Wonen en kopen in Duitsland
Wonen en kopen in Duitsland
Editie 2016/2017 | Auteur: P.L. Gillissen | Aantal pagina’s: 394 |
ISBN: 978-90-74646-82-6
Met de laatste updates 2017 en het nieuwe Nederlands-Duitse belastingverdrag
Tot in detail wordt ingegaan op het wonen/leven en werken in Duitsland en in het verlengde daarvan het kopen van onroerend goed aldaar. Het boek past in deze tijd waarin steeds meer grenzen wegvallen en mensen wegtrekken, onder andere naar Duitsland. Het boek is bedoeld voor de ondernemer en de particulier; er worden aspecten behandeld als het kopen en bouwen van een woning, de Duitse fiscus, pensioen, renovatie, het vestigen, bankzaken, onderwijs, veel over het land zelf (de bevolking, het bestuur, de politiek en elke deelstaat wordt apart belicht). De auteur heeft geen enkel aspect vergeten en wie het boek lees, weet precies hoe Duitsland in elkaar zit en hoe het leven er daar aan toegaat. Een prima en compleet stuk voorlichting, ook voor Nederlanders die in Duitsland een tweede woning zouden willen kopen. Het werk is daarbij vlot en toegankelijk geschreven. Deze nieuwe druk is geheel herzien en geactualiseerd.
Recensent Nederlandse Bibliotheek / Biblion
Inhoudsopgave
Colofon
1. Inleiding
2. Voor- en nadelen van emigratie naar Duitsland
Voordelen
Nadelen
3. Nederlandse fiscale aspecten bij vertrek naar het buitenland
Wanneer er sprake van emigratie ?
Belasting en woonplaats
Het jaar van vertrek
Verplichte aanslag
Wanneer ontvangt u een teruggaaf ?
Voorlopige teruggaaf
Uw Nederlandse paspoort en de belastingen
Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht
Inkomen uit werk en wonen in Nederland
Inkomen uit pensioenen en uitkeringen
Winst uit aanmerkelijk belang
Inkomen uit een woning in Nederland
Eigenwoningforfait
Emigratie en de eigen woning
Geen hypotheekschuld
Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat
Negatieve inkomsten uit werk en woning
Inkomen uit sparen en beleggen
Welke vermogensbestanddelen vallen in box 3 als u in het buitenland woont
Binnenlands belastingplichtig en bezittingen in het buitenland
Aftrek van schulden
Buitenlands belastingplichtigen en hun partner
4. Keuzemogelijkheid binnenlandse of buitenlandse belastingplicht
Het recht om te kiezen voor binnenlandse belastingplicht geldt voor
Nederlandse inkomstenbelasting en premies volksverzekering
Voor wie is de keuze voor binnenlandse belastingplicht interessant ?
Opmerkingen omtrent keuzeregeling binnenlands belastingplichtige
Persoonsgebonden aftrekposten
Buitenlands belastingplichtigen hebben geen recht op
Tegemoetkoming voor inwoners van Duitsland
Heffingskortingen
90 % regeling
Wijziging van binnenlandse in buitenlandse belastingplicht
Terugploegregeling
5. Uw tweede huis in het Nederlandse belastingstelsel
Hoofdverblijf
Belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belastingheffing
Rekenvoorbeeld
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit
6. Conserverende aanslagen
Conserverende aanslag bij emigratie
Wanneer worden conserverende aanslagen opgelegd ?
Uitstel van betaling van conserverende aanslag
Conserverende aanslag en uw pensioenrechten
Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)
Meenemen van uw KEW bij emigratie en aankoop van een huis in Duitsland
Beroep op het hoge vrijstellingsbedrag
Belast rentebestanddeel
Kapitaalverzekeringen van vóór 2001
Uw Nederlandse kapitaalverzekering en de belastingen in Duitsland
Lijfrenteverzekering
Aanmerkelijk belang
Uitstel van betaling
Het stellen van zekerheid
Rechtszaken en uitspraken
Conclusies conserverende aanslag bij emigratie
7. Nederlands-Duits Belastingverdrag
Welk inkomen wordt waar belast ?
