Wonen en kopen in Italie
Handboek Wonen en kopen in Italië
Herziene editie 2019
P.L. Gillissen
Aantal pagina`s: 380 pagina`s
ISBN : 978-94-92895-11-0
Trefwoorden: emigratie naar Italië; wonen in Italië; werken in Italië, aankoop en bezit van onroerend goed in Italië,
© P.L. Gillissen 2019 | 2020
Onmisbaar juridisch, fiscaal en financieel informatie-handboek voor Nederlanders/Belgen die zich in Italië willen vestigen of in Italië onroerend goed willen kopen.
Al ruim 17 jaar de belangrijkste informatiebron voor Nederlanders en Belgen die direct of indirect te maken krijgen met onroerend goed in Italië en/of zich in Italië willen vestigen.
Wat iedereen zou moeten én willen weten over de aankoop van een (tweede) huis in Italië en/of emigratie naar Italië
Recensie NBD:
Italië is voor Nederlanders en Belgen nog steeds een aantrekkelijk land om er een huis te kopen en er te wonen.
In dit handboek worden vrijwel alle aspecten die daarbij komen kijken besproken.
Het begint met een inleiding over het land zelf, de geografische oriëntatie en waar je het beste een huis kunt kopen, de vastgoedmarkt, gevolgd door het koopproces, het koopcontract, de overdracht, de overdrachtsbelasting, vereniging van eigenaren en andere juridische en fiscale zaken, het kopen van bouwgrond, de bouwvergunning, het bouwproces en renovatie, de nutsvoorzieningen etc.
Ook huur en verhuur komen aan de orde, evenals bankzaken en verzekeringen. De vestiging in Italië, de verhuizing, belastingplicht in zowel Nederland als in Italië.
Deze zeer complete gids is een uitstekende handleiding voor hen die in Italië een (tweede) huis willen kopen en/of in Italië willen gaan wonen.
Recensent Dr. J. Kroes (NBD Biblion)
Inhoudsopgave
Voorwoord
1. Inleiding
2. Italië in vogelvlucht
Land en bevolking
Inwoners
Taal
Sociale omgangsvormen en het dagelijks leven
Humor
Tijdverschil Nederland – Italië
Op tijd komen
Bestuurlijke indeling van Italië
Indeling regio’s en provincies
Politiek & Staatsinrichting
Vriendjespolitiek
Geloof
Veiligheid
De Italiaanse politie
Winkelen/winkels
Fooien
Vrije tijd
Toeristische informatie
Kranten
3. Italië; een geografische oriëntatie
Het klimaat
Povlakte
Noord-Italië
Het merengebied
Het noordelijk deel van de Apennijnen
Riviera
Zuid-Italië
Lokale winden
Wintersportperiode
Bereikbaarheid
Binnenlandse verbindingen
Verschillen Noord en Zuid Italië
Overzicht regio’s in relatie met onroerend goed aanbod
4. Oriëntatie en voorbereiding
Motieven
Het verzamelen van informatie
Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?
Oriëntatiedagen
Waar kopen ?
Checklist waar kopen ?
Bereikbaarheid
Wat kopen ?
Bestaand of nieuw onroerend goed
Een oud huis op het platteland
Renovatieproces
Staat van onderhoud van het huis
Tweede huizen / zomerverblijven
Boerderijen
Renovatie oude huizen
Wijziging bestemming (cambio di distinazione d’uso)
Een appartement in een stad
Wanneer op huizenjacht ?
Oriëntatie checklist bij de aankoop van onroerend goed
Houding Italianen ten opzichte van buitenlandse huiseigenaren
Vraagprijs
Checklist vraagprijs
Onderhandelen over de prijs
Overige aandachtspunten
Meest gemaakte fouten door buitenlanders
Overige problemen waar buitenlanders tegenaan kunnen lopen
5. Aankoop van een appartement & de VVE
Het Italiaanse systeem
CV en water in een appartementencomplex
Voor- en nadelen wonen in een condominio
Regels condominio bij geschakelde huizen/vrijstaande huizen
Nederlandse vereniging van eigenaren i.p.v. condominio
Checklist condominio alvorens een koopcontract te tekenen
Prijs van een appartement
Het beheer/management van het condominio
Vergadering van eigenaren
Regels omtrent de vereniging van eigenaren
Servicekosten
Extra servicekosten voor onderhoud en reparaties
Nog enkele tips !
