Huren en verhuren in Spanje 2025
Het handboek Huren en Verhuren in Spanje 2025
Juridische, fiscale, financiële, commerciële en praktische aspecten van huren en verhuren van een Spaanse woning
Compleet geactualiseerd op basis van nieuwe juridische en fiscale regel- en wetgeving
Editie: 2e druk
Auteur: P.L. Gillissen
ISBN: 978-94-92895-48-6
280 pagina’s onmisbare informatie
Alles wat u wilt én moet weten;
Ontdek de mogelijkheden, maar vermijd de valkuilen !
De laatste jaren is er veel onrust ontstaan over toeristische verhuur in Spanje, zowel onder de lokale bevolking als onder eigenaren/beleggers die hun woning verhuren aan toeristen.
Enerzijds heeft de lokale bevolking te maken met een tekort aan betaalbare woningen, omdat veel panden zijn opgekocht door (buitenlandse) beleggers met als doel woningen/appartementen voor veel geld te verhuren aan toeristen.
Anderzijds krijgen eigenaren/verhuurders de laatste jaren te maken met strengere regelgeving om hun eigendom te kunnen verhuren aan toeristen. Hun verdienmodel lijkt onder druk te komen te staan.
In dit handboek wordt in verschillende hoofdstukken nader ingegaan op de juridische, fiscale, financiële en commerciële aspecten van het huren en verhuren in Spanje.
In het eerste deel van dit handboek wordt nader ingegaan op de Spaanse woon- en huurwetgeving voor lange termijn verhuur en huurbescherming voor huurder.
Vervolgens worden de juridische en fiscale aspecten van toeristische verhuur besproken.
___________________________________________________________________________________________
Welke zaken worden er in dit handboek besproken ?
■ Is verhuren in Spanje nog interessant ?
■ Welke vormen van (ver)huur zijn er in Spanje en welke is voor u het meest interessant ?
■ De Spaanse huurwetgeving : De La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) & Ley de Vivienda; wat betekenen ze voor u als huurder en verhuurder ?
■ Is (ver)huur voor de lange termijn interessant voor zowel huurder als verhuurder ?
■ Met welke huurbescherming krijgen huurders en verhuurders te maken ?
■ Rechten en plichten bij middellange & lange termijn verhuur ?
■ Het verschil tussen Apartamento Turistíco (AT) en Viviendas de Uso Turístico (= VUT)
■ Hoe vraagt u een vergunning toeristische verhuur (Licencia Turística) aan ?
■ Voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning toeristische verhuur
(Licencia Turística)
■ Toeristische verhuur en de (juridische) verschillen per comunidad
■ Hoe voorkomt u dat Airbnb uw accommodatie moet blokkeren ?
■ Wetswijziging horizontaal eigendom en de VvE;
■ Kan de VvE toeristische verhuur verbieden en onder welke voorwaarden ?
■ Vergadering van de VvE (Reunión de comunidad de vecinos)
■ Hoe registreert u uw gasten en accommodatie via het nieuwe
■ SES Hospedajes platform ? Een stappenplan
■ Het nieuwe register toeristische verhuur en het Número de Identificación Único = NIU; wat betekent dit voor u ?
■ Nieuwe wetgeving krakers/ illegale bewoning/bezetting van uw woning (la ley antiokupas) en uw rechten als eigenaar
■ Het Energieprestatiecertificaat (Certificado energético para alquilar viviendas o locales) en de verhuur van uw woning
■ Met welke belastingen krijgt u te maken bij verhuur van uw Spaanse woning
■ Wat houdt u netto over van uw huuropbrengsten (aftrekposten en belastingtarieven)
■ Wat zijn in de verschillen in aangifte tussen niet-fiscaal ingezetenen en fiscaal ingezetenen in Spanje ?
■ Wanneer moet u waarover aangifte doen ?
■ Spanje kent een soort huurwaardeforfait bij bezit van een huis in Spanje.
Wanneer krijgt u hiermee te maken en hoeveel belasting betaalt u hierover ?
■ Wanneer bent u BTW verschuldigd over verhuur van toeristische accommodatie ?
■ Wanneer betaalt u Spaanse vermogensbelasting ?
■ De Spaans OZB Belasting (Impuesto sobre Bienes Inmeubles =IBI)
■ Hoe zet u uw (vakantie) woning in de markt ?
■ Verschillen online verhuur platformen & verhuurorganisaties. Wat zijn de voor-en nadelen, en wat blijft er aan de strijkstok hangen ?
