Wonen en kopen in Italie
Handboek Wonen en kopen in Italië
Herziene editie 2017/2018
P.L. Gillissen
Aantal pagina`s: 380 pagina`s
978-90-74646-99-4
Onmisbaar juridisch, fiscaal en financieel informatie-handboek voor Nederlanders/Belgen die zich in Italië willen vestigen of in Italië onroerend goed willen kopen.
Inhoudsopgave
Voorwoord
1. Inleiding
2. Italië in vogelvlucht
Land en bevolking
Inwoners
Taal
Sociale omgangsvormen en het dagelijks leven
Humor
Tijdverschil Nederland – Italië
Op tijd komen
Bestuurlijke indeling van Italië
Indeling regio’s en provincies
Politiek
Vriendjespolitiek
Geloof
Veiligheid
De Italiaanse politie
Winkelen/winkels
Fooien
Vrije tijd
Toeristische informatie
Kranten
3. Italië; een geografische oriëntatie
Het klimaat
Povlakte
Noord-Italië
Het merengebied
Het noordelijk deel van de Apennijnen
Riviera
Zuid-Italië
Lokale winden
Wintersportperiode
Bereikbaarheid
Binnenlandse verbindingen
Verschillen Noord en Zuid Italië
Overzicht regio’s in relatie met onroerend goed aanbod
4. Oriëntatie en voorbereiding
Motieven
Het verzamelen van informatie
Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?
Oriëntatiedagen
Waar kopen ?
Checklist waar kopen ?
Bereikbaarheid
Wat kopen ?
Bestaand of nieuw onroerend goed
Een oud huis op het platteland
Renovatieproces
Staat van onderhoud van het huis
Tweede huizen / zomerverblijven
Boerderijen
Renovatie oude huizen
Wijziging bestemming (cambio di distinazione d’uso)
Een appartement in een stad
Wanneer op huizenjacht ?
Houding Italianen ten opzichte van buitenlandse huiseigenaren
Vraagprijs
Checklist vraagprijs
Onderhandelen over de prijs
Overige aandachtspunten
Meest gemaakte fouten door buitenlanders
Overige problemen waar buitenlanders tegenaan kunnen lopen
5. Aankoop van een appartement & de VVE
Het Italiaanse systeem
CV en water in een appartementencomplex
Voor- en nadelen wonen in een condominio
Regels condominio bij geschakelde huizen/vrijstaande huizen
Nederlandse vereniging van eigenaren i.p.v. condominio
Checklist condominio alvorens een koopcontract te tekenen
Prijs van een appartement
Het beheer/management van het condominio
Vergadering van eigenaren
Regels omtrent de vereniging van eigenaren
Servicekosten
Extra servicekosten voor onderhoud en reparaties
Nog enkele tips !
Nieuwe regels condominio
6. De makelaar
Met wie kunt u te maken krijgen ?
Werkwijze Italiaanse makelaar
De makelaar en de verkopende eigenaren
Keuze makelaar
Buitenlandse medewerkers van Italiaanse makelaarskantoren
Een makelaar in Nederland
Niet-gekwalificeerde bemiddelaars
Makelaarscommissie (provvigione)
Commissiedocument
Het uitbrengen van een bod
Nog enkele opmerkingen omtrent de Italiaanse makelaar
Kopen zonder makelaar
7. Het koopproces
De koper
De verkoper
Onbevoegde verkoper
Het koopobject
Controle van de bouwkundige staat van de zaak
Het Italiaanse kadaster
Het Italiaanse onroerendgoedregister
De gemeente
Geometra
Kosten geometra
De Buren
Betaling van de koopprijs
Notaris en juridische bijstand
Juridische bijstand bij de kooptransactie
De Italiaanse fiscus
Makelaar
8. De juridische en contractuele aspecten van de koop
Weet wat u tekent
Eigendomsovergang volgens Italiaans recht
In het Italiaans Burgerlijk Wetboek wordt onderscheid gemaakt tussen
Het aanbod tot koop
Aanbod tot verkoop
De voorlopige koopovereenkomst (contratto preliminare di vendita)
Inhoud voorlopige koopovereenkomst
De koopprijs en de betaling daarvan
Aanbetaling/storting van depot bij aanbod tot koop
Caparra confirmatoria (tekengeld)
Gewoon voorschot op de koopsom
Anticipio di pagamento