Nieuwe regels condominio
6. De makelaar
Met wie kunt u te maken krijgen ?
Werkwijze Italiaanse makelaar
De makelaar en de verkopende eigenaren
Keuze makelaar
Buitenlandse medewerkers van Italiaanse makelaarskantoren
Een makelaar in Nederland
Niet-gekwalificeerde bemiddelaars
Makelaarscommissie (provvigione)
Commissiedocument
Het uitbrengen van een bod
Nog enkele opmerkingen omtrent de Italiaanse makelaar
Kopen zonder makelaar
7. Het koopproces
De koper
De verkoper
Het onroerend goed register
Het koopobject
Het Italiaanse kadaster
De gemeente
Geometra
De Bank
De notaris
De Italiaanse fiscus
De Buren
De mede-eigenaren/condominio
De makelaar
Juridisch en fiscaal adviseur
Het verkoopproces
8. De juridische en contractuele aspecten van de koop
Weet wat u tekent
Eigendomsovergang volgens Italiaans recht
In het Italiaans Burgerlijk Wetboek wordt onderscheid gemaakt tussen
Het aanbod tot koop (proposta d’acquisto)
Aanbod tot verkoop (proposta di vendita)
De voorlopige koopovereenkomst (contratto preliminare di vendita)
Inhoud voorlopige koopovereenkomst
De koopprijs en de betaling daarvan
Aanbetaling/storting van depot bij aanbod tot koop
Caparra confirmatoria (tekengeld)
Gewoon voorschot op de koopsom
Anticipio di pagamento
Betaling van het saldo van de koopprijs
Nieuwe wetgeving omtrent betaling van de koopsom
Ondertekening koopakte / gevolmachtigde
Checklist volmacht
Het agrarisch voorkeursrecht
Ontbindende voorwaarden
Italiaans fiscaal nummer
Erfdienstbaarheden
De Italiaanse notaris
Taken van de notaris
De ondertekening van de “atto”
Inschrijving in de onroerend goed registers
Honorarium van de Italiaanse notaris
Het registratiekantoor – de Italiaanse fiscus
Huwelijksgoederenregime en de aankoop van Italiaans o/g
Scheiding en verkoop
Bijstand door juridisch adviseur
Praktijkvoorbeeld
Casus aankoop cultureel erfgoed
9. Fiscale aspecten bij aankoop en bezit van Italiaans vastgoed
Het registreren en inschrijven van het voorlopig koopcontract
Tarieven overdrachtsbelasting/registratierecht
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Prima Casa regeling
Aankoop (nieuwbouw) woning onder het Italiaanse BTW regime
Vermogenswinstbelasting bij verkoop van uw huis
De notaris; ontvanger der belastingen
Fiscale betekenis van het kadaster
Kadastraal inkomen (rendita catastale)
Een overkoepelende gemeentelijke belasting IUC (= Imposta
Unica Comunale)
IMU vrijstelling voor hoofdverblijfplaats
Aftrekbare kosten
Registratie op het gemeentehuis
Vermogensbelasting
La cedolare secca (nieuw regime bij verhuur) > zie hoofdstuk 24
10. Aankoop bouwgrond
Inleiding en soorten bestemmingen
Uw kavel en de lokale brandvoorschriften
Bestemmingsplannen en bouwdichtheidsnormen
Overdracht van bouwrecht
Bouwbepalingen
Agrarisch voorkeursrecht
Aansluiting op de nutsvoorzieningen
Checklist aankoop (bouw)grond
Wat niet kopen ?
