Verkoop van een huis in Spanje
VERKOOP VAN EEN HUIS IN SPANJE
1e druk 2022-2024
Juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van de verkoop van een huis in Spanje.
ISBN: 978-94-92895-30-1
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Tips en adviezen bij de verkoop van uw huis
De rol van de notaris
3. De makelaarscommissie
Wie betaalt de makelaarscommissie ?
Dubbele commissies
Tip !
Verkoop door een of meerdere makelaars ?
4. Documenten bij verkoop van de woning
Welke documenten heeft u nodig om uw huis in Spanje te kunnen verkopen ?
De Nota Simple
Wat staat er in de nota simple ?
Kopie Eigendomsakte van de woning
Waarom is de eigendomsakte van belang ?
Het Energie Certificaat
Bewijs van royement van de hypotheek
Laatst betaalde rekeningen
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Statuten van de vereniging van eigenaren bij verkoop van de woning
in een urbanisatie of appartementencomplex
Technische inspectie van gebouwen
Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad = CH)
De Cedula de Habitabilidad is een juridisch belangrijk document
Wat staat er in de Cédula de Habitabilidad ?
Verschillende soorten Cédulas de Habitabilidad
Cédula de primera ocupación
Cédula (of Licencia) de segunda ocupación :
Cédula (of Licencia) de primera ocupación de rehabilitación
Hoe verkrijgt u de verklaring van bewoonbaarheid?
Wat staat er in de Licencia ?
Geldigheidsduur Cédula de Habitabilidad (CH)
De CH kan geldig zijn voor een periode van 5 jaar, 10 jaar of onbeperkt.
5. Verkoop van een nieuwbouwwoning
Inleiding
Licencia de Primera Ocupación (= gemeentelijke woonvergunning)
Declaración de Obra Nueva (verklaring van nieuwbouw)
Final de obra
Licencia de Primera Ocupacion (LPO)
Nieuwe bouwvoorschriften
6.Het energiecertificaat bij verkoop van een huis in Spanje
Per 1 juni 2013 is een Energie-Certificaat verplicht bij verkoop van een huis
Welke soort onroerend goed is verplicht een EPC te hebben ?
Welke onroerend goed is uitgezonderd van een EPC ?
Enkele aandachtspunten:
Wie is verantwoordelijk ?
Register
7. Het verkoopproces; de juridische aspecten
Inleiding
Oriëntatie
De Onderhandse aktes
Ontbindende voorwaarden
Notariële akte
Afwikkeling van de vastgoedtransactie
8. Verkoop woning in Spanje via volmacht
Inleiding
9. Verkoopproces
Het reserveringscontract en de reserveringssom
Inhoud reserveringscontract
Aanvraag NIE Nummer
Verwar NIE nummer niet met een ID-document !
Onderzoeksfase door de advocaat van de koper
Van belang bij de vastgoedtransactie. Wie is de eigenaar van de grond ?
Een belangrijk document tijdens deze fase is de Nota Simple Informativa
(afgekort Nota Simple)
Wat staat er in de nota simple informativa ?
Het privé-koopcontract (Contrato privado de compraventa)
Welke zaken worden in het privé-koopcontract vermeld ?
Wat moet de verkoper aan de koper kunnen tonen ?
Verschillende soorten certificaten voor bewoonbaarheid
Ontbindende voorwaarden en boete clausules
Contrato de arras of contrato de compraventa ?
Terugtrekken kan, maar met een boete
De verschillende vormen uitgelicht
Contrato de arras penitenciales
Contrato de Arras confirmatorias
Contrato de Arras penales
Ondertekenen eigendomsakte bij de notaris
Van Contrato privado de compraventa naar escritura
Opmerking
Registratie van de eigendomsakte
Catastro
De rol van de advocaat
Wat kan een advocaat voor u doen ?
Vervolgonderzoek en taken van uw advocaat:
Rol van de gestor
10. De financiële transactie
Inleiding
Financiële transactie in Nederland
Financiële transactie in Spanje
Hoe werkt de betaling per bankcheque (cheque bancario) ?
Waar moet de verkoper opletten bij ontvangst van de bankcheque ?
Betaling van de koopsom middels een overboeking
Verkoop en de betaling van de hypotheek
Koop en afsluiten van de hypotheek
Afrekening met de makelaar van de verkoper
Verkoop van de woning, als er meerdere eigenaren zijn
Afrekening met de notaris
Nog enkele opmerkingen omtrent de betaling van de koopsom
Anti-witwasmaatregelen
11. Minimale verkoopwaarde
Inleiding
Vanaf 2022 geldt de referentiewaarde (Valor de Referencia Catastral)
Hoe wordt de referentiewaarde (Valor de Referencia de Catastral) vastgesteld ?
Hoogste waarde telt
Nadeel voor bestaande huizen met achterstallig onderhoud
Voorbeeld
12. Kosten bij de verkoop van onroerend goed
Kosten voor het verkrijgen van noodzakelijke documenten (Verkoper)
Vermogenswinstbelasting (Verkoper)
Inhouding niet-ingezetenen (verkoper)
Plusvalía (Verkoper)
Makelaarscommissie (Verkoper)
Kosten voor het opzeggen van de hypotheek (verkoper)
Juridische kosten (verkoper en koper)
Notariskosten (koper)
Overdrachtsbelasting (koper)
Taxatiekosten onroerend goed (koper)
13. Fiscale aspecten bij de verkoop van een huis in Spanje (Plusvalía)
Inleiding
Fiscale aspecten bij verkoop van een huis in Spanje
Met welke belastingen krijgen u te maken bij verkoop van uw Spaanse woning ?