Betaling van het saldo van de koopprijs
Nieuwe wetgeving omtrent betaling van de koopsom
Ondertekening koopakte / gevolmachtigde
Checklist volmacht
Het agrarisch voorkeursrecht
Ontbindende voorwaarden
Italiaans fiscaal nummer
Erfdienstbaarheden
De Italiaanse notaris
Taken van de notaris
De ondertekening van de “atto”
Inschrijving in de onroerendgoedregisters
Honorarium van de Italiaanse notaris
Het registratiekantoor – de Italiaanse fiscus
Huwelijksgoederenregime en de aankoop van Italiaans o/g
Scheiding en verkoop
Bijstand door juridisch adviseur
Praktijkvoorbeeld
Mediation (La Mediazione obbligatoria)
9. Fiscale aspecten bij aankoop en bezit van Italiaans vastgoed
Het registreren en inschrijven van het voorlopig koopcontract
Wijziging in de Italiaanse overdrachtsbelasting
Risico’s zwart betalen
Wet op de registratiebelasting
Praktijkvoorbeeld
Fiscale aspecten bij aankoop
Het Italiaanse belastingnummer
De Italiaanse overdrachtsbelasting
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Tarieven Italiaanse overdrachtsbelasting
Prima Casa regeling
Aankoop (nieuwbouw)woning onder het Italiaanse BTW regime
Vermogenswinstbelasting bij verkoop van uw huis
De notaris; ontvanger der belastingen
Fiscale betekenis van het kadaster
Kadastraal inkomen (rendita catastale)
Een overkoepelende gemeentelijke belasting IUC (= Imposta
Unica Comunale)
IUC (Imposta Unica Comunale)
IMU vrijstelling voor hoofdverblijfplaats
Aftrekbare kosten
La Cedolare Secca: nieuw fiscaal regime voor woningbezitters in Italië
Voor en nadelen van de Cedolare secca
Registratie op het gemeentehuis
Vermogensbelasting
10. Aankoop bouwgrond
Inleiding en soorten bestemmingen
Uw kavel en de lokale brandvoorschriften
Bestemmingsplannen en bouwdichtheidsnormen
Overdracht van bouwrecht
Bouwbepalingen
Agrarisch voorkeursrecht
Aansluiting op de nutsvoorzieningen
Checklist aankoop (bouw)grond
Wat niet kopen ?
Slopen
Van agrarische grond naar grond met toeristische activiteiten
11. Het bouwen en verbouwen van een huis
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
Voorbereiding van de bouw
Bij de bouw van een huis dient u op 4 verschillende zaken te letten
Voor- en nadelen van het laten bouwen van een huis
De bouwvergunning (Permesso di Costruire)
De bouwbepalingen
Hoogte van de kamers
Aanbouw
De bouwcommissie en de bouwvergunning
Bouwgarantie
Het bouwcontract
De inhoud van het bouwcontract
Checklist inhoud bouwcontract
Betalingsschema
Het contact met de architect
Honorarium van de architect
Checklist wat te bespreken met uw architect
Het kopen van onroerend goed tijdens de bouwfase
Checklist voor het kopen van een huis tijdens de bouwfase
Het kopen van een recent opgeleverd huis
Checklist voor de koop van een recent opgeleverd huis
Het contact met de bouwondernemer
Keuze bouwondernemer
Advies
Verbouwen en renoveren
Checklist oud pand
De muren
Het dak
Septic tanks
Aanvraag bouwvergunning bij de verbouwing van een
bestaande woning
Hertaxatie na verbouwing
Zelf (ver)bouwen
Offertes (preventivo)
Nieuw- en verbouw en de Italiaanse BTW
Toezicht op de bouwwerkzaamheden
Bewoonbaarheidsverklaring
Aanleg van een zwembad
Checklist aanleg zwembad
Belastingvoordelen bij woningrenovaties
Renovaties van appartementencomplexen
Bescherming tegen aardbevingen en kostenaftrek
Fiscaal voordeel bij verbouwen; welke projecten komen in aanmerking 189
Voor wie is deze regeling bedoeld
Welke projecten komen in aanmerking voor fiscale voordelen ?
Onderhoud
Restauratie, renovatie en verbouwing
Welke projecten komen in aanmerking voor de fiscale voordelen ?
