Verhuren van uw woning in Portugal (Alojamento Local) 2025
Verhuren van uw woning in Portugal & Alojamento Local 2025
Juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van (toeristische) verhuur van uw huis in Portugal
2e druk
P.L. Gillissen - Voerendaal; Guide Lines
ISBN : 978-94-92895-49-3
Inhoudsopgave
1. Verhuur van Portugees onroerend goed
Inleiding
Verschillende vormen van verhuur
Vakantieverhuur
Diensten en vergunningen
De Verhuurorganisatie
Villa management
Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract !
Verhuur via een managementbureau
Verhuren via een touroperator
Lange termijn verhuur
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur
Afspraken maken met de huurder
Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie
Online verhuurplatforms
2. Verhuren via Airbnb platform
Verwelkom uw gasten
Betaling
Hoeveel krijgt u uitbetaald?
Dit zijn enkele zaken die van invloed kunnen zijn op uw uitbetaling
Wat zijn de servicekosten van Airbnb?
Hoeveel brengt Airbnb in rekening?
Rekenvoorbeeld
Tip !
3. Licença de Alojamento Local (Verhuurlicentie)
Inleiding
De Verhuurvergunning (Licença de Alojamento Local)
Wijzigingen in de AL per 21 oktober 2018 t.o.v. AL van 2014 !!!
Wat is er veranderd ?
Wat houdt de term Alojamento Local in ?
Wanneer heeft u een vergunning nodig ?
Uitzonderingen
Soorten accommodaties voor korte termijn verhuur
Moradia | Villa
Appartement | Appartement
Estabelecimento de Hospedagem | Guest House / Hostel
Quartos | Kamers
Registratie verplicht
Registro Nacional de Alojamento Local
Online registratie
Vereiste documenten voor registratie Alojamento Local
Daarna volgt u de vervolgstappen
Eisen aan de accommodatie
Woon- en bouwvergunning
Veiligheidseisen aan de accommodatie
Videobewakingssysteem
Hygiëne
Ontvangstservice (Check-in en checkout-service)
Hoeveel nachten per jaar mag u verhuren ?
Aanbieden van dranken en maaltijden & AI-vergunning
Minimale grootte kamer
Overige eisen aan een hostel
Om een lokale woonruimte te mogen verhuren, moet u de volgende stappen volgen:
Nieuwe exploitatievoorwaarden
Duurzaamheidsvoorwaarden (condições de sustentabilidade)
Registratie van gasten aan SEF (Servico de Estrangeiros e Fronteiras) via SIBA
Wat te doen als uw AI Licentie aanvraag wordt afgewezen ?
Redenen voor weigering van een Licença de Alojamento Local
Identificatiebordje AI (Placa de Alojamento Local)
Waar moet het identificatieplaatje worden getoond ?
Controle
Publiciteit en marketing
De Alojamento Local en de Condominium
Uitspraak van het Portugese Hooggerechtshof
Intrekken AL-vergunning door een condominium
Boetes
Als u stopt met uw AL-activiteiten
Belangenvereniging voor exploitanten van een Alojamento Local
Lange termijn verhuur
4. Recente Regelgeving Alojamento Local
Positieve wijzigingen inzake vakantieverhuur (decreto lei 76/2024)
Overdracht van bestaande verhuurvergunningen
Indienen van nieuwe verhuurvergunningen
Bevoegdheden van condominiums / VvE’s
Overige wijzigingen
Verlopen van AL Licenties na 5 jaar afgeschaft
AL Exploitatie & belastingen op vermogenswinst bij verkoop
5. Verzekeringen en de Alojamento Local
Inleiding
Woningverzekering
Kunt u een buitenlandse opstal- en inboedelverzekering gebruiken voor uw
huis in Portugal ?
Multirisico verzekering
Inboedelverzekering in Portugal
Huiseigenarenverzekering in Portugal
Kosten van een huiseigenarenverzekering in Portugal
Aansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidade civil)
Kosten aansprakelijkheidsverzekering in Portugal
Hoe u uw woningverzekering kiest ?