■ Hoe kiest u de beste online verhuurplatformen en – verhuurorganisaties ?
■ Hoe maakt u een eigen verhuurwebsite ?
■ Beheer van boekingen, welk annuleringsbeleid kiest u en hoe voorkomt u dubbele boekingen ?
■ Hoe kunt u uw vakantie-accommodatie het beste promoten ?
Het handboek Huren en Verhuren in Spanje
De juridische, fiscale, financiële, commerciële en praktische aspecten van lange termijn (ver)huur en toeristische verhuur van onroerend goed in Spanje.
Tal van vragen en zaken worden besproken in het handboek Huren en Verhuren in Spanje.
In detail wordt ingegaan op de juridische, fiscale, financiële en commerciële aspecten van huren en verhuren van een huis in Spanje
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Verschillende vormen van verhuur in Spanje
Lange termijn verhuur (Alquiler a largo plazo)
Middenlange termijn verhuur
(Alquiler a medio plazo o de "temporada")
Korte termijn/vakantieverhuur (Alquiler turístico / a corto plazo)
Duur:
3. Spaanse huurwetgeving (Ley de la Vivienda)
Inleiding
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) Verschil Ley de Vivienda & La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Belangrijkste wijzigingen in de huisvestingswet
■ Looptijd en verlenging van huurcontracten
(Duración y prórroga de los contratos de alquiler)
Wat te doen als de verhuurder aan de huurder een huurverhoging in rekening brengt ?
Een huurcontract afgesloten vóór 1 april 2022
Kan het huurcontract ontbonden worden ?
De belangrijkste veranderingen:
- Verandering in classificatie/definitie van grote verhuurder/ vastgoed-eigenaar
- Extra heffing onroerende zaak belasting op leegstaande panden
- Beperking jaarlijkse huurverhogingen
- Afschaffing van de CPI (Consumer Price Index) als referentie-index
- Grenzen van de referentie-index voor nieuwe woningprijzen
- Nieuwe beschermingsmaatregelen (Nuevas medidas de protección) voor kwetsbare huurders
- Aanwijzen van probleemgebieden / Gebieden met veel krapte op de woningmarkt / woningnood (Áreas tensionadas) en achterstandswijken
- Grote verhuurder en leegstand van zijn/haar panden
- IBI- (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) heffingen (Spaanse OZB) voor leegstaande woningen
- Verplichting dat onroerendezaakkosten door de eigenaar worden gedragen
- Betaling van de huur via bankoverschrijving
- Verhoging van het aandeel bouwkavels dat gereserveerd is voor beschermde woningen
- Niet alleen nadelen en beperkingen, maar ook enkele belastingvoordelen voor vastgoedeigenaren (onder voorwaarden)
Voor- en nadelen nieuwe woningwet
Criteria woonwijken die onder druk staan/achterstands- en probleemwijken (Áreas tensionadas)
Effecten op de huurmarkt in probleemgebieden
■ Beperking van huurverhogingen:
■ Automatische verlenging:
■ Belastingvoordelen:
Contractuele clausules (Cláusulas contractuales)
De Borg bij het afsluiten van een huurcontract (Fianza del alquiler)
Hoe werkt de borg bij een huurwoning?
Er zijn echter bepaalde omstandigheden waarin de waarborgsom wordt gebruikt om bepaalde verplichtingen van de huurder te dekken:
Wat staat er in de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) over de borg ?
Extra garanties
Verhoging van de borg gedurende de looptijd van het huurcontract
Teruggave van de huurwaarborgsom
(Devolución de la fianza del alquiler)
Wat staat hierover in artikel 21.1 van LAU ?
Is het legaal om twee maanden borg te vragen?
Duur van het huurcontract (Duración del contrato de alquiler) en verlenging van het contract
Hoogte en betaling huursom
Betalingsbewijs
Bepaling huurprijs volgens de LAU
Voorwaarden verhoging huurprijs met maximaal 10 %
Opzeggen huurcontract
Opzeggen huurcontract door huurder
Redenen om een huurcontract te beëindigen:
Opzegredenen door de verhuurder
Opzegredenen huurder
Beëindiging van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte (un local comercial)
Verkoop van de woning en het lopende huurcontract
Wanneer moet u het einde van het huurcontract doorgeven?
Hoe communiceert het opzeggen van het huurcontract ?
In de opzegbrief dienen de volgende gegevens te worden vermeld:
Document voor beëindiging huurovereenkomst
Herstel schade aan de huurwoning
Wat zegt de LAU over het herstellen van schade aan de huurwoning?