Slopen
Van agrarische grond naar grond met toeristische activiteiten
11. Het bouwen en verbouwen van een huis
Inleiding
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
Voorbereiding van de bouw
Bij de bouw van een huis dient u op 4 verschillende zaken te letten
Voor- en nadelen van het laten bouwen van een huis
De bouwvergunning (Permesso di Costruire)
De bouwbepalingen
Hoogte van de kamers
Aanbouw
De bouwcommissie en de bouwvergunning
Bouwgarantie
Bankgarantie
Het bouwcontract
De inhoud van het bouwcontract
Checklist inhoud bouwcontract
Betalingsschema
Het contact met de architect
Honorarium van de architect
Checklist wat te bespreken met uw architect
Het kopen van onroerend goed tijdens de bouwfase
Checklist voor het kopen van een huis tijdens de bouwfase
Het kopen van een recent opgeleverd huis
Checklist voor de koop van een recent opgeleverd huis
Het contact met de bouwondernemer
Keuze bouwondernemer
Advies
Verbouwen en renoveren
Checklist oud pand
De muren
Het dak
Septic tanks
Aanvraag bouwvergunning bij de verbouwing van een bestaande woning
Hertaxatie na verbouwing
Zelf (ver)bouwen
Offertes (preventivo)
Lezen van offertes
Nieuw- en verbouw en de Italiaanse BTW
Toezicht op de bouwwerkzaamheden
Bewoonbaarheidsverklaring
De wet Piano Casa
Casus kopen van tekening en uw aanbetaling
Aanleg van een zwembad
Checklist aanleg zwembad
12. Belastingvoordelen bij woningrenovaties
Inleiding
Voorzieningen voor het herstel van het gebouwenbestand
Zelfstandig wonen
Waaruit bestaan ze ?
Wie kan ervan profiteren
Voor welke werkzaamheden
Buitengewoon onderhoud
Restauratie
Gebouwenrenovatie
Andere voor aftrek in aanmerking komende uitgaven
Appartementencomplexen
Waaruit bestaan ze ?
Met de gemeenschappelijke delen wordt bedoeld
Wie kan ervan profiteren ?
Minimale mede-eigendommen
Voor welke werkzaamheden ?
Andere werkzaamheden die voor aftrek in aanmerking komen
BTW-facilitering
Gewoon en buitengewoon onderhoud
Restauratie, renovatie en verbouwing
De regels voor belastingaftrek
Algemene beginselen
Wat te doen om ze te krijgen
Communicatie met de ENEA
Hoe te betalen voor werk ?
Aftrek voor de aankoop en bouw van garages en parkeerplaatsen
De aftrek voor de aankoop
13. Projectontwikkeling
Inleiding
14. Huren en verhuren
Inschakelen van een makelaar bij het zoeken van een huurwoning
Ongemeubileerde lange termijn huur/verhuur
Italiaanse huurwetgeving
Huursom
Indicatie huurprijzen
Borg
Opzegtermijn
Gemeubileerde vakantieverhuur
Opstellen huurcontract
Registratie huurcontract
Servicekosten (Spese)
Zelf verhuren
Hoogte van de huursom
Nog enkele tips
Checklist voor de keuze van een verhuurorganisatie/kantoor
Verdienen aan uw tweede huis
15. (Nuts)voorzieningen
Dossier nutsvoorzieningen in Italië kunt u gratis bij uitgeverij Guide Lines opvragen: guidelines@planet.nl (dossier wordt als PDF toegestuurd( |
16. Vertrek uit Nederland en vestiging in Italië
Vertrek uit Nederland
Uitschrijving bij vertrek uit Nederland
Inschrijven in de Basisregistratie personen
Legalisatie
Reisdocumenten
Schengenlanden
Europese identiteitskaart
Paspoort
Reisdocumenten voor kinderen
Gevolgen van uitschrijving uit de BRP
Controle op uitschrijving
Briefadres in Nederland
Op meerdere plaatsen inschrijven in het bevolkingsregister
Vertrek naar Italië en de (belasting)schulden in Nederland
Schuld aan de Nederlandse staat en verlenging van uw paspoort
Bureau Krediet Registratie bij vertrek naar het buitenland
Het Nederlandse paspoort in het buitenland
Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of consulaat in het buitenland
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap
Verklaring/bewijs van goed gedrag
Stemmen in het buitenland
17. Vestiging in Italië
Het vrije verkeer binnen de EU
Voorwaarden vestiging
Het vrije verkeer binnen de EU
Voorwaarden voor vestiging
Echtgenoot/partner uit niet-EU land
Verblijf korter dan 3 maanden
Verblijf in Italië als toerist
Wel of geen resident bij aankoop van een huis in Italië ?