Checklist
Verzekering afsluiten in Portugal
Vereiste gegevens om polis af te sluiten
6. Alojamento Local en Areas Contenção
Wat zijn beperkingsgebieden (áreas de contenção)?
Welke stadsdelen bevinden zich in de Areas de contenção van Lissabon
Relatieve beperkingsgebieden
De volgende buurten bevinden zich in de relatieve beperkingsgebieden
Recente wijziging in Areas de contenção
7. Alojamento Local en de belastingen
Inleiding
Aangifte inkomsten uit kortetermijnverhuur / vakantieverhuur)
Registreer u bij de Portugese belastingdienst (Finanças)
Benodigde documenten
Registreer uw Alojamento Local bij de Balcão do Empreendedor
(Ondernemersdesk/bureau)
Staatsburgers van Portugal
Buitenlanders
Fiscale verplichtingen
Inkomstenbelasting (IRS)
Rekenvoorbeeld
Bankrekening of rechtspersoon bevindt zich in een belastingparadijs
Keuze voor reguliere Portugese belastingtarieven inkomstenbelasting
Belastingtarieven reguliere inkomstenbelasting
Tarieven Portugese inkomstenbelasting
Aanvullende solidariteitsheffing voor hogere inkomens
(sobretaxa e taxa adicional de solidariedade)
Belastingvrije som
Niet-resident en de Portugese belasting op huurinkomsten
Huurbelastingverplichtingen voor niet-ingezetenen
Hoe worden huurinkomsten belast in Portugal ?
Aftrekbare kosten zijn
Voorbeeld belastingberekening
Welke documenten heeft u nodig om uw belastingaangifte huurinkomsten
in Portugal in te dienen ?
Elektronische huurfacturen
Tarief lange termijn verhuur
Belastingvereisten voor verhuur Alojamento Local
Vennootschapsbelasting
Imposto sobre a rendimento das pessoas colectivas = IRC)
Tarieven Portugese vennootschapsbelasting
Regionale heffingen
Madeira
8. Keuze rechtspersoon & Alojamento Local
Rechtspersoon
Keuze voor soort boekhouding en belastingaangifte
Vereenvoudigd forfaitair boekhoudsysteem (Regime Simplificado)
Voorwaarden
Uitgebreide boekhouding (Contabilidade organizada)
9. Alojamento Local en de Portugese BTW
Regime de tributação – IVA (nieuw regime vanaf 1 juli 2025)
Niet-ingezetnen die AL woningen in Portugal bezitten en verhuren
Ingezetenen van Portugal, die zelfstandig zijn of een geregistreerd bedrijf/verhuuractiviteiten exploiteren
Wijzigingen in de deadline voor melding aan de belastingdienst
10. De fiscaal vertegenwoordiger in Portugal
Inleiding
Verplichtingen buitenlandse ingezetenen (niet-residenten)
Ingezetenen van Portugal
Fiscaal vertegenwoordiger voor niet-ingezetenen
Aanstellen fiscaal vertegenwoordiger voor de BTW-aangifte
Niet-ingezetenen
Wat houdt een fiscale vertegenwoordiging in ?
Wie heeft een fiscaal vertegenwoordiger nodig in Portugal ?
Aanstellen fiscaal vertegenwoordiger voor de BTW-aangifte
Overzicht situaties wanneer een fiscale vertegenwoordiging verplicht is
Wat kan een fiscaal vertegenwoordiger voor u doen ?
Stappenplan aanstellen fiscaal vertegenwoordiger
Wat gebeurt er als u geen fiscaal vertegenwoordiger aanstelt ?
