De SCI handig vehikel of blok aan het been

juni 2022

Bij de koop van een huis in Frankrijk heeft u de mogelijkheid om het huis in een SCI te kopen. Dit is een speciale Franse vennootschap waarin onroerend goed kan worden gekocht. In sommige situaties is het zinvol om te kopen in een SCI, maar het is van belang om de voordelen tegen de nadelen goed tegen elkaar af te wegen. Wat zijn de consequenties van het eigenaarschap van een Frans huis dat via een SCI wordt gehouden en wat zijn de gevolgen wanneer ook een hypothecaire lening benodigd is?

Koop met meerdere personen

Wanneer u een huis in Frankrijk koopt kunt u dit rechtstreeks doen, en dus op persoonlijke titel eigenaar worden van het huis, maar u kunt dit ook doen via de franse rechtsvorm de SCI (Société Civile Immobilière). In dat geval wordt u niet direct de eigenaar van het huis maar wordt de SCI eigenaar. Het eigendom van de SCI is in aandelen opgesplitst en het bezit is naar rato van de aandelen verdeeld. Zo is het mogelijk om bijvoorbeeld met familieleden of vrienden een huis te kopen waarbij de één voor een groter deel eigenaar is dan de ander.

Motieven voor koop in een SCI

Gezamenlijk kopen met meerdere huishoudens – zoals dat heet ‘in onverdeeldheid’ (indivision) - kan zonder SCI, maar in- of uitstappen als mede-eigenaar is makkelijker in een SCI-constructie. Bij verkoop is dan namelijk geen tussenkomst van een notaris nodig en kunnen middels een onderhandse akte de aandelen in de SCI worden overgedragen. Overdrachtsbelasting is wel verschuldigd maar alleen over de waarde van de aandelen, dus de waarde van het huis minus de erop rustende hypotheek. Bovendien is een voordeel van kopen in een SCI dat er duidelijke spelregels in de statuten van de SCI zijn vastgesteld over het in- en uitstappen als eigenaar die maken dat bij een onverhoopte onenigheid tussen de eigenaren iedereen weet waar hij aan toe is.

Estate planning

Een vaak genoemde reden om in een SCI te kopen is de voorkoming van het betalen van erfbelasting en het vergemakkelijken van vererving van het huis.

Belangrijk is het feit dat bij een ‘onverdeeld’ bezit van een huis het Franse erfrecht van toepassing is, en bij bezit via een SCI het Nederlandse erfrecht. Daarnaast is geleidelijke schenking van het huis mogelijk door jaarlijks aandelen in de SCI te schenken. Daarbij kan dan rekening worden houden met de fiscale vrijstellingen in het kader van de schenkbelasting.

Fiscaal transparant

De SCI is zoals dat heet fiscaal transparant; de Nederlandse fiscus zal de eigenaren van een SCI – mits de statuten daartoe correct zijn opgesteld – hetzelfde behandelen als wanneer ze direct eigenaar van het huis zouden zijn. Derhalve zal het Franse huis gewoon in box 3 worden belast. Hierbij geldt dat het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk voor onroerende bezittingen van toepassing is en effectief Frankrijk over het Franse onroerend goed mag heffen en de Nederlandse belastingdienst een verrekening ter voorkoming van dubbele belastingheffing toepast.

Waar een SCI niet bij helpt

Er wordt nogal eens aangehaald dat kopen in een SCI zinvol is om de positie van ‘de langstlevende partner’ (dus de partner die overblijft na overlijden) te beschermen, maar daar is door de veranderde wetgeving steeds minder reden toe. Het beschermen van de langstlevende – bijvoorbeeld in de situatie van samenwonende partners of bij partners of echtgenoten die kinderen uit een eerdere relatie hebben -  kan tegenwoordig ook prima op andere, minder omslachtige, manieren worden geregeld. Bijvoorbeeld door het sluiten van een Franse samenlevingsovereenkomst (PACS) of door het huis ‘en tontine’ te kopen.

Voor in gemeenschap van goederen gehuwde aspirant huiseigenaren is de bescherming van de langstlevende ook te regelen via het opstellen van een Frans testament. Kopen in een SCI helpt ook niet ter voorkoming van het betalen van de Franse vermogenswinstbelasting (‘plus value’). Ook wanneer er in een SCI wordt gekocht is deze belasting nog steeds verschuldigd bij verkoop van de aandelen van de SCI.