Rechten als resident
De identiteitskaart
Fiscaal nummer (Codice Fiscale)
Italiaans BTW nummer
Zegelrechten
Huwelijk en nulla osta
Geregistreerd partnerschap
Omzetten geregistreerd partnerschap in een huwelijk is niet mogelijk
Huwelijkse voorwaarden
Homowet aangenomen
Ongehuwd samenwonen
Inschrijving van buitenlandse akten in Nederlandse Registers van de burgerlijke stand
De Italiaanse nationaliteit
Inschrijving bij consulaat
Mediation (La Mediazione Obbligatoria)
18. Werken in Italië
Inleiding
Werken bij de Italiaanse overheid
Werkbemiddeling
Erkenning diploma’s in Italië
Arbeidsbureaus in Italië
EURES
Vacaturesites
Kranten
Uitzendbureaus
Solliciteren
Sollicitatiebrief
Het sollicitatiebrief in Italië
Talenkennis
19. De verhuizing
Inleiding
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon Douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte
De verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Italië
Nog enkele tips en opmerkingen
Opslag
Invoer antiek en kunst
Tax-free shoppen
Europees dierenpaspoort
20. Bankzaken
Het Italiaanse bankwezen
Het openen van een bankrekening
Bankpas
Een niet-ingezetene rekening in Italië
Een ingezetene rekening in Italië
Een lopende rekening
Italiaanse bankafschriften
Automatische bankincasso
Betaalmethoden
Het uitschrijven en ontvangen van Italiaanse cheques
Internationale transacties
Checklist keuze Italiaanse bank
Internationale betaling per cheque/wissel
Uw Nederlandse bankzaken vanuit het buitenland
Een ingezetene vs. een niet-ingezetene rekening
Sepa en IBAN
Europese overschrijving
Europese incasso
21. Verzekeren in Italië
Inboedel- en opstalverzekering
Inboedelverzekering (contenuto)
Verzekering van appartementen
Verzekering van vakantiewoningen
Verzekering van gehuurd onroerend goed
Hoogte van de premie
Een Nederlandse inboedel- en opstalverzekering voor o/g in Italië
Claims
Enkele aandachtspunten bij Italiaanse inboedel- en opstalverzekeringen
Checklist opstal- en inboedelverzekering
Ongevallenverzekering
Rechtsbijstandsverzekering
De aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren
22. De Nederlandse ZVW bij emigratie naar Italië
Zorgverzekering in het buitenland
Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland
Uw specifieke situatie en de gevolgen voor de ZVW
Welke stappen moet u nemen voordat u gaat verhuizen ?
Uw meeverhuizende gezinsleden
Met pensioen of uitkering wonen in het buitenland
Hoe schrijft u zich in bij een ziekenfonds in het woonland ?
Waar heeft u recht op in uw woonland ?
Welke bijdragen moet u betalen ?
Woonlandfactor en heffingskortingen
Bijdragen ZVW, woonlandfactoren en heffingskortingen
Rekenvoorbeelden in verschillende situaties
Nominale bijdrage zorgverzekeringswet
Zorgtoeslag als u in het buitenland woont
Een EHIC van Zorginstituut Nederland
Welke zorg krijgt u wel en niet vergoed ?
Gemaakte kosten declareren
Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010
Wet Langdurige Zorg
Keuzevrijheid zorg
In Italië wonen en toch ingeschreven blijven in de Nederlandse Basisadministratie (GBA)
Verzekerd in een ander EU-land en medische behandeling in
Nederland
Nederlandse WLZ-zorg in het buitenland
Vergoeding
Persoonsgebonden budget
Overgangsregeling voor ex-AWBZ-verzekerden 2006
Als u in Italië verzekerd bent tegen ziektekosten
Moet u uw Nederlandse zorgverzekering stopzetten ?
Verdragspolis
Hoe krijgt u uw zorgkosten vergoed ?