Nieuwe BTW regels voor buitenlands ingezetenen met accommodatie in Portugal
Niet-ingezetenen
Ingezetenen
Fiscale vertegenwoordiging en huurinkomsten in Portugal
Opzeggen van uw fiscale vertegenwoordiging
Vereisten aan facturen
BTW tarieven
BTW tarieven verhuur
Extra kosten bovenop de kamerprijs
Verhuur via online bemiddelingsplatforms en de Portugese BTW
Bookingsplatforms en BTW over servicekosten voor activiteiten en services
Ingezetenen en verandering van de huurinkomsten
Wijziging (declaração de alterações) van uw situatie doorgeven
Portal das Finanças
11. Verhuurinkomsten en de Portugese inkomstenbelasting
(Rendimento das Pessoas Singulares = IRS)
Inleiding
Vakantieverhuur en IRS
Wat is er gewijzigd ?
Hoe dient u bijlage B in te vullen ?
IRS betaling in termijnen
Hoe kunt u een verzoek indienen om IRS in termijnen te betalen ?
Bronbelasting en Model 21 RFI
Buitenlandse bronbelasting terug met woonplaatsverklaring
Case vanuit België (BVBA)
12. Alojamento Local en de Sociale Zekerheidspremies
Inleiding
Aangifte bij de Segurança Social dient u per kwartaal te doen
Alojamento Local Moradia en Apartemento
AL Hostel en AL Quarto
13. De Oprichting van een LDA
Inleiding
Wat is een Portugese LDA ?
Wat is het minimale aandelenkapitaal voor een LDA in Portugal?
Hoeveel aandeelhouders zijn nodig voor een LDA in Portugal?
Wat is de managementstructuur van een LDA in Portugal?
Een naam kiezen voor uw LDA in Portugal
De statutaire zetel van uw LDA
Hoe kan een LDA in Portugal worden geverifieerd?
Zijn er andere vereisten voor een LDA in Portugal?
De voordelen van LDA's in Portugal
14. Hoe zet u uw vakantiewoning in de markt ?
Maak een soort businessplan voor de verhuur van uw woning/appartement
Wat, wie, waar, wanneer, hoe en waarom ?
Unique selling point (USP)
Concurrentieanalyse van vakantiewoningen
Foto’s maken het verschil
Hou trends in de gaten
Opmerkingen en aandachtspunten bij verhuur vakantiewoning en/of B&B
Meest gemaakte fouten bij het starten/exploiteren van verhuur of een B&B
15. Promotie van uw (vakantie)accommodatie
Inleiding
Marktonderzoek
Promotietips
Dynamische prijstools
Tips bij verhuur
16. Hoe kiest u de beste online verhuurplatformen en – verhuurorganisaties ?
Inleiding
Overzicht, kenmerken en kosten onlineplatformen en verhuurorganisaties
De keerzijde van grote internationale platforms en verhuurorganisaties
Voordelen van een kleinere verhuurorganisatie
Nog enkele opmerkingen en aandachtspunten
Checklist : Het contact met de verhuurorganisatie
17. Eigen website & retentiemarketing
Hoe maakt u een eigen verhuurwebsite ?
Retentie-marketing
Wat is retentie-marketing ?
Voordelen van retentiemarketing ?
Vergroot de kans op conversie
Pas Cross Selling toe
Beloon loyaliteit
Zorg voor contact op het juiste moment
Nadeel externe online platformen
18. Beheer van boekingen & annuleringsbeleid
Hoe voorkomt u dubbele boekingen ?
Property Management System (PMS)
Uitgebreidere PMS pakketten bieden ook & klantenbeheer
De Channel Manager (CM)
Belangrijke criteria voor de aanschaf van een PMS en/of CM systeem betalingswijze
Annuleringsvoorwaarden
Voorbeelden van annuleringsvoorwaarden
(Flexibel, Gemiddeld, Hard, Streng, Zeer streng)
19. Huurders / Gasten ontvangen
Wat eenvoudige tips, waardoor uw gast/huurder zich welkom en thuis voelt
20. Fraude via Bookingssites
Bijlagen & Bronnen
Bijlagen
Registratie- en aangifteformulieren Portugese Belastingdienst
1) Inloggen op de website van de belastingdienst
2) Melding van de activiteit (2. Declarações: Actividade)