Kan de huurbetaling worden gewijzigd vanwege bouwwerkzaamheden door de huurder?
Hoe verloopt de uitzettingsprocedure volgens de nieuwe huisvestingswet?
Welke procedure moet een huiseigenaar/verhuurder volgen om een huurder uit te kunnen zetten ?
Verplichtingen van de eiser:
Verlenging van de schorsingsperiodes:
Het opeisen van de woning voor de eigenaar of zijn familieleden
(Recuperación de la vivienda por necesidad del propietario)
De woon/huurverzekering (Seguro de Hogar / Seguro para viviendas en o.a. tegen te late betaling door de huurder
Woonverzekering voor de verhuurder.
Woonverzekering huurder
Veelgestelde vragen (FAQ's) over wijzigingen in de Wet Stedelijke Huurovereenkomsten (Ley de Arrendamientos Urbanos)
Wat is de minimale looptijd van een huurcontract volgens de Wet Stedelijke Huurovereenkomsten?
Hoe wordt de huursom gedurende de looptijd van het contract aangepast ?
Voor welke kosten (gastos) is de verhuurder verantwoordelijk bij nieuwe huurovereenkomsten?
Wat gebeurt er als de eigenaar het onroerend goed weer voor persoonlijk gebruik wil gebruiken?
Welke beperkingen gelden er voor aanvullende garanties (garantías adicionales) naast de borg (la fianza)
Vragen en antwoorden over de nieuwe huurwet in 2024
Wat gebeurt er als de verhuurder de huur met meer procent verhoogt dan de erkende prijsindex ?
Wat gebeurt er als de eigenaar de kosten voor het formaliseren van het contract (formalización del contrato) niet op zich wil nemen?
Wat gebeurt er als de eigenaar de makelaarskosten/bemiddelingskosten (los gastos de intermediación inmobiliaria) niet op zich wil nemen?
Wat gebeurt er als de eigenaar/verhuurder de beheerskosten van de Vereniging van Eigenaren (los gastos de gestión de la comunidad de propietarios) niet op zich wil nemen?
Wat gebeurt er als de eigenaar de woning die u huurt wil verkopen ?
Wat gebeurt er als een verhuurder zich niet aan de woon/huisvestings-wetgeving (la ley de vivienda houdt) ?
Conclusies
Inschakelen van een advocaat bij opstellen en ondertekenen van een huurcontract en/of problemen met de eigenaar/verhuurder
Korte termijn / Vakantieverhuur
4. Korte termijn / Vakantieverhuur
Toeristenverhuur
Hoe groot is de toeristische huurmarkt in Spanje ?
Kunt u uw woning legaal verhuren zonder toeristenvergunning ?
Vanaf april 2025 meer zeggenschap voor de Vereniging van Eigenaren als het gaat om toeristenverhuur
5. Aanpassing wet op Horizontaal Eigendom en de Vereniging van Eigenaren
(la Ley de Propiedad Horizontal) 3 april 2025 en de gevolgen voor vakantieverhuur
Nieuwe regeling voor toeristische verhuur in het kader van de hervorming van de Horizontale Eigendomswet
(Nueva regulación arrendamientos turísticos bajo la reforma a la Ley de Propiedad Horizontal
Waartoe kan de meerderheid van de VvE besluiten:
De VvE kan de toeristische verhuuractiviteit :
Wat voor gevolgen heeft dit voor u als (nieuwe) eigenaar/verhuurder
Wat kunt u als (nieuwe) eigenaar/verhuurder doen ?
Let op !
6. Vergadering van de VvE (Reunión de comunidad de vecinos)
De soorten vergaderingen van de VvE (Reunión de comunidad de vecinos / juntas de vecinos)
De gewone (jaar)vergadering (Juntas de vecinos las ordinarias)
Buitengewone vergaderingen (Juntas de vecinos extraordinarias)
Termijnen (Plazos) voor het bijeenroepen van een vergadering.
Aankondiging vergadering VvE
Wat zijn de vereisten voor het bijeenroepen van een vergadering van eigenaren (Junta de Propietarios) ?
De datum en tijd van de eerste en tweede vergadering
Bijeenroepen vergadering en aantal aanwezigen
Volmacht / vertegenwoordiging (representación)
Hoe wordt er op een vergadering van eigenaren gestemd ?
VvE vergaderingen via videoconferentie (Juntas de propietarios por videoconferencia)
Is het mogelijk om een vergadering te beleggen zonder beheerder (administrador de fincas) ?