Als u ziektekosten maakt in Italië
Waar zijn uw gezinsleden verzekerd ?
Als u particulier verzekerd bent
23. Italiaanse ziektekostenverzekering, de gezondheidszorg en de sociale zekerheid
Algemene regelgeving bij tijdelijk verblijf in Italië
ASL (Azienda Sanita Locale)
Sociaal verzekerd in Italië
De nationale gezondheidszorg in Italië
Vestiging in Italië en de Italiaanse sociale zekerheid
Werknemers en zelfstandigen
Wat omvat het Italiaanse stelsel van sociale zekerheid ?
Premies
Kindertoeslag/Gezinsuitkeringen
Italiaanse gezinsbijslag & kinderbijslag
Assegno al nucleo familiare, assegno familiari dei comuni
Toeslagen
Gezondheid en vaccinaties
Zwangerschapsverlof
Vaderschapsverlof
Ouderschapsverlof
Verlof bij ziekte van het kind
Kinderen met een handicap
Bijzondere bijstand
Het Italiaanse ziekenfonds
Inschrijving bij een ASL
Mutuo
Eigen bijdrage (Il Ticket)
Welke groepen betalen een lagere of geen bijdrage ?
Een Italiaanse particuliere ziektekostenverzekering
Verandering van maatschappij
Polis checklist
Italiaanse gezondheidszorg
De Italiaanse huisarts
Tandarts
Medicijnen
Negozi Sanitari
Speciale gezondheidseisen voor bepaalde groepen
EU-medisch paspoort
Zwangerschap en bevalling
Abortus
Kinderarts
Apothekers
Gehandicapten
Geboorte van een kind in Italië
Medische kosten en belastingen
Overlijden
24. Het Italiaanse belastingstelsel
Belastbare personen
Tarieven inkomstenbelasting (imposta sul reddito delle persone fisiche = IRPEF)
Inkomenscategorieën
Berekening belastbaar inkomen
Aftrek en verminderingen
Persoonlijke aftrekposten
Italiaanse heffingskortingen
Rente en dividendinkomsten & vermogenswinstbelasting
Zegelbelasting
Aangifteperiode
Betaling van de belastingen
Vermogensbelasting
Verhuur van Italiaans onroerend goed en de fiscus
Niet-verhuurd onroerend goed
Cedolare Secca
Voor- en nadelen van de cedolare secca
Nog enkele opmerkingen betreffende de Cedolare Secca
Soort onroerend goed
Uitbreiding Cedolare Secca ook voor commercieel onroerend goed
Verlaagd tarief
Gunstig belastingregime voor nieuwe residenten
Non-Dom Belastingregime
Bespreking en voordelen verschillende Non-Dom Regimes
Voorwaarden
Golden Visa Regeling
Nieuw belastingregime voor gepensioneerden
Nieuw belastingregime voor academici en onderzoekers
Leggi di bilancio
Nieuwe regime Forfettario (forfaitair regime voor ondernemers)
Wereldwijd inkomen in Italië belast tegen een forfaitair bedrag
Criteria om in aanmerking te komen voor het Italiaanse non-dom-regime
Erf- en schenkbelasting
Aanvullende heffing
BTW Tarieven
Italiaanse vennootschapsbelasting (Imposta sul reddito delle società)
25. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en aankoop vanonroerend goed in Italië
Hoofdverblijf
Uw tweede huis in Italië en het Nederlandse belastingstelsel
Nog maar 1 peildatum
Wijziging vermogensrendementsheffing vanaf 2017
Belasting over uw inkomsten uit vermogen (box 3) vanaf 2017
Tabel berekening rendement op vermogen over
Heffingvrij vermogen
Aangifte tweede huis in het buitenland
Waarde tweede woning
Voorbeeld
Berekening vermogensbelasting box 3
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit
26. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging in Italië
Binnenlandse vs. Buitenlandse belastingplicht
Oude regeling
Nieuwe regeling na 01-01-2015
Rekenvoorbeeld
Welke Nederlandse inkomens, uitkeringen, pensioenen,
vermogens worden waar belast ?
U vertrekt voor uw pensioengerechtigde leeftijd naar Italië
Bijlagen