Plusvalía Municipal
Vermogenswinstbelasting
Plusvalía
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(IVTNU)
Meerwaarde belasting (Plusvalía) en de Valor de Referencia Catastral
Valor de Referencia Catastral en de gevolgen bij de overdracht, erfenissen en schenkingen
Hoogte van de gemeentelijke meerwaardebelasting
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(IVTNU), afgekort plusvaliá
Speculatiewinsten wel belast
Rekenmethode voor het berekenen van de plusvaliá
Coëfficiënten Tabel na bezitsperiode
(Tiempo de posesión/Periodo de generación)
Rekenvoorbeeld 1
Reële meerwaarde (la plusvalía real)
Meerwaarde op basis van método objetivo
Rekenvoorbeeld 2
Tarieven Plusvalía
Tabel: Plusvalía tarieven
Waardestijging van de grond en verkoop van uw huis met verlies
14.Fiscale aspecten bij de verkoop van een huis in Spanje (vermogenswinstbelasting = Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble
Vermogenswinstbelasting (= Impuesto sobre incremento de patrimonio de la
venta de un bien inmueble)
Belastbare basis voor de verkoper bij berekening vermogenswinstbelasting
Rekenvoorbeeld bij verkoop van een huis door een resident in Spanje
Verschuldigde vermogenswinstbelasting in Spanje
Aftrek/vermindering op de vermogenswinst
Inflatiecorrectie afgeschaft
Vrijstelling vermogenswinstbelasting
Vrijstelling vermogenswinstbelasting voor fiscaal residenten in Spanje ouder
dan 65 jaar
Hoe zit het met de vrijstelling, als de woning op naam staat van 2 eigenaren (dos titulares), en één van de eigenaren nog geen 65 jaar is en de andere wel ?
Hoe zit het bij verkoop van het blote eigendom, als de eigenaar 65 jaar of ouder is
Voorwaarden vrijstelling fiscaal residenten in Spanje jonger dan 65 jaar
Vermindering vermogenswinstbelasting wordt als volgt berekend:
Vrijstelling voor fiscaal residenten ouder dan 65 jaar, die de vermogenswinst herinvesteren in een pensioenfonds/lijfrente
Tarieven niet-residenten
Voorheffing (Retención) vermogenswinstbelasting bij verkoop door niet-residenten
Voorheffing is geen eindheffing
Let op !
Globaal overzicht verkoopkosten voor de verkoper
15. Belastbare basis voor de koper bij aankoop
Inleiding
Overdrachtsbelasting
Over welke waarde wordt overdrachtsbelasting geheven ?
Vanaf 2022 geldt de referentiewaarde (Valor de Referencia Catastral)
Hoe wordt de referentiewaarde (Valor de Referencia de Catastral) vastgesteld ?
Hoogste waarde telt
Nadeel voor bestaande huizen met achterstallig onderhoud
Voorbeeld
Tarieven Spaanse overdrachtsbelasting
Impuesto de la compra de una vivienda usada
Enkele gereduceerde tarieven
Laat vooraf de aankoopkosten uitrekenen !
Wat zijn de gevolgen als u de nieuwe minimale fiscale referentiewaarde niet
toepast bij de aankoop ?
Boeteprocedure van de Spaanse Belastingdienst
Als u toch in beroep wilt gaan tegen de referentiewaarde
Wat zijn de risico's van het aantekenen van een beroep tegen de
referentiewaarde ?
Wat gebeurt er met onroerend goed zonder de nieuwe fiscale waarde?
Nieuwbouwwoningen en de nieuwe referentiewaarde
Belasting bij aankoop onroerend goed
Notariskosten bij aankoop van onroerend goed
Notariële akte kosten
Registratiekosten van het onroerend goed in het kadaster
Aankoop vastgoed middels een vastgoedvennootschap
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Aan- en verkoop onroerend goed middels een offshore company
16. Dafo
Verkoop Illegale bouw en het Dafo Certificaat voor plattelandshuizen in
Andalusië
Garantie voor verjaring tegen illegale bebouwing
Overige voordelen aankoop met DAFO-certificaat
Wat staat er in een DAFO Certificaat?
Juridisch onderzoek advocaat
De kosten van een DAFO Certificaat
17. La Renta Vitalicia Inmobiliaria (Onroerend goed lijfrente)
Inleiding
Verschillende soorten (la Renta Vitalicia Inmobiliaria)
Renta Vitalicia Clásica
Renta Temporal Clásica:
Renta Vitalicia o Temporal Fuera del Hogar
18. (Styling) tips om uw huis te verkopen
Inleiding
Een eerste indruk is zeer belangrijk
Documenten
Een realistische prijs
Styling van uw huis
19. Overzicht Nederlandstalige makelaars in Spanje
20. Overzicht Nederlandstalige adviseurs in Spanje
Juridische, fiscale en financiële adviseurs
Geraadpleegde bronnen & instanties