Regels voor het samenleven met de buren/omgeving (Normas de Convivencia y uso)
7. Algemene informatie vergunning voor toeristische verhuur
Wie kan er een vergunning voor toeristische verhuur verkrijgen ?
Hoe vraagt u vergunning voor toeristische verhuur aan ?
Algemene aanvraagprocedure voor een toeristenvergunning
Vereisten voor het pand
Kosten van een toeristenvergunning
Algemene regionale vereisten
8. Regelgeving toeristische verhuur in Catalonië
Inleiding
Classificatie accommodatie voor toeristische verhuur
Overige voorwaarden/restricties
Activiteitenvereisten en diensten
Beperking van toeristische huisvesting
Het verkrijgen van een vergunning voor vakantieverhuur (la licencia de alquiler) in Catalonië?
Wanneer is er sprake van toeristische verhuur ?
In Catalonië wordt onderscheid gemaakt in twee vormen van toeristische accommodaties:
Regelgeving voor toeristenvergunningen in Catalonië
Eisen en verplichtingen voor toeristische accommodaties in Catalonië
Voor Viviendas de Uso Turístico (VUT) gelden de volgende basisvereisten:
Procedure voor het verkrijgen van een toeristenvergunning
La licencia turística in Catalonië.
Specifieke kenmerken van de vergunning in Catalonië
9. Barcelona
Inleiding
Verbod op verhuur appartementen aan toeristen in Barcelona
10. Regelgeving toeristische verhuur in (Comunidad Valenciana)
Inleiding
Regels in de Regio Valencia (Comunidad Valenciana)
Dit decreet heeft als doel:
Formaliteiten toeristische verhuur
Omschrijving toeristische verhuur (“Vivienda or Apartamento Turístico)
Wanneer is er sprake van toeristische verhuur ?
Wat zijn de formaliteiten om toeristische verhuuractiviteiten te ontwik-kelen in de regio Valencia?
Waaraan moet uw accommodatie voor toeristische verhuur voldoen ?
■ Essentiële identificatiegegevens van het onroerend goed
■ Certificado de compatibilidad urbanística
■ Normas legales de calidad y equipamiento.
■ Licencia de ocupación of Cédula de Habitabilidad
Huizen buiten de bebouwde kom (op agrarisch land = propiedades en "rústico"
Overige formele verplichtingen
■ Een architectencertificaat (Certificado de arquitecto).
■ Energieprestatiecertificaat (Certificado de eficiencia energética)
■ Huisverzekering (Seguro de la vivienda)
Registratieproces voor het verkrijgen van een vergunning voor toeristische verhuur
Veel gestelde vragen
Moet u uw registratienummer vermelden als u adverteert ?
Mag u (slaap)kamers in uw woning verhuren ?
Mag u de woning verhuren als standaard korte termijn verhuur ?
Moet u een gastenboek (un libro de entradas para invitados) bijhouden ?
Aanscherping regels toeristische verhuur in 2024
De nieuwe wet toeristische verhuur omvat de volgende richtlijnen:
Bijvoorbeeld:
ZELFREGISTRATIE VAN TOERISTISCHE WONINGEN.
■ Toeristische vergunningen (Licencia Turística) zijn volgens de nieuwe wet 5 jaar geldig
Nieuwe verantwoordelijkheidsverklaring elke 5 jaar
(Nueva Declaración responsable cada 5 anos)
■ Een woning/appartement moet in zijn geheel worden verhuurd aan toeristen.
■ Kadastrale referentie op officiële documenten en contracten
■ Bij verandering aan het pand/wijziging eigenaar moet er een nieuwe vergunning toeristische verhuur worden aangevraagd
■ Combinatie-verhuur niet toegestaan
■ Starten van toeristische verhuuractiviteit na verkrijgen van verhuurvergunning binnen 2 maanden
Waar moet een toeristische verhuurwoning aan voldoen en welke voorzieningen moeten er aanwezig zijn ?
Gevelbord (Logotipo)
Voorbeeld bord Vivienda Turística in de Comunidad Valencia
Overzicht logo’s soort verhuurt
De registratie in het register verloopt na 5 jaar
Compatibilidad urbanística
Vereenvoudiging van het verkrijgen van compatibilidad urbanística
Exacte locatie van de woning en het registratienummer van de woning in alle advertenties.