ABP Pensioen
Voorbeelden ter voorkoming van dubbele belastingheffing
8. Emigratie en de Nederlandse sociale verzekeringen
Gevolgen voor de Nederlandse volksverzekeringen
Recht op AOW bij vertrek naar het buitenland
Herziening vrijwillige AOW/ANW
ANW
Sociale (werknemers) uitkeringen
WW-uitkering
WAO
WIA
Verschillen Nederlandse en Duitse sociale zekerheid
Opmerkingen m.b.t. sociale zekerheid in Duitsland
Arbeids/ en uitkeringssituaties indien u in Duitsland woont
9. De nieuwe Nederlandse zorgverzekeringswet en de
AWBZ bij emigratie naar Duitsland
Gevolgen bij emigratie en uw Nederlandse zorgverzekering
Algemene regelgeving
Inhoudingspercentages
Nederlands eigen risico
Duits eigen risico
Bijzondere situaties
U woont in Duitsland en werkt in Nederland in loondienst
Rechten van uw gezinsleden
Rechten in Nederland
Erkende zorgverzekeraars in Duitsland
Woonlandfactor
Rekenvoorbeeld
Invoering ZVW en de gevolgen voor de vrijwillige AWBZ
Keuzerecht voor grensarbeiders
Keuze uit verschillende polissoorten
Nederlandse of Duitse zorgpas
Aanvullende verzekering
Europese sociale zekerheidsverordening
U woont in Duitsland en werkt in Nederland als zelfstandige
U woont in Duitsland en bent zowel in Nederland als in Duitsland werkzaam
U staat ingeschreven bij een Nederlandse hogeschool/universiteit en woont in Duitsland
De gezinsleden van een verzekerde die zelf niet in Duitsland wonen
U woont in Duitsland en ontvangt een pensioen uit (uitsluitend) Nederland
Mogelijke keuzevrijheid zorg
U woont in Duitsland en ontvangt een pensioenuit Nederland
U woont in Duitsland en werkt als ambtenaar in Nederland
Rechten in Duitsland & Nederland
Medische behandeling buiten Duitsland
Aanvullende zorgverzekering
Werken in Duitsland, wonen in Nederland
Arbeids- en uitkeringssituatie / hoe en waar verzekerd ?
Wie is verdragsgerechtigd
Belangrijke adressen
10. Werken in Duitsland & de Nederlandse fiscus
Grensarbeidersregeling
U werkt voor een in Duitsland gevestigde werkgever
Wanneer komt men in aanmerking voor de 90% regeling ?
Voorlopige teruggaaf voor heffingskortingen
U werkt voor een werkgever, die niet in Duitsland gevestigd is
Minder dan 183 dagen in Duitsland
Meer dan 183 dagen in Duitsland
Voorkoming van dubbele belastingheffing
Rekenvoorbeeld
Vrijstelling of vermindering premie volksverzekering
Overige gevolgen voor het niet doen van aangifte in Nederland
Toerekenen aftrekpost aan Uw fiscale partner
Doorschuifregeling
Sociale verzekeringsuitkeringen en pensioenen uit Duitsland
11. Ondernemers en vertrek naar Duitsland
Gevolgen van emigratie voor ondernemers
De WAZ
Conserverende aanslag voor aanmerkelijk belang
Het aanstellen van een fiscaal vertegenwoordiger
Wanneer is het verplicht een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen ?
Wie kan er optreden als fiscaal vertegenwoordiger ?
12. Duitsland in vogelvlucht
Ligging
Klimaat
Bevolking
Bevolkingsontwikkeling
Spreiding van de bevolking
Bevolkingsgroei
Beroepsbevolking
Overheid en bestuur
Centrale regering
Wetgevende macht
Uitvoerende macht
Rechterlijke macht
De Federale regering
Overzicht deelstaten
Regionale beschrijving (overzicht regio´s)
Politieke partijen
Verkiezingen 2009
Religie
Economie
Ontwikkeling Duitse economie
Duitse etiquette, omgangsvormen en arbeidscultuur
Taal
Media
13. Oriëntatiefase
Motieven voor de vestiging of aankoop van onroerend goed in Duitsland
Waar kopen ?
Checklist waar kopen ?
Hoe vindt U onroerend goed ?
Wat kopen ?
Oriëntatie-checklist wat kopen ?
Vraagprijs
Checklist vraagprijs
Staat van onderhoud van het huis
Wanneer op huizenjacht ?