12. Projectontwikkeling
Inleiding
13. Huren en verhuren
Inschakelen van een makelaar bij het zoeken van een huurwoning
Ongemeubileerde lange termijn huur/verhuur
Italiaanse huurwetgeving
Huursom
Indicatie huurprijzen
Borg
Opzegtermijn
Gemeubileerde vakantieverhuur
Opstellen huurcontract
Registratie huurcontract
Servicekosten (Spese)
Zelf verhuren
Hoogte van de huursom
Nog enkele tips
Checklist voor de keuze van een verhuurorganisatie/kantoor
Optimaal profiteren van een tweede huis
Verdienen aan uw tweede huis
14. (Nuts)voorzieningen
Aansluiting op de nutsvoorzieningen
Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale)
Bewoonbaarheidsverklaring (certificato d’abitazione)
Elektriciteit
Elektriciteitsvoorziening
Stroomstoringen/stroomuitval
Aanleg elektriciteitsleidingen
Elektriciteitsmeters
Tarieven
De elektriciteitsnota
Gas
Gasflessen
Centrale verwarming en airconditioning
Overige vormen van brandstof
Hout als brandstof
Elektriciteit als brandstof
Gas als brandstof
Olie als brandstof
Zonne-energie
Water
Aansluiting op de hoofdwaterleiding
De kosten van water
De waterrekening
Watertekorten
Waterreservoir
Waterputten
Kwaliteit van het water
Warm water
Onderhoud verwarmingsketel
Telecommunicatie
Installatie en registratie
Welke documenten zijn nodig voor een telefoonverbinding
Gebruik van de telefoon
Openbare telefoons
Collect Call
Aanbieders mobiele telefonie in Italië
Aanvraag mobiele telefonie
Italiaanse prepaid sim-kaarten
Skype
Telefoontarieven
Afstandscategorieën
Telefoontermen Nederlands-Italiaans
Radio & Televisie
Kijk en luistergeld
Internet
ISDN & ADSL lijnen
Mobiel internet
Italiaanse prepaid simkaart
Tethering
Dual simkaart telefoon
Aanbod Mobiel Internet in Italië
Voip
Italiaanse post & postkantoren
Nederlandse wereldomroep & BVN
15. Vertrek uit Nederland en vestiging in Italië
Vertrek uit Nederland
Uitschrijving bij vertrek uit Nederland
Inschrijven in de Basisregistratie personen
Legalisatie
Reisdocumenten
Schengenlanden
Europese identiteitskaart
Paspoort
Reisdocumenten voor kinderen
Gevolgen van uitschrijving uit de BRP
Controle op uitschrijving
Briefadres in Nederland
Op meerdere plaatsen inschrijven in het bevolkingsregister
Vertrek naar Italië en de (belasting)schulden in Nederland
Schuld aan de Nederlandse staat en verlenging van uw paspoort
Bureau Krediet Registratie bij vertrek naar het buitenland
Het Nederlandse paspoort in het buitenland
Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of consulaat
in het buitenland
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap
Verklaring/bewijs van goed gedrag
Stemmen in het buitenland
16. Vestiging in Italië
Het vrije verkeer binnen de EU
Voorwaarden vestiging
Echtgenoot/partner uit niet-EU land
Verblijf korter dan 3 maanden
Verblijf in Italië als toerist
Wel of geen resident bij aankoop van een huis in Italië ?
Rechten als resident
De identiteitskaart
Trouwen in Italië
Fiscaal nummer (Codice Fiscale)
Italiaans BTW nummer
Zegelrechten
Trouwen in Italië
De nulla osta
Geregistreerd partnerschap
Omzetten geregistreerd partnerschap in een huwelijk is niet mogelijk
Huwelijkse voorwaarden
Nederlandse nationaliteit bij huwelijk met Italiaanse partner
Homohuwelijk in Italië
Ongehuwd samenwonen
Inschrijving van buitenlandse akten in Nederlandse registers van
de burgerlijke stand
De Italiaanse nationaliteit
Inschrijving bij consulaat
17. Werken in Italië
Inleiding
Werken bij de Italiaanse overheid
Werkbemiddeling
Erkenning diploma’s in Italië
Arbeidsbureaus in Italië
EURES
Vacaturesites
Kranten
Uitzendbureaus
Solliciteren
18. De verhuizing
Inleiding
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon Douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte
De verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Italië
Nog enkele tips en opmerkingen
Opslag
Invoer antiek en kunst
Tax-free shoppen
Europees dierenpaspoort
19. Uw auto en rijbewijs bij emigratie naar Italië
Inleiding
Meenemen van de auto naar het buitenland
Autoverzekering
APK
Een voertuig invoeren
Hoe zorgt u voor een juiste afhandeling ?
Geen uitvoerkenteken meer nodig
Uitvoer achteraf
Speciaal uitvoerkenteken is komen te vervallen
Autoverzekering
Schorsen van uw kenteken
Homologatiepapieren niet meer nodig
Checklist
Nederlands of Italiaans kenteken ?