Registratie-aanvraag kan alleen online worden gedaan (Autoregistro de viviendas de uso turístico)
Nieuwe eigenaar betekent nieuwe registratie vergunning toeri-stische verhuur
Officiële lijst van toeristische bedrijven
Boetes (Multas) en Sancties voor niet naleving wetgeving toeristische verhuur
Voor welke overtredingen kunnen er boetes worden opgelegd ?
Overgangsregelingen bestaande verhuurlicenties
Bestaande toeristische verhuurlicenties
Er zijn drie soorten overgangsregelingen voor bestaande verhuurlicenties:
■ Eigenaren met een woning, waarvoor de verhuurlicentie (Licencia Turistica) is afgegeven vóór 1 juli 2018:
■ Eigenaren met een woning, waarvoor de verhuurlicentie (Licencia Turistica) is afgegeven tussen 7 juli 2018 en invoering van de nieuwe wet:
■ Voor eigenaren met een woning ná invoering van de nieuwe wet:
Veel gestelde vragen
Moet u uw registratienummer vermelden als u adverteert ?
Mag u (slaap)kamers in uw woning verhuren ?
Moet u een gastenboek (un libro de entradas para invitados) bijhouden ?
Vragen
Seizoensverhuur of Middellange termijn verhuur in de Comunidad Valenciana
Het Spaanse rechtssysteem maakt onderscheid tussen twee soorten kortdurende verhuur:
Toeristische accommodatie (Viviendas de uso turístico)
Tijdelijke huisvesting (Viviendas de uso temporal)
Seizoensverhuur Comunidad Valenciana
Let op !
De huurtermijn of er sprake is van toeristische verhuur of seizoensverhuur verschilt per Comunidad
Seizoensverhuur
(= El contrato de arrendamiento de temporada & de LAU)
Deze seizoenscontracten zijn onderworpen aan de volgende regelgeving, en in de volgende volgorde:
Hier zijn de belangrijkste regels voor seizoensverhuur na de wetswijziging:
■ Geen Toeristische Verhuurlicentie (Licencia Turistica) Vereist:
■ Huurcontracten :
■ Duur van Seizoensverhuur:
■ Geen Toeristische Promotie:
■ Gebruik van de Woning:
■ Flexibiliteit in Prijsstelling:
Samengevat:
11. Regels in de regio Andalucía (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cadiz)
Welke Costa’s vallen in de Comunidad Andalucía ?
Er zijn vier costa’s, te weten:
■ Costa de Almería
■ Costa Tropical
■ Costa del Sol
■ Costa de la Luz
Wat is een "toeristische huuractiviteit in Andalusië"?
Overige criteria :
Wat is een toeristische verhuurvergunning (Licencia Turística) ?
Voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor toeristische verhuur
Voor toeristische verhuur in de regio Andalusië is een bewoningsvergunning (licencia de ocupación) nodig.
Er zijn 2 mogelijkheden om de bewoningsvergunning voor toeristische verhuur te verkrijgen:
Vereiste documenten om een bewoningsvergunning te verkrijgen:
Hiertoe dient u de volgende documenten te overleggen:
Nieuwe wetgeving verhuur van vakantiewoningen in Andalusië
• De grote vraag naar de verkoop van onroerend goed en de aantrekkelijke business van vakantieverhuur
• Op welke vakantiehuizen in Andalusië is dit decreet van toepassing?
• Wanneer mag een woning niet worden gebruikt als vakantieverblijf in Andalusië?
• Wat moet ik doen om te voldoen aan het criterium van de regelgeving voor vakantiehuizen in Andalusië?
• Wat zijn de verplichtingen voor woningen die vóór dit besluit al in de RTA zijn geregistreerd?
• Beperkingen voor bestaande licenties
De grote vraag naar de verkoop van onroerend goed en de aantrekkelijke business van vakantieverhuur
Op welk onroerend goed in Andalusië is dit decreet van toepassing?
Wat is een "toeristische huuractiviteit in Andalusië"?
Is dit besluit van toepassing op vakantieverhuur in landelijke, agrarische gebieden ?
Wanneer mag een woning niet worden gebruikt als vakantieverblijf in Andalusië?
1) Sociale huurwoningen (Vivienda de Protección Oficial = VPO) mogen niet worden aangeboden aan toeristen
2) Het vakantieverbod in de statuten van nieuwbouw
3) Verbod op vakantieverhuur voor woningen die onverenigbaar zijn met de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waar ze gelegen zijn
LPO eis vervangen
Verbod op vakantieverhuur voor stedelijke woningen erkend als gelijk-waardig aan niet-gereguleerd (DAFO)
Wat moet u doen om te voldoen aan het criterium van de regelgeving voor vakantiehuizen in Andalusië?