Ontwikkeling Duitse onroerendgoedmarkt
Ontwikkeling onroerendgoedprijzen
Tips/waarschuwingen
14. Aankoop van een appartement
Appartementsrecht
Vereniging van eigenaren
Vergaderingen
Checklist aankoop appartement
Gemaakte afspraken
Financiële aspecten
Verzekeringen
Inhoud vergaderingen
15. Aankoop Duits onroerend goed
Duitse makelaars
Vestigingsvoorwaarden Duitse makelaar
Makelaarscourtage
Aankoop van onroerend goed op een veiling
16. Het Duitse koopproces; juridische en notariële aspecten
Wetgeving
Vergunningen
Energielabels
Verschillen met Nederland
Notariële akte
De taken van de notaris
Nadelen van een Nederlandse notaris
Geen voorlopig koopcontract/voor-overeenkomst in Duitsland
Verplichtingen koper
Van koopovereenkomst naar notariële akte
Ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst
Nadeel ontbindende voorwaarden
Boeteclausules
Tips en adviezen bij ondertekening van de koopakte en de overdracht
Inschrijving in het "Grundbuch"
Wat vindt men in het “Grundbuch” ?
Wanneer vindt de inschrijving in het kadaster plaats ?
Wat heeft u nodig voor inschrijving in het kadaster ?
Wat kan er mis gaan na ondertekening van de notariële akte ?
Voorinschrijving/aantekening in het Grundbuch
Betaling van de koopsom
Kosten bij aankoop van Duits onroerend goed
Taxatiekosten
Afrekening met de notaris
17. Het kopen van (bouw)grond
Ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen
Bouwplanningsrecht
Bouwverordeningsrecht
De dienst bouw- en woningtoezicht
Wanneer kan een perceel bebouwd worden ?
Toegestane bouwplannen in het buitengebied
Hoe kan een perceel bebouwd worden ?
Toegestane wijze van het gebruik van de bouwgrond
Toegestane mate van het gebruik van de bouwgrond
Grondvlakfactor
Gebruiksfactor
Bouwwijze, bouwlijnen, bouwgrenzen
Het ABC van het Duitse bouwproces
Aanvraag van een bouwvergunning
Verzoek om een voorlopige bouwvergunning
Ontsluiting van het perceel
Wat behoort tot een gewaarborgde ontsluiting ?
Aansluiting op de aanvoerleidingen en de riolering
Hoe hoog zijn de ontsluitingskosten ?
De verdeling van de ontsluitingskosten
Wanneer dient de ontsluitingsbijdrage te worden betaald ?
Kostensplitsing
Recht van opstal
Juridische aspecten van erfpacht
Vergoeding van de pachter aan de verpachter
Canon
Rechten en plichten van de pachter
Wat zijn de voor- en nadelen van recht van opstal ?
Wanneer vervalt het recht van opstal ?
Duur van het erfpacht
Opzeggen erfpachtrecht
Checklist erfpacht
Vruchtgebruik
Recht van overpad
Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond
Wat niet kopen ?
Waarom kan grond ongeschikt zijn als bouwgrond
Slopen
18. Het bouwen van een huis in Duitsland
Mogelijkheden om in Duitsland een huis te bouwen
Via een projectontwikkelaar
Via een aannemer
Keuze van de aannemer
Wat moet er in het bouwcontract staan ?
Wat moet er in een bouwcontract verplicht vermeld worden ?
Checklist inhoud bouwcontract
Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom ?
De bouwsom
Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?
Bouwrente en renteverlies
Mogelijk faillissement van uw aannemer
Bouwen via een architect
Rol van de architect
Bouwbestek
Wat vast te leggen in het contract met de architect ?
Kosten van een architect
Problemen met architecten
Checklist wat te bespreken met uw architect
Soort opdracht
Volledige opdracht
Beperkte opdracht
Aanvraag bouwvergunning
Geldigheid bouwvergunning
Bouwgaranties
Vrijwaringsrechten
Afzien van vrijwaring
Zwartwerkers
Voorlopige en definitieve oplevering
Nog enkele opmerkingen, tips en adviezen
Verzekeringen tijdens de bouw
Opstalverzekering
Bouwverzekering
Aansprakelijkheidsverzekering
Bouwsubsidies
Denk aan uw buren
19. Renovatie & onderhoud
Vergunningen
Duitse of Nederlandse vaklieden ?
Offertes
Bouw- en doe-het-zelf pakketten
Een opzichter
Onderhoud
Energiebesparing
Energiebeleid in Duitsland
Energiebesparing en subsidies
20. Nutsvoorzieningen
Elektriciteit
Aandachtspunten bij het afsluiten van een energie-contract met een Duitse energie-makelaar
Gas
Gasflessen
Verwarming op hout
De schoorsteenveger
Water
Telefoon
Installatie en registratie
Mobiele telefoons
De telefoonrekening
Internet
Gebruik van uw oude Nederlandse e-mail adres in Duitsland
Televisie en radio
Kijk- en luistergeld
Huisvuil
21. Huur en verhuur van Duits onroerend goed
Hoe vindt u een huurhuis/appartement ?