Verhuur

Een SCI mag geen zakelijke activiteiten ontplooien anders dan koop, verkoop en de instandhouding van het onroerend goed. Indien er verhuur plaatsvindt waarbij de SCI als exploitant optreedt zal de Franse belastingdienst de SCI gaan behandelen als een Franse BV (SARL) met alle daaraan gekoppelde administratieve en fiscale verplichtingen. Om toch te kunnen verhuren zal een constructie moeten worden opgezet waarbij de SCI het huis gratis of tegen een beperkte vergoeding ter beschikking stelt aan de aandeelhouders. Die mogen, op privé naam, het huis dan wel verhuren via bijvoorbeeld een Franse eenmanszaak (entreprise individuelle).

Oprichten en instandhouden

Alhoewel een SCI ook zonder de hulp van een Franse notaris kan worden opgericht, is altijd professionele hulp nodig voor het oprichten en juist administratief inrichten van een SCI. Daarnaast zal de SCI moeten worden ingeschreven in de Franse kamer van koophandel, moeten worden aangemeld bij de Franse belastingdienst en zal er een Franse bankrekening op naam van het bedrijf moeten worden geopend.

Daarnaast krijgt u als niet-resident van Frankrijk te maken met de jaarlijks terugkerende verplichting tot het doen van opgaaf van de financiële status van de SCI en verificatie van de aandeelhouders. Doet u dit niet dan is jaarlijks 3% over de waarde van de SCI verschuldigd.

Hypotheek

Franse banken kunnen ook hypotheek verstrekken indien een huis in een SCI wordt gekocht. Een Franse bank zal beoordelen of de hypotheek haalbaar is door te toetsen op de inkomsten/lasten ratio van de individuele aandeelhouders van de SCI.

De aandeelhouders worden hoofdelijk aansprakelijk en er wordt hypothecaire waarborg op het huis genomen door de bank. De bank zal u verplichten om onverwijld veranderingen in de eigendomsverhoudingen van de SCI door te geven. Dit kan ertoe leiden dat de bank opnieuw wil toetsen of nog wel wordt voldaan aan de verstrekkingsnormen van de bank nadat er aandelen zijn overgedragen bij verkoop of schenking.

Zo relatief makkelijk als het is om hypotheek aan te vragen bij een Franse bank bij koop met een SCI, zo moeilijk is het om later iets in de hypotheek aan te passen. Franse banken zijn bijzonder terughoudend gebleken bij verzoeken tot herfinanciering of zelfs financiering van de verkoop van een in een SCI gehouden huis aan de aandeelhouders in privé als ze van de SCI af willen.

Kosten en baten afwegen

Naast de enkele voordelen, klever er dus flink wat nadelen aan het kopen en bezitten van een Frans huis in een SCI. Het is onmogelijk om zonder professionele hulp een SCI op te richten en in stand te houden. Dit brengt flinke opstart- en jaarlijks terugkerende kosten met zich mee en het is maar net de vraag of, indien er met een hypotheek wordt gekocht, de voordelen – met name het makkelijk kunnen vervreemden van de aandelen - ook daadwerkelijk kunnen worden verzilverd. Het aanprijzen van de SCI gebeurt veelal door partijen die de dienstverlening eromheen leveren en dient daarom met de nodige scepsis te worden bekeken. Het advies is om de baten en lasten te kwantificeren en te kijken of het u geld gaat opleveren of juist gaat kosten. En vergeet niet om mee te wegen of de extra verplichtingen en zorgen die het bezit van zo’n Franse vennootschap met zich meebrengt het allemaal wel waard zijn.

Voor meer informatie over de financiering van een huis in Frankrijk :

Drs. Albertjan Massier

www.hypotheekenbuitenland.nl

massier@hypotheekenbuitenland.nl

020 3300139


 

Meer weten over  (ver)koop, (ver)huur, (verbouw), nalatenschappen en emigreren naar Frankrijk ?

Lees onze informatie-handboeken over Frankrijk

 

►  Overzicht Frankrijk handboeken     

 

© 2012 - 2022 eenhuisinhetbuitenland | sitemap | rss | webwinkel beginnen - powered by Mijnwebwinkel