
Genehmigung als Freizeitwohnsitz / Freizeitwohnsitzbescheid
Neun Länder, Neun Gesetze
Criteria Freizeitwohnsitz
Opmerkingen
Raumordnungsgesetz (wet op de ruimtelijke ordening)
Omgekeerde bewijslast
7. Vier stappen om tot woningeigendom te komen
Inleiding
4 stappen om tot woningeigendom te komen
Nutzfläche
Nutzwert
Omstandigheden die de Nutzwert kunnen verhogen of verlagen
8. Van aanbod tot aankoop
Inleiding
Waaraan te denken voordat men een bod doet/ overeenkomst tekent
Anbotsformulare
Willenseinigung
Opmaken van een contract (Ein Vertrag errichten)
Afwikkeling van onroerendgoedtransacties (Treuhandschaft)
Treuhandlösung
Angeld
Zonder Anbot naar overeenkomst
9. Wohnungseigentumsvertrag
Vorvertrag
Wohnungseigentumsvertrag
Inhoud van het Wohnungseigentumsvertrag
Recht van voorkoop (Vorkaufsrecht)
10. Ontbinden van het koop- of huurcontract
Inleiding
Wettelijke mogelijkheden voor ontbinding van een overeenkomst
Het niet tijdig opleveren van de woning door de verkoper
Hoe de overeenkomst te ontbinden ?
11. Het recht zich terug te trekken uit een overeenkomst
Bijzondere rechtsmogelijkheden tot terugtrekking (Rücktrittsrecht)
In de volgende gevallen heeft u geen recht het contract te ontbinden
Doorslaggevende omstandigheden voor ontbinding
Rücktritterserklärung
12. Het kadaster
Grentzkataster
Inschrijving van het Wohnungseigentumsvertrag in het kadaster
Rücksichtnahmegebot
Grundbuch
Waaruit bestaat het Grundbuch ?
Verschillende soorten inschrijvingen in het kadaster
Einverleibung
Koopcontract (Kaufvertrag)
Inhoud koopcontract
Wat verder op te nemen in het Kaufvertrag ?
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Staatsbürgerschaftsnachweis
Legalisering van de handtekeningen
(Voor)aantekening / vooraankondiging (Vormerkung)
Anmerkung
Kadastraal uittreksel (Grundbuchauszug)
Registratie van garages en parkeerplaatsen
13. Eigentümerpartnerschaft
Beëindiging van de Eigentümerpartnerschaft
Inhoud van een Eigentümerpartnerschaft
Overlijden van één van de partners
Voorbeelden
14. Erfdienstbaarheden (Grunddienstbarkeiten)
Inleiding
Erfafscheiding
Het sneeuwvrij houden van uw stoep/straat (Schneeräumung)
15. Bijkomende kosten bij aankoop van een woning
Bijkomende kosten
Makelaarscommissie (Provision des Immobilienmaklers)
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
Registratiekosten voor inschrijving in het kadaster (Grundbuchgebühr)
BTW bij nieuwbouw & teruggave van Oostenrijkse BTW
Niet BTW-belaste levering van de woning
Notaris- of advocaatkosten (Kaufvertragerrichtung)
Kosten voor het legaliseren van de handtekeningen
16. Het bouwen van een woning
Inleiding
Bouwovereenkomst
Bauträgervertragsgesetz
Betalingen
Garanties bij aanbetalingen
Voorbeeld bankgarantie
Betalingen via de Treuhänder
Ratenplanmethode
Alternatieve betalingsschema
Recht om zich terug te trekken overeenkomstig de BTVG
Koop van een woning, die zich nog in de bouwfase bevindt
Bespreking van verschillende overeenkomsten
Kaufanwartschaftsvertrag
Bescherming van Treuhandgeld
Van oplevering tot eigendom
Inschrijving van het eigendomsrecht in het kadaster
Welke documenten zijn nodig voor inschrijving in het kadaster ?
Eis tot inschrijving van het eigendomsrecht
Overdracht (Übergabe) en overname (Übernahme) van de opgeleverde woning
Faillissement van de Wohnungseigentumsorganisator tijdens de bouwfase
Gebreken en aanspraak op garantie
Gebreken in de gemeenschappelijke voorzieningen/ruimtes van de Liegenschaft
Anspruch auf Gewährleistung
17. Altbau- Wohnungseigentum & Appartementsrecht
Eigendom van een woning in oude gebouwen (Altbau)
Splitsingsakte
Wohnungseigentum of slechts Miteigentum
Vrijwaringsclausule in de Koopovereenkomst
Verwaltungsvollstreckungsgesetz
Rapport over de bouwkundige staat van de Altbau-eigentumsWohnung
Nog enkele opmerkingen omtrent appartementsrecht
18. Verhuur en huur van een woning
Inleiding
Huurcontracten voor onbepaalde tijd
Huurcontracten bij woningen die vóór 9 mei 1945 zijn gebouwd
Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn gebouwd en waarbij de subsidies nog niet zijn terugbetaald
Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn gebouwd en waarbij de subsidies reeds zijn terugbetaald
Hoe vindt u een huurhuis/appartement ?