Wie is juridisch gezien de huurder ?
Het huurcontract
Inventaris
Betaling van de huur
Borg
Verhuurde woonoppervlakte
Overname roerende goederen
Vaststelling huursom
Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de huursom ?
Bijkomende kosten
Verschil "Brutto en Nettokaltmiete"
Looptijd huurcontract
Onderhoudskosten
Overige verplichtingen van de huurder
Het huurcontract en huisdieren
Huurverhoging
Huren en de verzekering
Opleveren van de gehuurde woning
Eigenaar aansprakelijk voor schulden huurder
Opzeggen van de huur
- door de verhuurder
- door de huurder
Verkoop van de verhuurde woning
Enkele belangrijke huurtermen in huur-advertenties
Verhuur
Vakantieverhuur/seizoenverhuur
Wanneer wordt men als professionele verhuurder beschouwd ?
Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur
Huursom seizoenverhuur/classificatie
De verhuurorganisatie
Checklist: het contact met de verhuurorganisatie
Langere termijn verhuur
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur
Voorbeeld werkwijze voor particulieren, die zelf hun huis willen verhuren
Fiscale aspecten van verhuur van Duits onroerend goed
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit
Verdienen aan uw tweede huis
22. De Duitse onroerend goed belasting
Grundsteuer
De hoogte van de grondbelasting
Rekenvoorbeeld
23. Vestigen in Duitsland
Vertrek uit Nederland
Het bevolkingsregister
Verklaring/bewijs van goed gedrag
Wat moet u regelen voor u naar Duitsland vertrekt ?
Inschrijving in Duitsland
De verblijfsvergunning
Gewerbeanmeldung voor ondernemers
Waar dient u een verblijfsvergunning aan te vragen ?
Duurzaam verblijfsrecht in Duitsland
Vertrek naar Duitsland en de (belasting)schulden in Nederland
Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel
Internationale uitwisseling kredietgegevens
Nederlandse nationaliteit
Verlenging Nederlands paspoort
Erkenning Nederlands huwelijk in Duitsland
Samenwonen
Samenwonenden en de sociale verzekeringen
Samenwonenden en kinderen
Samenwonenden en de verzekeringen
Naam van de kinderen
Omgang met Duitse buren en collega’s
24. De verhuizing
Verhuizing en invoer van Uw inboedel binnen de E.U.
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte & de verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Duitsland ?
Meenemen van huisdieren
25. Invoer van uw auto in Duitsland
Uitvoer van de auto uit Nederland
Uitvoerverklaring het uitvoerkenteken
Autoverzekering
Algemene regeling binnen de EU
Invoer van de auto in Duitsland
Wanneer dient u een Duits kenteken aan te vragen ?
Homologatiepapieren
Aanmeldingsprocedure van Uw Nederlandse auto in Duitsland
Lease auto
Het rijbewijs
Duitse wegenbelasting
Milieusticker voor Duitse steden
26. Verzekeringen
Het verzekeringswezen in Duitsland
Opstalverzekering
Overdracht onroerendgoed en de opstalverzekering
Waardevaststelling van het onroerend goed
Inboedelverzekering
Aansprakelijkheidsverzekeringen
Rechtsbijstandsverzekering
Bouwverzekering
Aansprakelijkheidsverzekering tijdens de bouw
Aansprakelijkheidsverzekering tegen watervervuiling
Pflegeversicherung
Het Duitse sociale zekerheidsstelsel
Checklist ziektekostenverzekering
27. Het onderwijs in Duitsland
Enkele kenmerken van het Duitse onderwijs
De Duitse onderwijsfasen
Kinderen tot 3 jaar
Kinderen van 3 tot 6 jaar
Kinderen vanaf 5 ½ - 6 ½
Bijzonder onderwijs
De middelbare school
Hauptschule
Realschule
Gymnasium
Gesamtschule
Lehre
Hoger Beroepsonderwijs en Universiteiten
Umschulung
Vergelijkingsoverzicht Duitse en Nederlandse schooltypes Internationale scholen
Nederlands en buitenlands onderwijs in Duitsland
Beursprogramma`s voor Nederlandse studenten in Duitsland
Nederlandse studiefinanciering voor Nederlandse studenten in Duitsland
Wonen in Duitsland en studeren in Nederland
Studiefinanciering voor studie aan het MBO
Duitse studiefinanciering
28. Subsidies en toeslagen in Duitsland
Eigenheimzulage per 1 januari 2006 afgeschaft
Een alternatief voor de Eigenheimzulage
Het afsluiten van een Bausparvertrag
Arbeitnehmer-Sparzulage
Eigenheimrentengesetz
Subsidies
Subsidies voor jonge gezinnen
Kinderbijslag en Kinderfreibetrag
Elterngeld
Nederlandse of Duitse kinderbijslag
Kinderfreibetrag
29. Bankzaken
Het Duitse bankwezen
Checklist keuze Duitse bank
Het openen van een Duitse bankrekening
Openingstijden Duitse banken
Automatische overboeking
Een ingezetene- vs. een niet ingezetene rekening
Een niet-ingezetene rekening in Nederland
Kenmerken van een niet-ingezetene rekening
30. Financieringen
Financieringsmogelijkheden
Financiering uit eigen middelen
Een tweede hypotheek op Uw huis in Nederland
Een persoonlijke lening in Nederland
Financiering via een projectontwikkelaar
Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting
Een hypotheek bij een Nederlandse bank voor een eerste eigen woning in Duitsland
Checklis Duitsland Hypotheek
Een hypotheek via een Duitse bank
Een hypotheekofferte
Wat moet u aan banken overleggen ter verkrijgen van een hypotheek ?