Inschrijving, verzekering en rijbewijs
Oprichting vennootschap om in een auto met Italiaans kenteken te
kunnen rijden
Invoer van uw auto in Italië
Aankoop van een auto in Italië
Kosten/procedure aankoop van een auto in Italië
De Italiaanse APK keuring
Verkoop van uw auto
De Italiaanse wegenbelasting
Uw autoverzekering
Soorten verzekeringen
Auto tax free kopen
Uw rijbewijs
Registratie Nederlands rijbewijs in Italië
Nederlands rijbewijs onder Italiaans recht
20. Bankzaken
Het Italiaanse bankwezen
Het openen van een bankrekening
Bankpas
Een niet-ingezetene rekening in Italië
Een ingezetene rekening in Italië
Een lopende rekening
Italiaanse bankafschriften
Het uitschrijven en ontvangen van Italiaanse cheques
Internationale transacties
Checklist keuze Italiaanse bank
Internationale betaling per cheque/wissel
Uw Nederlandse bankzaken vanuit het buitenland
Een ingezetene vs. een niet-ingezetene rekening
Sepa en IBAN
21. Financiering van Italiaans onroerend goed
Een Italiaanse hypotheek
Aanbod hypotheekvormen
Rentetarief
Looptijd en overige voorwaarden
Hoogte van de hypotheeksom
Hypotheek bij aankoop van een nog te bouwen woning van tekening
Wat moet u overleggen bij de hypotheekaanvraag
Taxatie van het onroerend goed bij het afsluiten van een hypotheek
Taxatiekosten
Hypotheekkosten
Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij
Hypotheekmogelijkheden in Nederland
Voor- en nadelen hypotheek bij een Italiaanse bank
Hypotheekregelgeving in Italië
De hypotheekaanbieding
Aflossing van de hypotheek
Bespreek de volgende mogelijkheden met uw hypotheekadviseur
Nog enkele wetenswaardigheden
22. Verzekeren in Italië
Inboedel- en opstalverzekering
Inboedelverzekering
Verzekering van appartementen
Verzekering van vakantiewoningen
Verzekering van gehuurd onroerend goed
Hoogte van de premie
Een Nederlandse inboedel- en opstalverzekering voor o/g in Italië
Claims
Enkele aandachtspunten bij Italiaanse inboedel- en opstalverzekeringen
Checklist opstal- en inboedelverzekering
Ongevallenverzekering
Rechtsbijstandsverzekering
De aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren
23. De Nederlandse ZVW bij emigratie naar Italië
Zorgverzekering in het buitenland
Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland
Uw specifieke situatie en de gevolgen voor de ZVW
Registratie en betaling van bijdragen
Uw meeverhuizende gezinsleden
Woonlandfactor en heffingskortingen
Rekenvoorbeelden
Zorgtoeslag als u in het buitenland woont
Een EHIC van Zorginstituut Nederland
Welke zorg krijgt u wel en niet vergoed ?
Gemaakte kosten declareren
Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010
Wet Langdurige Zorg
24. Italiaanse ziektekostenverzekering, de gezondheids-
zorg en de sociale zekerheid
Algemene regelgeving bij tijdelijk verblijf in Italië
ASL (Azienda Sanita Locale)
Sociaal verzekerd in Italië
De nationale gezondheidszorg in Italië
Vestiging in Italië en de Italiaanse sociale zekerheid
Werknemers en zelfstandigen
Wat omvat het Italiaanse stelsel van sociale zekerheid ?
Premies
Gezinsuitkeringen
Italiaanse gezinsbijslag & kinderbijslag
Assegno al nucleo familiare, assegno familiari dei comuni
Het Italiaanse ziekenfonds
Vergoedingen krachtens het Italiaanse ziekenfonds
Inschrijving bij een ASL
Mutuo
Eigen bijdrage
Een Italiaanse particuliere ziektekostenverzekering
Verandering van maatschappij
Polis checklist
Italiaanse gezondheidszorg
De Italiaanse huisarts
Tandarts
Medicijnen
Negozi Sanitari
Speciale gezondheidseisen voor bepaalde groepen
EU-medisch paspoort
Zwangerschap en bevalling
Abortus
Kinderarts
Apothekers
Gehandicapten
Geboorte van een kind in Italië
Medische kosten en belastingen
Overlijden
25. Het Italiaanse belastingstelsel
Belastbare personen
Inkomenscategorieën
Tarieven Italiaanse inkomstenbelasting
(Imposta sul reddito delle persone fisiche = IRPEF)
Berekening belastbaar inkomen
Aftrek en vermindering
Rente en dividendinkomsten & vermogenswinstbelasting
Aangifte periode
Betaling van de belastingen
Vermogensbelasting
Erf- en schenkbelasting
BTW Tarieven
26. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en aankoop van
onroerend goed in Italië
Uw tweede huis in Italië en het Nederlandse belastingstelsel
In Nederland vrijstelling bij Italiaanse heffing op onroerend goed
Rekenvoorbeeld Nederlands boxenstelsel + vermindering
Emigratie en de Nederlandse box 3
Binnenlandse vs. Buitenlandse belastingplicht na 01-01-2015
Rekenvoorbeeld
Welke Nederlandse inkomens, uitkeringen, pensioenen,
vermogens worden waar belast ?
U vertrekt voor uw pensioengerechtigde leeftijd naar Italië
Bijlagen
Bronnen