Let op ! Online uploaden documenten
Wat gebeurt er als u geen bewoonbaarheidscertificaat of certificaat van eerste bewoning (= La Licencia de Primera Ocupación = LPO) heeft ?
Hoe krijgt u een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd vóór 1986 ?
Hoe krijgt u een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd na 1986 ?
Welke wijzigingen brengt het decreet met zich mee voor beheerders of exploitanten van vakantieverhuur?
Wat zijn de verplichtingen voor woningen die vóór dit besluit al in de RTA zijn geregistreerd?
Wat is de termijn die het decreet voorziet om te voldoen aan de regelgeving voor vakantiewoningen op het gebied van meubilair en kwaliteit?
Wat is de uiterste datum om wijzigingen in het aantal bedden voor accommodatie door te geven?
Wat is de termijn om de periode of periodes te melden waarin de woning als vakantiewoning wordt gebruikt?
Melding bedrijven of beheerders in het toerisme-register
Nieuwe regelgeving voor vakantiewoningen in Andalusië 6 augus-tus 2024 (Nueva Normativa de Alquiler Vacacional en Andalucía)
Eigendommen/woningen die niet mogen worden verhuurd aan toeristen:
Vereisten om in aanmerking te komen voor licencia turística
Om een toeristische verhuurvergunning te verkrijgen voor een Vivienda de Uso Turístico (= VUT) stelt de Junta de Andalucía bepaalde basisvoorwaarden/ voorzieningen
Leef- en veiligheidsomstandigheden:
Registratie in het Toerismeregister van Andalusië (= Registro de Turismo de Andalucía = RTA:
Registratie toeristen (Registro de Viajeros)
Boetes
Het belang van juridisch advies
Beheer van uw woning; in eigen beheer of uitbesteden ?
Verhuur in eigen beheer
Uitbesteding verhuur en beheer:
De wijziging van de vergunninghouder is wettelijk verplicht
Nieuw register kortlopende (vakantie)verhuur
(registro único de alquileres de corta duración)
La Dirección General de Planificación y Evaluación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
12. Comunidad Autónoma de la región de Murcia
Inleiding
Regelgeving voor toeristische verhuur in Murcia
Wat wordt onder een woning voor toeristische verhuur (Las viviendas de uso turístico = VUT) verstaan ?
Overeenkomst Consejería de Turismo, Cultura, Juventud y Deportes en boekingsplatform Airbnb
Het verkrijgen van een classificatie voor toeristische accommo-daties / appartementen (la clasificación para los apartamentos turísticos) in de regio Murcia
Registratieproces: "Declaración Responsable" in Murcia
In deze verklaring moet minimaal het volgende worden vermeld:
Wijziging van reeds geclassificeerde woningen
Wettelijke aansprakelijkheidsverzekering (Seguro de responsabilidad civil)
Vereisten na classificatie van de woning/appartement
■ Identificatie bordje (placa identificativa).
■ Klantenservice (Servicio de atención al público)
■ Klachtenformulieren (Hojas de Reclamaciones)
■ Prijzen
■ Minimale voorzieningen in de woning, die toeristisch wordt verhuurd :
Kamerverhuur: voorwaarden en beperkingen
In tegenstelling tot Valencia staat Murcia kamerverhuur toe, maar alleen als de
eigenaar ter plaatse woont. Deze bepaling is bedoeld om een zekere mate van
toezicht en verantwoordelijkheid te behouden in gedeelde woonruimtes.
Stappenplan voor het verkrijgen van een toeristische verhuurvergunning
Aankoop bestaande woning met een licencia turística
Boetes en straffen voor niet-naleving
Als u uw woning niet meer toeristisch verhuurt en als er wijzigingen optreden die van invloed zijn op de classificatie van uw woning.
Kansen voor middellange termijn verhuur en investeringen
Verhuur 11 dagen of langer = seizoensverhuur
Investeringspotentieel: profiteren van de groeiende vraag
13. Regelgeving overige Comunidades
14. Nieuwe wetgeving krakers/ illegale bewoning/bezetting (la ley antiokupas)
Inleiding
Achterstallige huur
15. Het Energieprestatiecertificaat
(Certificado energético para alquilar viviendas o locales)
EU-regelgeving Energieprestatie Gebouwen
(La Directiva 2010/31/UE (Directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios, =EPBD)
Energielabel soms niet verplicht
Bij verhuur en verkoop is energielabel verplicht
Wat is een energiecertificaat (certificado energético)?