Hypotheek bij nieuwbouw
Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek
Belangrijke aspecten m.b.t. een hypotheek op Duits onroerend goed
Hoogte hypotheekrente
Voordelen rentevaste periode
Voordelen variabele rente
De hypotheekaanvraag
Nederlands versus Duits recht
Notarieel onderzoek
Hypotheekvoorwaarden bij Duitse banken
Waardebepaling van het onroerend goed
Aflossing
Beratungsstellen
Fiscaal partnerschap
Rangbescheinigung
Royement
Financieringskosten
Taxatiekosten
Afsluitprovisie
Nederlandse bijleenregeling
Goedkoper wonen in Duitsland
Rekenvoorbeeld
Belangrijke hypotheekverschillen Nederland vs. Duitsland
31. Het Duitse belastingstelsel
Duitse inkomstenbelasting
Wanneer is iemand ingezetene van Duitsland ?
Hoe werkt het Duitse inkomstenbelastingsysteem ?
Gezamenlijke of afzonderlijke aangifte ?
Inkomensbronnen
Inkomen uit arbeid / salaris
Aftrekbare kosten die verband houden met uw werk
Inkomen in natura
Auto van de zaak
Opties
Pensioeninkomen
Inkomen uit investeringen
Sociale verzekeringsbijdragen
Lohnsteuer
Einkommensteuer
Aftrekposten
Tarieven inkomstenbelasting
Solidariteitsheffing
Beschränkte en Unbeschränkte belastingplicht
Het belastingjaar
Belastingaangifte & betaling van de belastingen
Verplichte aangifte inkomstenbelasting door werknemer
Vrijwillige aangifte inkomstenbelasting
Voorlopige aanslag
NV-Bescheinigung
Voorkomen van dubbele belastingheffing
Inkomen uit vermogen (rente en dividend)
Bronbelasting
Geld op een bank in Nederland, terwijl U in Duitsland woont
De volgende inkomsten zijn in Duitsland onbelast
Vermogensbelasting
Zakenbelasting
Belastingtelefoon
Nederlands-Duits Belastingverdrag
32. Testamenten, erfrecht en successie- & schenkingsrecht
Het Nederlands erfrecht
Rechtskeuze
Het Duitse erfrecht
Buitenechtelijke kinderen en echtelijke kinderen
Ongehuwd samenwonen en het Duitse erfrecht
Huwelijkse voorwaarden
Duitse Legitieme portie
Successie- en schenkingsrecht
Uw positie gezien vanuit Nederland
Indien de erflater niet in Nederland woont
Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt
Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen
Eenjaarsfictie bij Nederlands schenkingsrecht
Uw positie gezien vanuit Duitsland
Onbeperkte en beperkte belastingplicht
De Nederlandse tienjaarsfictie en de Duitse successierechten
Vermindering Duitse successierechten bij dubbele belastingheffing
Tarieven en vrijstellingen Duitse successierechten
Voorkoming van dubbele heffing Nederlandse en Duitse successierechten
Testamenten
Indien er geen testament is
Een Duits testament
Notarielles Testament & Eigenhändiges Testament
Overlijden zonder testament
Enkele richtlijnen
Erfcontract
Het benoemen van een executeur testamentair
Hoe te handelen bij een erfenis ?
Volmachten
Checklist voor nabestaanden
Bijlagen
Adressenbijlage
Bronnen