Wie is juridisch gezien de huurder ?
Het huurcontract
Inventaris
Betaling van de huur
Borg
Verhuurde woonoppervlakte
Overname roerende goederen
Vaststelling huursom
Indicatie huurprijzen
Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de huursom ?
Betriebskosten
Verschil Brutto en Nettokaltmiete
Overige verplichtingen van de huurder
Het huurcontract en huisdieren
Huren en de verzekeringen
Opleveren van de gehuurde woning
Verkoop verhuurde woning
Enkele belangrijke huurtermen
Verhuur
Vakantieverhuur/seizoenverhuur
Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur
Huursom seizoenverhuur/classificatie
De Verhuurorganisatie
Het contact met de verhuurorganisatie
Langere termijn verhuur
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur
Voorbeeld werkwijze voor particulieren die zelf hun huis willen verhuren
Profiteer optimaal van uw tweede huis
19. Kosten bij bezit en verhuur van onroerend goed in Oostenrijk
Inleiding
Kosten waarmee u te maken krijgt bij bezit van Oostenrijks onroerend goed
Exploitatiekosten
20. Vertrek uit Nederland en vestiging in Oostenrijk
Inleiding
Vertrek uit Nederland
Het bevolkingsregister
Inschrijven in de BRP (Basisregistratie personen)
Gemeentelijke Basisadministratie (GBA)
Verklaring/bewijs van goed gedrag
Hoe lang is een VOG geldig ?
Wat moet u regelen voordat u zich in Oostenrijk vestigt ?
Vertrek naar Oostenrijk en de (belasting)schulden in Nederland
Schuld aan de Nederlandse Staat en verlenging van uw paspoort
Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel
Internationale uitwisseling kredietgegevens
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap
Rijkswet op het Nederlanderschap
Nederlanders met een dubbele nationaliteit
Kinderen van een Nederlandse moeder of vader
Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland
Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man
Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen
Kinderen en paspoort
Vestiging in Oostenrijk
Inschrijvingsplicht Oostenrijkse Gemeente
Anmeldebescheinigung
Levensonderhoud
Trouwen in Oostenrijk
Follow up in Nederland
Homohuwelijk en geregistreerd partnerschap in Oostenrijk niet mogelijk
21. Verhuizen
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon Douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte
De verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Oostenrijk
Nog enkele tips en opmerkingen
Dierenpaspoort voor gezelschapsdieren
Algemene regels
Het oude paspoort/vaccinatieboekje
22. Werken in Oostenrijk
Inleiding
Wel of geen werkvergunning
Arbeidsmarkt
Economische sectoren
Werken in de dienstensector
Werken in de Handel
Werken in de Gezondheidszorg
Werken in de Horeca
Belangrijkste handelspartners
Solliciteren en uw CV
Wettelijke regelingen
Sociale zekerheid
Salarissen
Werving van personeel
Arbeidsbureau
Belangrijke Oostenrijkse vacaturesites
Arbeidsregelingen
Arbeidsvoorwaarden
Ontslag
Arbeidstijden
Ziekteverlof
Vakbonden & Sociaal Verbond
23. De Nederlandse zorgverzekering (ZVW) & de WLZ
Inleiding
Situatie vanuit Nederland
Uw woonstatus
Tijdelijk verblijf in het buitenland
Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland
Uw gezinsleden verhuizen met u mee
U woont als Nederlander met een pensioen/uitkering in Oostenrijk
Waar heeft u recht op in Oostenrijk ?
Waar heeft u recht op in Nederland ?
Waar heeft u recht op in andere EU-landen ?
Belangrijke aandachtspunten bij verblijf buiten Oostenrijk
Wat betaalt u aan bijdragen
Een EHIC aanvragen
Op welke zorg heeft u recht ?
Welke zorg wordt door wie vergoed ?
Zorg in Nederland voor verdragsgerechtigden
Hoe declareert u gemaakte kosten ?
Aanvraag heffingskorting
Bijdrage ZVW & WLZ
Berekening bijdrage aan ZVW & woonlandfactor
Rekenvoorbeeld
Zorgtoeslag in het buitenland
Invoering van de nieuwe ZVW en de gevolgen voor de vrijwillige AWBZ
Belangrijke adressen inzake de Nederlandse ZVW
Indicatiestelling AWBZ in het buitenland
In Oostenrijk wonen en toch ingeschreven blijven in de Nederlandse GBA
24. Sociale verzekeringen en de gezondheidszorg in Oostenrijk
Vestiging in Oostenrijk en de gevolgen voor uw ziektekostenverzekering en de sociale verzekeringen
U woont in het buitenland met een AOW-uitkering; bent u nog verzekerd van zorg ?