Energie-efficiëntiecertificering (Certificación de eficiencia energética) van een bestaand gebouw of een deel daarvan:
Is het verplicht om het energiecertificaat te hebben voordat u een woning of pand verhuurt?
Is een energielabel verplicht voor de verhuur aan toeristen ?
Moet u het energielabel registreren ?
De uiterste indieningsdatum :
Wat gebeurt er als het energielabel niet in de huurovereenkomst is opgenomen?
Moet u bij elk nieuw huurcontract een nieuw certificaat aanmaken?
Hoeveel kost een energiecertificaat ?
Een woning met hoge energie-efficiëntie
16. Verhuur van uw Spaanse woning en de Spaanse fiscus
Inleiding
Boekhoudkundige en fiscale verplichtingen voor (toeristische) verhuur
BTW over huurinkomsten
Toeristische accommodatie aangeboden door bedrijven in Spanje
Bij aanvullende diensten bij de verhuur van accommodatie aan toeristen moet u denken aan:
Geen BTW over Borg (Fianza)
Spaanse inkomstenbelasting over huurinkomsten
Fiscaal ingezetenen
Niet-fiscaal ingezetenen
Wie moet er in Spanje belastingaangifte doen ?
Wanneer wordt u als fiscaal resident/ingezetene in Spanje beschouwd ?
Wanneer wordt u als niet-fiscaal ingezetene/resident in Spanje beschouwd ?
Verschil actief inkomen en passief inkomen uit Spaanse bron
■ Actief inkomen
■` Passief inkomen
Inkomsten uit de verhuur van onroerend goed
Aftrekbare kosten (Deducción del arrendador por alquiler en el IRPF)
Evenredige verdeling van de aftrekbare kosten
Aftrekbare kosten variëren van :
Maar wat is nu aftrekbaar ?
Verbeteringskosten
Uitspraak Hogere Rechtbanken inzake verbeteringskosten
Aftrekbare kosten naar rato van de verhuurperiode
Evenredig aftrekbare kosten in dit voorbeeld:
Belastingtarieven voor niet-residenten
Fiscaal ingezetene in Spanje en de inkomstenbelasting over huurinkomsten
Belasting op huurinkomsten in Spanje voor fiscaal residenten.
IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas).
Tarieven Spaanse inkomstenbelasting voor fiscaal ingezetenen 2025
Voorbeeld berekening Spaanse inkomstenbelasting bij inkomsten uit verhuur voor fiscaal ingezetenen
Verschillen tarieven inkomstenbelasting per comunidad
Tarieven inkomstenbelasting over Spaanse huurinkomsten voor niet-residenten
Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn :
Hoe de belasting op huurinkomsten voor niet-ingezetenen in Spanje werkt ?
Belastingtarieven voor niet-fiscaal ingezetenen
Niet-ingezetenen in Spanje en aangifte huurinkomsten (Modelo 210)
Spaanse inkomstenbelasting over fictief inkomen
Toegerekende belastbare waarde:
Rekenvoorbeeld
Aangifte (huur)opbrengsten
Fiscaal ingezetenen in Spanje
Aangifte inkomsten over huuropbrengsten
Voor ingezetenen
Voor niet-ingezetenen
Voorbeeld
Boetes en sancties voor te late of niet-betaalde belasting over huurinkomsten
Onderzoek Spaanse belastingdienst naar verzwegen huurinkomsten
Kan de Spaanse belastingdienst controleren of u uw woning verhuurt ?
BTW plicht alle toeristische verhuur vanaf 2028
17. Gemeentelijke onroerende zaak belasting Impuesto sobre Bienes Inmeubles (=IBI)
Op wat voor bedrag moet u rekenen ?
Aangifte
Globaal overzicht vaste lasten per jaar bij bezit van een huis van € 180.000,--
Valor Catastral
Tasas
Precios Publicos
Contribuciones Especiales
Servicekosten
Huurwaardeforfait bij bezit van een huis in Spanje
Spaanse huurwaardeforfait: zie hoofdstuk
18. De Spaanse vermogensbelasting
Inleiding
Vanaf welk vermogen is men in Spanje vermogensbelasting verschuldigd ?
Landelijke tarieven vermogensbelasting 2024 *)
Belangrijkste verschillen in de autonome regio’s:
Regionale verschillen:
Belastingvrije voet voor niet-residenten in Spanje
Peildatum
Wie wordt waarover belast ?
Wat wordt tot vermogen gerekend ?