Enkele woonsituaties belicht
U vestigt zich permanent in Oostenrijk
U woont in Oostenrijk en de Nederlandse WLZ
Verzekerd als inwoner van Oostenrijk als werknemer of zelfstandige
Ongevallenverzekeringen
Verzekerd als Nederlands gepensioneerde in Oostenrijk
Oostenrijkse gezondheidszorg
Huisartsen
Ziekenhuizen
Apotheken
The E-Card/SV-Chipkarte
Alarmcentrales en alarmnummers
25. Bankzaken
Inleiding
Munteenheid
Het Oostenrijkse bankwezen
Belangrijkste banken in Oostenrijk
Postbank (Postsparkasse AG)
Het openen van een Oostenrijkse bankrekening
Automatische bankoverboeking
Openingstijden banken
Een ingezetene vs. een niet-ingezetene rekening
Kenmerken van een niet-ingezetene rekening
Welke documenten moet u overleggen voor het openen van een niet-ingezetene rekening
26. Financiering van onroerend goed in Oostenrijk
Inleiding
Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij
Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten
Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland
Een persoonlijke lening in Nederland
Financiering via een projectontwikkelaar
Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting
Een hypotheek via een Oostenrijkse bank
Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden ?
Hypotheekvormen
Hypotheek in buitenlandse valuta
De hoogte van de rente
Wat moet u aan banken overleggen ter verkrijging van een hypotheek ? Hypotheek bij nieuwbouw
Kosten bij hypotheek
Rangbescheinigung
De bijleenregeling in het Nederlandse belastingstelsel
De bijleenregeling bij emigratie of het huren van een huis
27. Verzekeringen
Het verzekeringswezen in Oostenrijk
Verzekeringsmaatschappijen
Verzekeringsvormen
Verzekeringsmakelaar/agent
Haushaltversicherung of Eigenheimversicherung
Verzekeringssom
Verzekerd tijdens het bouwproces
Rohbauversicherung
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Waardevaststelling (Bewertung) van het onroerend goed
Inboedelverzekering
Aansprakelijkheidsverzekeringen
(Private Haftpflichtversicherung)
Overlijdensrisicoverzekering
Rechtsbijstandsverzekering (Rechtsschutzversicherung)
Checklist rechtsbijstandsverzekering
Checklist bij het afsluiten van verzekeringen in het algemeen
28. Het Oostenrijkse belastingstelsel
Inleiding
Belastingverdragen Nederland-Oostenrijk
Fiscaal ingezetene in Oostenrijk
Wanneer wordt u als fiscaal ingezetene in Oostenrijk beschouwd ?
Waar moet u zich als fiscaal ingezetene laten registreren ?
Oostenrijkse inkomstenbelasting (Einkommensteuer)
Belastbaar inkomen
Inkomenscategorieën
Inkomen uit pensioen
Inkomsten uit investeringen/kapitaal (dividend)
Aftrekposten (Abzugposten)
Belastingverminderingen (Steuervergünstigung)
Belastingheffing over vermogenswinst
Verkoop van onroerend goed en de Oostenrijkse vermogenswinstbelasting
Vrijstelling van vermogenswinstbelasting
Nog enkele opmerkingen betreffende vermogenswinst
Tarieven belasting over inkomen en vermogenswinsten
Rekenvoorbeeld
Belastbare periode
Belastingaangifte
Betaling van de belasting
Sociale verzekeringspremies
Vermogensbelasting
Onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)
Erf- en schenkbelasting
BTW (Mehrwertsteuer)
Teruggaaf Oostenrijkse BTW(MWST)
Belastingplicht voor niet-ingezetenen
Verhuur van uw Oostenrijkse woning en de Oostenrijkse belastingen
Aftrekposten van de bruto-huurinkomsten
Rekenvoorbeeld huurinkomsten en de Oostenrijkse
Belastingen voor niet-ingezetenen
Vennootschapsbelasting
29. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en/of tweede huis in Oostenrijk
Uw tweede huis in Oostenrijk en het Nederlandse belastingstelsel
Nog maar 1 peildatum box III
Oostenrijkse heffing op in Oostenrijk gelegen onroerend goed
Rekenvoorbeeld vermindering ter voorkoming van dubbele belastingen box III
Nieuwe tarieven box 3
Verhuur vakantiewoning als bedrijfsactiviteit
Verschil binnenlandse en buitenlandse belastingplicht,
Keuzeregeling + hypotheekrente aftrek + rekenvoorbeelden
- Situatie voor 2001
- Situatie na 2001
- Situatie na 1 januari 2015
- Welk inkomen waar belast ?
Nog enkele fiscale opmerkingen
30. Erven in Oostenrijk
Wettelijke verdeling
Hoe vindt de verdeling in Oostenrijk plaats als er geen testament is opgemaakt ?
Echtgenote
Voorkeursrechten van de echtgenote
Legitieme portie
Onterven van legitieme portie
Europese erfrechtverordening vanaf 17 augustus 2015
Inhoud van de EEV
Erfrechtbelasting
In welk land bent u erfbelasting verschuldigd ?
Woonplaatsfictie van 10 jaar
Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt
Belastingverdragen inzake successie
Bronnen