Wat dient een fiscaal resident in Spanje aan te geven ?
Welk bezittingen, deelnemingen, aanspraken zijn vrijgesteld van vermogensbelasting ?
Netto Vermogen
Een voorbeeldje ter verduidelijking
Nieuwe Spaanse wet;
Informatieve aangifte van buitenlandse bezittingen.
Peildatum:
Wanneer hoeft u geen aangifte te doen?
Wanneer dient u wel aangifte te doen ?
Voorbeeld:
Welke formulier ?
Wanneer dient er aangifte gedaan te worden ?
Sancties
Uitspraak Europese Hof van Justitie 27 januari 2022:
Aangifte buitenlandse bezittingen in Spanje in strijd met het
EU-recht
19. Gastenregistratie
Inleiding
Het platform SES.HOSPEDAJES
Delen van persoonlijke gegevens van de toerist/reiziger/huurder
Financiële Informatie
Boekingsdetails
Waarom stelt Spanje deze eisen?
Overal strengere grenscontroles
De Spaanse Confederatie van Hotels en Toeristische Accommodaties (La Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos = CEHAT)
20. Registratie van uw accommodatie en gastenregistratie via SES Hospedajes
Hoe Uw Eigendom te Registreren
Wat is SES Hospedajes en waarom is het belangrijk?
Vereisten voor het Gebruik van SES Hospedajes
Hoe uw eigendom te registreren ?
Hoe uw huurders te registreren ?
Wat zijn de voordelen van het registreren van eigendommen en huurders
Verplichting voor houders van een toeristische vergunning
Wat gebeurt er als u uw woning voor meer dan 10 nachten verhuurt aan dezelfde huurder/toerist?
Hoe kunt u de werkingsperiode wijzigen ?
Wat moet u in de applicatie invoeren ?
Voorbeeld:
21. Register toeristische verhuur en het Número de Identificación Único = NIU
Algemeen
Registratie voor (alleen) toeristenverhuur
Wat is het register voor toeristische verhuur?
Belangrijkste doelstellingen van het register
Vereisten voor het verkrijgen van de NIU
Hoe kunt u een NIU nummer verkrijgen ?
Veel gestelde vragen
Is registratie verplicht? Ja.
Geldigheidsduur NIU
Hoeveel kost NIU registratie?
Hoe kunt u een woning uitschrijven (baja una propiedad) ?
Stappenplan registratie SES
Wat heeft u nodig ?
Digitaal Certificaat
Eigenaar of beheerder ?
Veelgestelde vragen over SES.HOSPEDAJES:
Worden er sancties opgelegd als u de gastenregistratie niet naleeft ?
Vervangt het SES.HOSPEDAJES-platform het versturen van gegevens naar de Guardia Civil of de nationale politie?
Wat moet u doen als het platform niet werkt?
AJES)
Kunt u uw gasten blijven registreren op de platformen van de Guardia Civil en de nationale politie ?
Vanaf welke datum moet u het platform SES.HOSPEDAJES gebruiken?
Hoe kunt u de verhuurderscode (el código de arrendador) vinden?
22. Opschorting nieuwe toeristische verhuurvergunning in meerdere steden
Verbod (opschorting) afgifte nieuwe verhuurvergunning voor toeristisch verbruik in Alicante
Aandachtspunten en regelgeving gemeente Alicante
23. Meer fraude via Booking.com: schade is gemiddeld 854 euro per persoon
Kunstmatige intelligentie
24. Onderhoud en Beheer van uw woning
Woningruil en/of oppascentrales
Home Care
Voordelen van huisoppas
Internationale woningruil
Tuinonderhoud
Dakgoten
28. Hoe kiest u de beste online verhuurplatformen en – verhuurorganisaties ?
Verhuurorganisaties
29. Eigen website en retentiemarketing
30. Beheer van boekingen & annuleringsbeleid
Hoe voorkomt u dubbele boekingen ?
Property Management System (PMS)
Uitgebreidere PMS pakketten bieden ook extra mogelijkheden aan, zoals:
Klantbeheer
De Channel Manager (CM)
Belangrijke criteria voor de aanschaf van een PMS en/of CM systeem
Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur
Betalingswijze
Hoe kunt u de betaling voor reserveringen ontvangen?
Annuleringsvoorwaarden
Voorbeelden van annuleringsvoorwaarden
31. Gasten/huurders ontvangen
Inleiding
Wat eenvoudige tips, waardoor uw gast/huurder zich welkom en thuisvoelt
